也谈康桥——现场的一点感悟 (2008-5-4 16:46:20)
也谈康桥——现场的一点感悟
最近很多朋友都在讨论南方康桥的事情，也就约了几个朋友驱车前往：
一、印象：
1. 第一印象：“回头是岸”
我们从红旗河沟沿着机场快速车道驱车前往南方康桥。一路上基本没有什么标识，几个人就在回兴出口转出来还是从之前的出口转出来讨论了一下（因为从网上的地图看，工业区的出口应该近一些），由于大家都没有把握，所以，还是从回兴转出来，本以为，应该见到与其它楼盘一样的导视图，但是，没有看到，车上，其中两个人曾经来过康桥，但是还是差点走错，还好，大家感觉不错。回转头就看到了导视广告。这就是康桥给我的第一印象，导视系统不好；驱车者第一次来的人，出快速通道口将会有些迷惑，需要“回头是岸”。
2. 第二印象：“似曾相识”
来到售楼部门口，第一感觉，建筑好像在哪里见过，但是想不起来了；售楼小姐接待的情况来看，与其它楼盘差异性不大。在简单介绍了一下情况后，我们就一同来到了实地考察，因为没有样板房，呵呵。穿越横在门前的脚手架，进入每个房间大致看了看，才知道，门窗、户型等都是几年前的产品，一问才知道，房子几年前就建好了。所以，没有考虑建筑节能，没有中空玻璃、也就没有了感觉。。。这种“似曾相识”的产品感觉，使得兴致一落千丈。
3. 第三印象：“环境独特”
对整个楼盘大致转了一圈，看了典型的一些户型之后，最大的感觉，就是基本上没有做什么绿化，更没有象其它楼盘开盘时的华丽包装；“环境别致”的让我无话可说，因为第一次见到这样开盘的洋房花园楼盘——几乎没有做什么环境，客户看房参观非常不方便。
4. 第四印象：“定有隐情”
这样一个楼盘，说实话，在2004年之前，所有都不落后，为什么几次开盘失败呢？这可能是一个值得深思的关键性问题。除了对市场需求的把握产生偏差外，还有时机的把握、对竞争对手的了解不足外，恐怕，在广告宣传、样板区包装和对消费者的消费引导方面都没有舍得投入也不无关系的。
二、惋惜：
1. 第一个没有想到：产品定位与品质的不匹配
该楼盘的区域，由于地理位置和交通限制等因素综合考量，比较适合开发中高端产品；既产品应该定位在有车一族。洋房花园和联排别墅本身确实是针对这个市场目前客户的最好选择；但是，实际的产品效果，与中高端产品的客户的消费习惯和心里需求上出现了巨大的差异。其实，从另外一个角度讲，目前南方集团在回兴这块地，有2000亩，应该算是个大盘了，就是去掉学校用地这块的话，可供开发楼盘的面积也与龙湖蓝湖郡的面积相当了；无论从整个楼盘开发的战略角度还是渝北将来的保税港区的概念上看，都是有很好的机会的。（正像一个业内朋友说的那样，如果让龙湖开发这块地的洋房花园的话，价格至少要卖到8000元/每平米以上的价格。）（而且我觉得，在看过龙湖悠山郡的产品后，才知道，重庆有这么好的产品。交通不如康桥，价格高出康桥很多倍，可惜去晚了，第一期已经全部销售完了。）
2. 第二个没有想到：不关注客户
从导视系统的不完善使得客户到楼盘来不是很方便，到环境的“独特”几乎打消了客户一半的兴致；加上潜在客户参观通道的不便利很容易使客户感觉对公司和产品的质量产生怀疑。。。林林种种问题都可以归结到“不关注客户”，在目前市场经济的条件下，加上国家紧缩政策的不断调控，使得房地产行业的竞争激烈程度不言而喻；此时，不关注客户的需求无异于是自杀！
3. 第三个没有想到：公司理念及对市场的研究程度
从南方集团对重庆地产界的影响，很难让人相信康桥的现状。从上述康桥的现状和这几年南方集团的产业重点看，不知道是南方对地产的不够专注还是其它什么原因，能够从康桥三次开盘的一个侧面感受到：公司的经营理念与目前的市场需求有一定的不匹配；对市场的需求研究不够导致对开盘的时机的把握以及对目标客户的不够了解；公司内部激励机制可能存在问题，导致人才流失和不作为（猜测）。
三、尴尬：
尽管，听到在渝北这个区域，有均价在2980元的洋房，心里充满好奇地想去看看。但是，现场的感受太令人失望了。总体不大看好目前这部分已经开发完的产品。原因很简单，按产品的销售对象不外乎就是两个群体：自住性和投资性购买的消费者。感觉这是一个比较尴尬的产品，它的目标客户在哪里？
1. 自住性消费者：
对于自住的消费者，都希望在这个区域买一套能够长期居住的房产。但是，这种房产必须有一个主要特点就是，将来几年内不落后。可惜，目前这些房子由于设计和施工都是几年前的市场需求，已经不能满足现在住户的需求了，更何况为将来购买呢。所以，很难吸引中高端住户的眼球（这将为将来的产品定位和开发留下后患）。
2. 投资性消费者
投资者的角度，更是为了未来价格上涨潜力巨大而进行投资的。从一般人的眼里可能会认为投资者更加关注价格的高低，其实，我本人作为投资者关注价格的时候，更重要的是关注产品在未来的价值，以及产品的保值能力，这样看的话，控制投资风险永远是第一位的。我们做一个简单的比喻，为了计算方便，按照150平米计算；假如：用3000元的价格买进一套康桥的洋房，总价才45万，应该是非常便宜的，但是，问题在于，投资者要赚钱，就是利用按揭，也要首付15万以上（可能还要达到20万），五年的价格如果达到了6000元。总价达到了90万元，问题是哪个人愿意出90万元买一个早就落后的房产呢？（如果在五年之内转手，将增加5.5%营业税，无论如何，差价的空间都将大打折扣的；另外，这个区域的落后的房产与城市中心的老房子的投资价值是有本质区别的。）况且，50年的产权和40年（五年后就只有这么长时间的产权了）的产权还有差异呢。无论如果，国家的调控政策都会使得，高端房产成为稀缺的产品，价格将持续上升；而这种尴尬的产品定位，就给投资者带来了不确定的市场风险。
总体结论：无论是从自住者还是投资者的角度都不看好目前这块已经建好的康桥；从另一个方面看，如果，这次开盘南方的客户群仅仅停留在中低端的人群，未来的购买力，以及对产品将来的市场定位都会产生不利的影响，确切地说就是从公司战略的角度也是不可取的。所以，不论是从企业资金短缺需要快速回笼资金的角度，还是炒作想打开市场影响力的程度上，都不会取得太大的成功的。弊远大于利!
真希望南方集团能够有所改变，将来的产品的定位和开发能够与市场匹配。正确面对目前越来越理性的房产消费群体的真正需求，适度的包装给客户带来的心里感受也是非常必要的，好的产品质量也是对消费者对自己公司的品牌的责任，期待能够重树南方集团曾经的辉煌!!
四、建议：
1.加强市场需求现状的调研，重新考虑今后产品的市场定位，锁定明确的目标客户群体；
2.加大产品的设计研发的投入，提高产品的施工质量，使产品质量品质与目标客户群需求相匹配；
3.对样板房进行适度的包装，以满足目标客户群体的心里需求同时打造良好的企业形象；
4.做好宣传，坚持和重塑公司自己的理念。
个人观点，共大家一起交流，不做为投资依据。按此思路投资，风险自负！特此申明。
