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2004年我来到长沙时，喜欢上了金源酒店附近，第一次吃口味蛇，是在梓园路，第一次喝茶，是在白沙井，第一次吃辣椒蒸鱼头，是在天心阁九龙鱼头。
都说这附近是长沙最中心的地方了。
跟我所见过的其它城市的CBD 环境完全不一样，很喜欢长沙这种既安静又热闹的中心地段，走到候家塘逛新一佳超市，也就是几分钟时间，要去黄兴路买些时尚玩艺，也就是十元钱的路程，当然，要去买贵重些的货品，直接散步去到东塘的金色家族名品，也都才十来分钟。
在这里，我看见过盛世芙蓉的热卖，也看到了佳天国际慢慢露出外立面，也看见了新世纪花园从毛坯房慢慢交付使用而成为市区里一个非常优美的社区。
由于长沙近年来房地产发展比较迅猛，甚至新河三角洲的地王地块也卖到了“天价”， 毫无疑问，长沙这个城市也正在逐步长大，也已经进入了CBD 建设的热潮铺垫中。
长沙的CBD 究竟在那里？长沙的地标究竟在那里？
关于这个问题，诸多社团和机构都召开了很多论坛了，最有意思的一次论坛，是由大名鼎鼎的梅东老师去主持，上面请了东西南北的代表发展商，大家可以想象结果的，每个实力派的大将都认定自己所属的板块一定是CBD地标，看着老辣稳重的梅东大帅哥冷汗直流，我在嘉宾席上笑得要命。
理想的期望、以及短时间的效应，是没有地标的最后划分结果的。因为CBD 的建设是一个长期发展的过程，并非简单的阶段可以成为气候，因此，也想在这里简单讲讲CBD形成的关键几部分思考。
第一部分，我想讲讲什么是CBD？
CBD，是城市的一个黄金地带，也是世界上许多国际化大都市的一个标志性的区域，在全球城市和世界城市也就是WORLD CITY的一个窗口和象征。CBD也是我们都市文化发展到一个非常的水平之后的一个必然的选择，大家也知道在全中国，有非常多的城市也逐渐地进入了CBD建设的行列， CBD已经逐步成为了城市化进程中的一个新的时尚。
CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为"商业会聚之处"。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征
第一， 功能，它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；
第二， 交通，它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；
第三， 地段，它位于城市的黄金地带，地价最高；
第四， 密度，它高楼林立，土地利用率最高。
例如：
1、曼哈顿中央商务区主要分布在曼哈顿岛的老城、中城，著名街区是格林威治街和第五大街，老城中不足1公里长的华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司的总部，是世界上就业密度最高的地区。
2、东京的新宿区商务用地面积为16．4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米，并形成东京最壮观的超高建筑群，该区汇集了行政、商业、文化、信息、不动产、服务等众多部门，并且是东京都的一个交通枢纽，日客流量超过300万人。
3、巴黎的德方斯区占地170公顷，有写字楼247万平方米，法国最大的企业一半在此设立办公机构；分散的商业设施10万平方米；多条地铁线、高速公路、铁路在此交汇。
第二部分，我想讲讲CBD 的建设
在21世纪城市经济规划布局中，最引入瞩目的，无疑是城市CBD建设，每个城市只有一个CBD中心，CBD规划建设在哪里，哪里就是城市经济的中枢、哪里就是聚集财富资本的肥田沃土，寸土尺金的黄金宝地。上海的浦东新区、香港的中环，美国纽约的曼哈顿……无不成为众多财富巨子、金融资本家们梦想的淘金殿堂，而且，一个城市只能有一个CBD，一个城市的中心枢纽。
当然，这个城市中心不是一朝一夕建成的，而且，打造CBD有一些核心的要素需要注意。
首先，必须高度重视的是购物中心对城市CBD的一种功能的赋予。
