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     宝安楼市有没有泡沫？这个问题现在行业里没有人愿意下定论。老侯的观点很明确，在11月初于搜房博客中发了一篇文章《宝安楼是：一半市泡沫，一般是苦水》，这篇文章同时也在业内论坛中发布，应者寥寥。

     一个确定的事实，出现不同的认识是很正常的事情。因为表明立场决不是一件简单的事情，除了在客观上对事物认识的有角度的不同和视野的局限影响之外，判断的策略、作人的勇气以及利己本性的驱使也会影响甚至改变判断结果的做出。

     面对着当前宝安楼市上投资客与专业炒家占到市场总客量50％以上这一实际情况，我们暂且对宝安楼市有无泡沫的问题不下定论，改用一个可以为看好宝安发展的、多数人容易接受的词语“透支”描述一下06年宝安飙升的楼市：宝安楼市在这过去一年里楼价的涨幅把未来最少5年的房产增殖提前兑现了。

      老侯以为，浮在面上谈论宝安楼市泡沫的有无，即便可以引起争论也于事无补。我们一起直击宝安楼市的实际情况。

      首先是政府关于宝安未来15年的远景规划和抛向市场的高企的地价，在前期给发展商、充分利用，客观上抬高宝安尤其是宝安中心区的商品房房价；在后期为楼市炒作制造足够充分的“利好”消息。使得宝安楼市象被注射了一针“强心针”，楼价先是在二级市场发了癫似的一路“跳着往上涨”。

      新房快速飙升，在宝安原本就存量不多的二手房也很快成为众炒家“追捧”的对象。比如99年入伙时1000来元就能买到的“福中福”，你要在今年9月以前来，3500元应该还可以买到。就这三个月时间，每月以超过15％的涨幅递增。现在这个小区的房子已经卖到5500元，要买好一点的甚至你要准备好接受6000元的价格。房价这样子翻着跟头往上暴涨，别说打算来这安家置业的客户接受不了，作经纪的也惊的目瞪口呆，就是居住在“福中福” 的不少老业主你去告诉他“你这房子现在可以卖到5000多元的价格”，他都要骂你“发梦”。

      那么，宝安楼市三级市场上，楼价是怎样被炒高的？

      主要是利用“公证炒楼”。炒家从新开盘的发展商手上签购房合同，交首付款买到房。利用发展商办理该宗物业房产证的时间，对房产权属进行进行公证，然后找担保公司赎楼。再利用赎楼周期（大约一个月）寻找下家。若下家是住家自用，等房产证出来后直接过户给下家；若下家依然是炒家，上下炒家协议推迟过户，由下家炒家再向下寻找下家。以此类推，直到如上所述遇到自住的用家或真正的长线投资客，才将此房一手业主房产证过户到该下家名下。二手房也是和上面一样的炒作流程。

      这样，一套房子的交易过程中从开始到最后过户，最多可经手三、四次炒买炒卖。炒家们在这一交易过程中，除了层层加码赚取差价之外，将1.5％契税和5.2％营业税逃避了。按一套房80万的房子计算，这样的一个炒作参与的交易过程，结果是国家少收了10多万的税收；真正的置业者多掏了十几万。参与炒作者人人赚了五六七八万。这样的宝安楼市能说是健康的市场？这样的市场能有美好的明天！

宝安楼市为什么能够有如此猖獗的炒作？

      第一，   政府趋利的作为诱导和放纵宝安楼市炒作的不作为，如前所述。

      第二，   宝安楼市起步较晚，尤其是二手楼发展起步慢，真正的置业者相对关内置业者消费不理性，在地产买卖方面的基本常识和专业知识欠缺。

      第三，   宝安租金回报极低，尤其是目前的保安中心区，很少入住，还谈不上什么出租回报。因此宝安投资客绝少会作象在关内如福田那样的成熟区域作中长线投资打算。

      第四，   宝安楼市中有相当一部分是“专业炒家”。为什么要给他加引号？是因为这里的炒家他的专业性不是一般意义上对经济发展和楼市走势的专业分析，也不是他们拥有较为雄厚的资金实力在房地产市场上；而是体现在他们对房产买卖交易流程、市场信息的及时掌握以及对当前国家楼市政策法规的熟悉上。宝安这样的炒家一般资金都严重缺乏，注定了他们只能作短线的炒买炒卖，大大加深了宝安楼市场崩盘的危险。

     我们依然不定论宝安楼市是否有泡沫。除了老侯在《宝安楼是：一半市泡沫，一半是苦水》一文中说的这里极低的入住率，在宝安中心区还有一个现象不知大家注意到没有。就是宝安中心区从周一到周五白天就象是到了珠海，整天路上很难看到人；但到了周末，人是一波一波地由地产经纪们陪着进进出出谈交易。

     凡此种种，才是宝安楼市面临的危机内在深刻原因。不正视这些严重的问题，面对宝安楼市一幅处处旺销的市场虚假繁荣，只在宝安未来15年大规划的“馅饼”里享受一派歌舞升平的盛世景象；只拿一个简单的刚性需求为楼价的飙升开脱，简直是在掩耳盗铃！宝安楼市对城市经济与社会诚信严重透支搞出来越来越大的这个窟窿，不管是谁——总要有人为此买单的！

 

                                            深圳 侯科昌

                                            2006年12月10日