我一个朋友2001年在华南XX园买的400多平方米的别墅，当时卖时是6000元左右一平方米，据说目前已经升值到了500万元以上；我另一个朋友1995年在被我们笑为农民新村的XX新村，买了一幢四十多万元的别墅，现在尽管外立面还贴着马赛克，但价格已经升值了到超过150万。

目前在广州，毫无疑问，千万金难求一别墅。

 

受国家宏观调控影响，目前别墅物业受到房地产行业与消费者的广泛关注，代表奢华的别墅已被严令禁止供地，从市场发展规律看，别墅毫无疑问，继续由于是稀缺将成为走俏珍品。

在长沙，由于近年开发商手中囤有大量的低密度用地，并有两年内不开发国家将无偿收回的政策，导致06年开始别墅市场供应量加大，并且开发势头将持续至少两到三年，这既是喜事，也是忧事。

喜的是，政策给了别墅物业提价的空间，上万元/平米甚至几万元一平方米的别墅，应该不再是新鲜话题了，忧的是，有的开发企业也把别墅做为了市场的砝码，盲目炒作，反而成为买家的心病，令人想买不敢买。

 

对别墅的认识本人有几点：

一、别墅产品在住宅产品体系中扮演的位置比较高，他的整体产品的素质高低，可以拉动甚至体现一个城市的经济水平、居住水平、住宅最高消费水平，甚至还能体现这个富豪阶层的生活标准、消费品位，因此，极致豪华奢侈没有关系，只要这个城市的消费者能接受就行；

二、别墅产品的开发需要丰富的地产经验，如果让一个没住过别墅的人去设计别墅产品，肯定不完美，因为他根本不知道富贵人家的居住需求，别墅是住宅产品的极致体现，因为我认为，经验丰富的开发商设计的产品，不但品位高些，而且产品居住人性化也体现得充分些，同时，功能越细化，服务考虑的细节越多，产品的完美性就越高，今后升值的空间也越大。我记得我广州的一个朋友说，我买你们公司代理的汇景新城，就是因为别墅里那个庞大的书房，所有住宅的书房都是小小的，我们男人很需要一方安静的空间，在工作之余需要思考及松弛自己，否则很难面对时时的挑战。

三、别墅的物业管理也很很重要，如果只是孤零零的几幢别墅，不但业主难以满意，物业公司也会叫苦连天，这么少的住户，就算收再高的物业管理费，物业公司一样亏本，所以，越是大型的社区、越是风景优美的社区，里面的别墅肯定最值钱，也最受欢迎，富豪也是人，他们平时虽然忙碌，但也跟邻居沟通的需要，也需要安全感，大型社区的管理，静中带旺，旺中又有静地。

四、别墅是稀缺产品，一定会比其他住宅产品贵些，但由于地段、位置、设计的户型标准不一样，价格及档次肯定有不同，我曾经接到一个电话，这位先生也是做地产的，而且近年在长沙赫赫有名，他说，你们公司代理那个藏珑项目不错，给我留一套啊，我说，好贵的，独立别墅简直是天价啊，他笑说，真是好东西，不怕给钱的。

五、当然，别墅再怎么贵，也应该有一个适应时代需求的界限，作为居住产品，就算是拥有七十年以上的居住权，毕竟也有时代的痕迹。一个好的别墅，现在值1000万元，我想应该也没有人会花2000万购买，盲目定价是恐怖的，我曾经知道广州一个早年的开发商开发的一个别墅项目，一年才买几套出去，等到卖完，产品都已经落后了。

六、别墅的营销也是跟普通住宅产品有区别的，毕竟是奢侈产品，不象买白菜那样简单，我们公司在全国操作了很多的豪宅盘，甚至专门出版过《豪宅》这样的专业案例书籍，但我本人仍然觉得别墅从来都是一个时代的尖端，因为富豪都是个性的，而且每个地方的富豪也有不同的差异，所以我想，长沙的豪宅营销对我们公司仍然还是研究课题。

 

据调查，目前长沙市场含别墅物业的项目不少于35个，在售及开工建设别墅项目达19个，其中在售楼盘9个，处于1期销售的楼盘有6个，开工尚未销售的别墅有10个，推出的别墅以新盘为主，别墅储备货量十分充足，应该说，2007年才是长沙 真正的“别墅年”。目前，长沙市别墅开发呈现两大基本特征：

