编者按：自1998年以来，北京市的商品住宅价格出现了平稳下降的趋势，但目前的房价水平与普通市场的购买能力相比，仍是可望不可及的。特别是在国家出台停止福利性分房，实行住房货币化政策后，市民解决住房的主要途径是通过市场，商品住宅价格偏高的问题便更加明显地凸现出来。科学评判商品住宅价格，弄清商品住宅价格偏高的主、客观因素，探讨解决的途径，对于建立合理的住房供需机制，促进房地产市场健康的发展是十分有益的。
一、北京市商品住宅价格偏高的主要因素
北京市商品住宅价格偏高的原因是多方面的，可以主要概括为以下几个方面：
（一）市场管理制度不健全，造成价格上升。
1、土地供应制度不完善，行为不规范。在征地环节上，用地单位急于把土地弄到手便私自同乡村洽商，任意提高土地补偿标准，致使全市农地转用成本和征地费用的上扬。也有个别单位则利用征地机会倒买倒卖土地，从中牟利，使土地征用环节就形成泡沫。在土地出让环节上，由于历史的原因，城区可建设的大量用地散落在各个单位手中，他们大多采取联建的方式向开发企业进行房屋分成或由开发商一次买断单位用地，使开发商既要满足原土地使用人的经济要求，还必须向国家依法交纳地价，这就无形中加大了项目开发的成本。同时，北京一些项目公司获得了用地的手续后便进行炒买炒卖，投机取利，造成土地开发成本上升。
2、开发建设环节上的招、投标机制尚未全面形成。涉及开发建设中的拆迁安置，公共福利配套设施、基础设施建设等环节，目前尚未建立起一整套的招、投标制度，缺乏公开竞争，导致开发成本上升。
3、开发企业不具备应有的经营规模。据不完全统计全市房地产开发企业约有上千家，其中资金雄厚、开发规模大、信誉度高、业绩突出的大企业屈指可数，大量的开发企业尤其是项目公司只有开发权但无开发能力，这些公司依靠项目炒作为生，不仅干扰了市场秩序，同时也加大了正常的开发成本。
4、开发企业追求的利润率偏高。据有关资料显示，北京市商品住宅的项目利润率大约在10％以上，企业自有资金回报率也在30％左右，甚至更高。这与国外项目利润率在3％左右、企业自有资金回报率在6－9％相比，呈现出利润率和回报率过高的不正常现象。
5、住宅二级市场房源供应不足，难以发挥平抑商品住宅价格的作用。北京的住房二级市场已于去年底放开，但由于时间尚短，上市的低价位住房并不多，还远不能起到平抑商品住宅价格的作用。
（二）强劲的集团购买抬升了商品住宅价格。
北京市商品住宅价格较高，但销售却一直较旺，一个重要的原因是，北京作为首都，在京的中央各部委及所属企、事业单位，各金融、商业机构、外埠驻京办事机构较多，这些单位不仅购房数量大、价格承受力强，而且还注重好区位，成为抬升北京市商品住宅的价格上扬的主要力量。
（三）开发建设中的特殊因素推动了成本加大。
1、北京市新的拆迁政策调整，在一定意义上起到了降低开发成本的作用，但涉及特殊用房的拆迁费用依然没有很好解决，导致成本居高不下。
2、由用地单位代征市政公共用地并进行拆迁建设的做法尚未改变，也造成了开发成本的加大。
3、建筑安装造价偏高。主要表现在建安的施工定额不能做到随着市场的变化而进行调整，长期固定在一个基点上，加大了开发建设费用。
4、摊入商品住宅的公共设施费用偏高。由于城市基础设施建设投、融资的改革尚未到位，诸如电信、供电等经营性设施的费用仍由开发企业承担，致使这部分费用也进入了开发建设成本，进而转嫁到消费者身上。
5、北京是历史悠久的古都，保护古都风貌任务重，旧城区的改造难度大，不仅人口居住密度大、拆迁成本高，而且开发项目容积率偏底，也是构成了商品住宅成本偏高的因素之一。以上情况表明，北京市的商品住宅价格偏高是由于诸多因素综合作用的结果，既有管理方面的问题，也有开发建设过程中的问题，
还有需求拉动的问题，但归根结底是房地产市场发育不成熟的表现。
二、解决北京市商品住宅价格偏高的对策
（一）加大政府对房地产市场调控的力度。
1、结合土地利用总体规划和城市建设总体规划，建立由土地行政主管部门代表政府统一征地的制度，改由征地单位直接向农村集体经济组织和农民支付征地补偿费用的做法；变相向土地行政主管部门支付有关费用，再由主管部门向农村集体组织支付，克服变相提高补偿标准的弊端。