大型购物中心的发展是快速发展城市、推进城市化更新发展的必然趋势和一种积极的形式。大型的购物中心有助于完善城市结构、均衡地区的发展、形成ＣＢＤ聚集、以及提升区域消费，有助于形成交通与商务商业协调发展的规划设计与建设的模式。大型购物中心与ＣＢＤ及新区开发，优化城市结构紧密结合的特性，一般大型的商业设施总是出现城市中心或ＣＢＤ。因此，成为市民欣然向往的一种商务场所，有强大的向心力和吸引力，大型购物中心在发展初期是以城市新区区域运行的购物场所，以城市中心区迁居到新区的居民和工作者为消费的主体对象，这就改变了以商业服务设施吸引消费者的传统观念，变被动为主动去吸引消费者，而实现这种制度的前提条件是，形成聚能效应及新版块居住的大规模开发建设的基础以及综合竞争力的养分所在。
在这里举一个案例，这个案例就是我们中国广州的第一商城广州天河城。１９９６年２月９日建成的广州天河城就是我们现在所说的ＴＭＯＲＥ及中国大陆最完整意义上的Ｓｕｐｅｒｍａｌｌ，它的位置也就是在最早规划的天河城的中心区域。９６年的时候，不管是地产商还是开发商进入天河有非常大的心理障碍，在９６年的时候天河房价均价大约在３０００元左右。现在天河区的房价大概在１万左右。规模大功能齐全，集购物、旅游、娱乐、商务、广告、展览、酒店等业体，名副其实地将广州的北京路搬到了天河城，开创了一种全新的消费观念，把广州的商业和文明提升了一个新的水平，这就是天河城的成功之处。而天河城已经成为广东排行在前的利税大户，也是中国现在目前最成功的购物中心和SUPERMALL之一。购物中心与城市CBD是一个相互关联的协调发展的过程。购物中心的发展，反之又促进了CBD的发展。
其次，商务金融的发展，也是CBD的发展契机。
同样，再拿我们广州的“珠江新城”做案例。
珠江新城CBD，作为广州21世纪的国际金融商务中心，既是广州接轨全球经济的平台，又是广州融入国际金融资本和贸易的重要门户，更是广州迈向国际都会中心城市的显著标志。据有关资料显示，政府为此投入在珠江新城的资金流量就高达1800亿元，这在广州城市经济发展史上堪称前所未有的宏图大略，梦启未来的辉煌诗章有专家甚至坦言：如果将这1800亿的巨额资金换算成立体的现金流量，相当于整条珠江河都流淌着闪闪发光的金子：
在珠江新城，有中国第一高楼———双子塔，也有世界第一高塔———电视塔，还有众多代表广州21世纪的标志性建筑，如广州第三高楼一一珠江城，还有广州最大的城市中心广场，广州歌剧院等，这一张张代表广州城市名片的建筑群，尤如一条条七彩斑烂的金色纽带，把CBD 的前景承托得无比灿烂。
所以，CBD的建设是要花大价钱的，没有实力，没有一定的超前意识的商家，没有为这个城市去铺垫、考虑未来发展模式和发展前景的企业，做CBD的建设是要小心研究，大胆决策的。
第三部分，我想讲讲CBD 的价值？
还是说我们广州的珠江新城，他最早的建设是从1997年就开始了，但一直到2000年，真正的建设启动才从我们公司代理的南国花园开始，当时销售价格是5500元，比广州均价略高1500元，很多人都在怀疑他的投资价值，到了今天，政府联合打造的这样大手笔的规划投入，毫无疑问，得到的回报也是丰厚的，珠江新城现在的楼价最高已经超过三万，最便宜的也要15000左右。与八年前起步时，上升了约四倍以上，早年投资的人都喜笑颜开。
我在这里公布一组数据，这时我们集团下属分公司收集的来自几个城市的真实数据：
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最新全市均价 |
最新市中心均价 |
最新市中心高价 |
最新市中心低价 |
城市名称 |
与城市均价的倍数比例 |
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7462 |
8654(原六区) |
31000 |
6300 |
广州 |
4.15倍 |
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9724 |
12000-13000 |
48807 |
8500 |
上海 |
5.00倍 |
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10280 |
12000 |
48037 |
8300 |
北京 |
4.67倍 |
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7687 |