城市快速扩张，引发城郊开发热，城郊地价低、地块大及市场接受情况决定了其必须开发大面积低密度物业，目前长沙的别墅物业环绕在城郊区，其中河西与北城成为热点中的热点。

河西——生态科教地赋予别墅内外兼修的美丽。河西山水资源植被丰富，环境优美，金星大道与含浦片区别墅开发尤为火热。金星大道片区集中有高档别墅项目“南山·苏迪亚诺”、“长沙玫瑰园”“卓越·蔚蓝海岸”、和记黄埔项目等，其中深圳南山集团的“南山·苏迪亚诺”在2006年底已开设外展点进行宣传与蓄客，受到广泛关注。香格里·麓山别墅与星语林汀湘十里等成为含浦片区的典型代表。

北城——别墅开发成为区域快速崛起的因素之一。开福区与星沙组成了别墅开发的大北城板块，目前在售与潜在别墅项目达14个以上，其中位于月湖公园内的高档别墅项目藏珑湖上国际社区在去年秋交会开始亮相，即将进入销售，位于青竹湖的绿城·青竹园也在蓄客中。

据调查，长沙别墅价格两极分化较为严重，部分联排别墅价格与普通商品房价格相差无比，大部分叠加别墅价格低于普通商品房价格，这些是开发商为了吸引中低收入客户而设计的擦边球产品；而有山有水有花园高配套高品质高服务高价格大面积的独栋别墅，也是处于金字塔尖的真正意义上的别墅产品，最高价格已经突破万元/平米。

进入2006年之后，长沙别墅价格有了大幅度的提升，各开发商之间既相互竞争客户，同时也借势不断提升价格。目前独立别墅均价主力集中在5000-7000元/平米之间，突破万元的超豪别墅预计有20套左右面市，联排别墅价格主要集中在3000-5000元/平米。

 

2007年，预计长沙房地产住宅市场将保持良好的开发势头，而别墅产品在其中扮演着重要角色，备受瞩目！

 

有人问我，你觉得长沙的别墅放量大吗？值不值得买？会不会价格有下跌？什么标准才是好别墅？

 

我现在可以告诉大家几点本人的判断：

一、长沙别墅放量，根据目前长沙人的人口比例及经济实力，放量的确有些偏大；

二、但正因为放量大，目前这个市场显然对投资者有机会，对开发商有挑战，我的意见是，只要有能力消费承担，每个有钱人一定要购买，因为这是长远的投资。

三、目前购买长沙别墅是很值得的，由于今年别墅产品的素质均比较高，所有别墅产品预计将会有一个振幅，联排别墅预计大约会上升到5000-7000左右，独立别墅预计也会上升到7000-12000左右，根据目前的预测，极品的别墅的价格甚至会更加标高。不过西南区域的贵阳，当地住宅产品也就跟长沙差不多，比较优质的联排别墅已经卖到了8000元，独立别墅买到了近20000万。是当地住宅水平的5倍以上，上海北京广州深圳更是不用说了，完全是当地住宅平均水平的六七倍以上，所以，我认为长沙的别墅目前在二年内投资是最值得的。

四、长沙别墅的价格，自然本人判断也不会下跌，可能今后随着别墅产品放量的减少，价格还将大幅度提升，所以，开发节奏、购买时机、接受的价格幅度，只有靠开发商和消费者自己把控了。长沙市场别墅的稀缺价值，一定会随着时间的推移在未来3-5年内将逐步体现。同时，别墅价格的大幅提升将成为带动长沙住宅整体价格提升的重要力量。

五、好的别墅标准大致有几点：

1、  一是地理位置不能很远，交通便利性必须明显，因为就算俩夫妻有车，也必须要考虑到老人小孩以及工人的交通方便；

2、  二是要考虑其生活的配套完善，做到衣食住行的便利，毕竟长沙人拥有第二居所，作为渡假需求的需求尚不算很明显。

3、  三是社区的规模尽量大，大社区的文化、居住氛围、物业管理、安全性都较好；

4、  四是要考虑社区的环境优势，既是买别墅，肯定不喜欢密度高、道路窄小、视野狭窄，青睐的环境优势，不是湖景、就是山景、或者是江景，自然是湖光山色，越美越好。

5、  五是考虑价格，如果消费得起，就是每平方米到了二三万元，又如何呢？万金买到心头好，那未必不是一种人生成功的境界，自己给自己一份绝好的犒赏。