依据新的土地管理法，结合乡村经济发展状况及农民实际生活水平等因素的变化情况，制定并定期公布我市各类土地的具体补偿标准，使土地补偿费用控制在合理的范围内。同时做好土地补偿费使用的管理，保护农民应得的利益，研究制定用于个人养老、就业保险的相关政策，减少和避免诱发社会问题。
2、设立北京市土地开发基金，由政府组建的土地一级开发机构，运用土地开发基金代政府收购、接收、储备土地，进行熟地开发后有计划地投向市场，并在每年初向社会公布商品住宅用地供应信息。在土地供应方式上，改变现行以协议为主的土地出让方式，推行国有土地使用权的招标、拍卖。建立起公平、公正、公开的商品住宅土地供应新机制。从根本上解决占地单位自行招商、联建等不规范的土地转让行为，降低土地开发成本。
3、做好“三清”工作。清理开发公司，重新核定资质，取缔以炒买炒卖为生的开发公司。在此基础上，积极引导并创造条件，有步骤的推动开发企业向规模化经营的方向发展，使商品住宅开发走集约式的道路，进一步降低开发经营成本；清理商品住宅开发项目，制定项目转让管理办法和禁止炒买炒卖项目的规定；清理闲置土地，闲置的新征用地无偿或补偿收回，或重新安排项目或退耕还田，闲置的出让土地依法收回使用权，由政府统一组织招标、拍卖。
4、调整商品住宅立项的审批方式。不仅要审主体资格、投资者的资金，同时要审是否已依法取得建设用地。解决有了立项、规划之后就发生项目炒作的问题。
5、加强对城市拆迁的管理。严格审核拆迁公司的资质，规范拆迁公司在拆迁过程中的收费行为，最大限度的降低城市建设中不合理的拆迁成本。
6、搞活住房二级市场。放开住房三级市场。最大限度的开放和盘活存量住房，利用存量住房的低价位优势，平抑商品住宅价格。
（二）修改现行的建安定额管理办法，降低建筑施工成本。
根据市场的变化，适时修编人工、材料建安定额，定期发布和调整价格信息和工程造价指数，对工程造价实行动态管理。
（三）进一步推进城市基础设施建设投、融资体制改革。
理顺和界定住宅小区公共设施投资、建设、经营、管理、使用、处分的关系；明晰产权，取消为电信、供电等经营设施无偿提供基础性投资，把这部分费用从开发建设成本中分离出来。
（四）调整结构，完善住房供应机制。
结合住房供应体制的改变，政府应适时调整政策、扩大住房供给渠道。如鼓励和组织集资合作建房，按不低于建安造价标准向职工售房，免收这种住房的土地出让金，个人可以获取经济适用住房的产权。再如，按以销定产的原则，由政府有计划的组织开发建设经济适用住房，提供给中、低收入家庭购买。对于一些开发单位原用于拆迁安置的现房，也可经申报审批后变为经济适用住房上市出售，即可使其减少空置，又增加了中、低收入家庭购买住房的渠道。政府投入一定资金，修建一定数量的廉租住房，改善本市住房困难、收入低下职工的住房条件。
（五）提高个人购房的消费能力，培育新的购房主体。
商品住宅的价格偏高问题，除要采取措施剔除不合理的因素外，还应努力提高职工个人消费商品住房的能力。当前一方面需要抓紧落实单位住房补贴资金到位，各单位应将原用于住房建设的资金和存量公房出售收入全部转化为个人购房补贴，允许有条件的单位提高补贴标准；尤其是对职工配偶补贴不到位的情况下，可担负该家庭应得的全部补贴。同时需大力发展个人住房抵押贷款，解决住房即期支付与终生消费的矛盾，延长贷款期限，降低首付款的额度和贷款利率，提高政策性贷款。尽快成立置业担保公司，减少贷款购房的风险，简化贷款手续，解决困扰个人贷款的担保问题。
通过实施上述措施，一方面可以使北京市的商品住宅价格可望调整到合理的价位，另一方面也可尽快实现个人成为商品住宅消费主体的转化，使北京市的商品住房市场在新的格局下继续健康的发展。
这里有必要说明的是，即使北京的商品住宅价格在今后有所下降，但与上海、广州等沿海城市的同类住房价格相比，商品住宅的价格仍会相对偏高，因为除开发建设当中北京有供暖设施等投资因素外，北京作为我国首都的这一特殊地位，就会不可避免的产生其他地区没有的价格偏高的客观因素。(本文发表时间为2001/9)
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