10000 |
12000 |
9500 |
天津 |
1.56倍 |
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3388 |
3700 |
4880 |
3300 |
合肥 |
1.44倍 |
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3700 |
4400 |
6300 |
3300 |
南昌 |
1.70倍 |
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3400 |
4053（渝中区） |
别墅10000,
住宅8000-10000 |
别墅10000,普通住宅3500 |
重庆 |
2.94倍 |
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3350 |
中心偏南地区楼盘均价基本在3800－4600元／㎡,
东塘片区的楼盘均价4000－4300元／㎡，五一大道、韶山路中心区楼盘的价格则在4600－5800元／㎡。
其中沿江风光带楼盘价格达7000 |
7200(梦洁金色屋顶) |
3600左右 |
长沙 |
未知 |
从以上几个数据来看，长沙的CBD价值有待拉升，具有广阔的前景。
第四部分，我想讲讲CBD 的特色
特点之一是必须因地制宜、量力而行。
CBD实际上是一种以第三产业为主体的城市的功能区域，它并非是解决所有城市发展问题的一个万引良方，世界各地的中心商务区都有其自身的功能和特色，
广州市最新CBD的价格是￥31000元，而全市老六区的均价是￥8654元，即地王的价格是均价的4。15倍，上海地王平均价格是￥48807元，而全市均价为13000元左右，是5倍，北京是4。67倍，天津是1。56倍，合肥是1。44倍，南昌是1。7倍，重庆是2。94倍，而长沙，目前大约不到1。3倍
包括曼哈顿，以及法国的拉德芳斯这些著名的CBD。但是在这些CBD的建设和经营的过程当中，也曾经出现了一些问题，包括法国的拉德芳斯的CBD，经营了八年之后，出现了财务的很多问题。
特点之二是要科学地规划和合理的设计。
由于CBD是一个长期的，一个滚动的发展过程。不能盲目追求短期效应而或略了长期发展的考虑。
特点之三就是要突出特色，形成聚集的效应。
这也将引出商业地产的生存发展模式课题出来，在中心城市，还要考虑购物中心对CBD所产生的一个效用和功能，包括功能规划，特色文化产业等等在内的这些凝聚力，才是CBD最终的生命力， CBD是否具有鲜明的特色和凝聚力将决定CBD的成功。比如，很多城市都是需要再探讨CBD 的发展它色的，CBD 发展所带来的最直接体现就是高级白领汇集、因为有一站式的办公、一站式的购物休闲、行政管理、企业管理、企业高度汇聚等这些特点。这就是CBD成功的一个关键。
特点之四 就是以人为本，协调发展。
人是CBD的第一要素，所以在CBD的建设经营的过程当中，我们非常需要的是聚集与吸引，不断地去创造新的人流和人群，我们所需要打下的一个基础就是完善的公共与商业的设施，在一个各种商业设施高度集中，人流、物流和信息流高速流动的相对狭小的区域里边，公共与商业设施是CBD至关重要的一个元素。
第五部分，我想讲讲CBD的发展模式
CBD的发展与运行模式无论是国外还是国内CBD的建设，其发展轨迹是不尽相同的，其经济与教训也各不相同。根据国外大城市CBD发展的一般规律，在初期发展阶段呈单中心状态，而且常常伴随分散与无序的发展。目前，从很多城市开发体制看，没有形成一个有效的开发机制。政府虽然垄断经营土地一级市场，但不能控制开发产业，甚至有土地供应分散、多头招商，产业跟总量难以控制的局面。因此，CBD土地开发要按照国际惯例进行。
据调查，新加坡、香港等许多国家和地区通过几十年的探索，在房地产建设、管理方面已有一套成熟的方法。比如，政府收购土地，进行基础设施建设，然后公开招标或拍卖，售卖地段，在这方面长沙可以借鉴。
仅从学术的角度和我们过往已熟知的项目经验来谈谈粗浅看法，旨在抛砖引玉。
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