侯科昌/文     侯科昌，房地产经纪业资深专家，独立经纪人模式倡导发起人。欲浏览更多文章，请登陆侯科昌博客。侯科昌博客文章，版权所有。未经本人许可不得刊载和摘录。如有需要请联系：13714162685; keery99@sina.com）欢迎思辨、讨论观点，切磋深圳楼市真理;欢迎逗趣挑刺。反对谩骂。

    老侯常写一些行业市场方面的文章。初衷并非拿了利益集团的好处不得已要说一些不仅违心而且出卖灵魂的鬼话。而是看到了一些现象和现象背后震惊人心的内幕，良心道义在心头闹腾得很凶，逼着老侯不得不写出来舒缓精神上的压力。

    虽是学商业经济出身，但由于多年在企业做具体市场方面事情，老侯接触宏观经济数据有限，更主要是对于某些已经商业化了的官方与半官方宏观经济数据始终持怀疑态度，所以对经济走向来基本不怎么说话。深圳楼市这点事儿，老侯的良心话都经常给在网上骂得一塌糊涂;更遑论宏观经济方面的观点。 

    翻看一下2007年7月7日老侯写的《15个月之内深圳楼市泡沫必破！》，汹涌的骂声尚不绝于耳。还有2007年10月11日写的《深圳二手楼中介的严冬，到了！》：坚持认为深圳地产中介面临一场已经开始的、不可逆转的、空前规模的行业“洗牌”，当时也为业内中介大老所不齿（亦可参阅2008年3月29日《南方日报》http://www.59148.com/xw/bd/13746.html）。可是实事呢？时间证明了出自老侯无私心底的声音比那些有权、有势、有钱的利益集团代表们在贪欲驱使下堂而皇之的鬼话更接近真理！真理，始终在被骂声包围的少数有智识、有良知的人中间。千年历史是这样，文革十年是这样，处于转型期的中国社会也是这样！

    虽有成功案例在前，但预言楼市走势还是有很大风险。之前北大教授就深圳楼价跟“牛”打赌输得精光。老侯以为应赌本身就已经输了北大教授的身份，徐滇庆主编《泡沫经济与经济泡沫》很让老侯开眼界，然你堂堂国家一流学府的教授怎么能斯文扫地地去斗“牛”呢？对牛弹琴未免太过书生意气！中国的国情与历史：书生意气是注定要吃大亏的！网上的骂声汹涌，——象社科院高海燕博士这样的人都要给骂崩溃、不得已关掉博客评论窗口。所以，老侯再次郑重声明两点：第一，决不跟任何人打赌，也不跟“牛”以及别的什么东西打赌;第二，你若忍不住满腹的刻毒，也别憋着。骂老侯的帖子即使再难听，老侯都承诺绝不删掉。但你需光明磊落地留下你的真名——若你还真是条汉子的话。

图片文字注解：不要叫我“老爷”，叫“公仆”。

    并非要帮发展商做为虎作伥，老侯是基于当下“要叫板国际一流城市”的深圳市CBD区写字楼的危机做以上判断的。遥想2005年的深圳CBD，还是满眼绿油油的菜地与三五成群悠然散漫的牛群。暮色中，劳作了一天的打工者们座公交车走深南大道经过时，还能看到袅袅炊烟从深圳这座先锋城市、国际化大都会的CBD缓缓升起。那时该区域写字楼尚不多，住宅的价格高过写字楼价。短短2年时间有多少热钱涌入？没有人知道，可是CBD写字楼价格飙升的速度是绝对没有辱没“深圳速度”这张金字招牌的。现在呢？深圳CBD写字楼市场出现以下三种现象：

    第一，   租客租用面积上很多公司弃大换小，原来面积1000平米的，现在找500平米左右的;原来200平米的，现在找100平米的。年前不少公司急着搬家。

    第二，   租客区域选择上趋向于租金更实惠的区域。现在中心区相当多的公司已经或者开始考虑从CBD搬出，迁往周边租金更低的片区，比如华强北、岗下以及车公庙等。

    第三，   业主心态普遍由强转弱。对于卖盘来讲，很多业主给经纪人讲，只要节前能够成交就卖，什么都可以谈。这样，目前CBD放出来很多笋盘，可是真正的买家并不多;而且即使有成交也都是买来业主自用的，基本上无投资客入市。对于租盘而言，业主的口风也很松，不仅可以谈租金，谈免租期3月，还可以谈更多的之前你租客想都不要想的东西。

    不难预料，2009年春节之后深圳CBD将出现一次写字楼商铺退租潮。大潮之后，原本空置率（目前中心区CBD写字楼控制率一般在10%—40%，个别入伙不久的达到70%）就不低的一些写字楼的空置率将进一步升高，伴随该区更多写字楼新项目单位的竣工，CBD写字楼价格和租金将进一步走低。深圳CBD写字楼市场的急跌走软，比深圳住宅市场的持续疲弱更直接地反映出深圳产业经济的快速下滑。因此，我们有理由相信深圳经济2009年要经历一场漫长严冬。所有过分乐观的估计都是不切实际的。经济环境不好，我们还能对楼市期待什么呢？CBD的楼市完成深圳经济泡沫从堆积到破灭的一吸和一呼。在这一呼一吸之间，面对这场罕见的全球经济危机，深圳这座城市的管理者们沾沾自喜的“转型动手早，受到冲击小”多少不免要再次沦为欺上瞒下的“皇帝新装”！

市场调整中的深圳CBD部分写字楼与周边个别写字楼最新价格，数据来源：老侯市调

    在这样的经济形势面前，看还有谁嘴硬“不救市”（只怕已经救不起来了，还象马谡一样的自负。马谡以项上人头对自己的狂妄自负负责，我们的官员呢？——谁再说在中国做官不容易？！）看谁还有底气说今年楼价会涨5%—10%？我们的官员和利益集团代表们不知道害怕，不懂得敬畏。没有经济拯救准备的深圳，陷入危机之后自然会有“牛”们盼望已久的崩盘，还要外送一场经济大萧条和不可避免的社会动荡的危急！

    老侯一位在深圳八卦岭开印刷厂的老朋友，07年10月与老侯一起吃饭时说起，“八卦岭这么多年没有过的一到晚上超过三成的厂子无夜班的情况出现了，外单少了不少”。老侯知道：那是人民币升值要让这个在世界上很多地方都声名相当当、甚至超过深圳名气的“八卦岭”印刷生产产业集群没落的结果。08年10月凑巧又一起吃饭，老朋友讲“生意受很大影响，不仅外单、内单减少了不少。一到晚上，以前灯火通明到天亮的工业区，差不多有一半都不再亮灯。知道就有三四个厂子因开工不足，供不起机器，按揭贷款的印刷机直接给纸行或者银行拖走。”老侯知道：这是在人民币持续升值打击之下对外依存度很高得深圳产业经济祸不单行地受到了国际经济危机的沉重打击。我们的官员给民众打气鼓劲增信心的口号完全可以理解，但若是面对危机只握着拳头喊口号、只挑好听的讲、只捡好看的看，就容易犯自负与轻敌的毛病，对眼下异常危险的形势丧失客观理性的判断，坐视深圳产业经济的艰难于不顾，不合时宜地姑息了好高骛远、不切实际、好大喜功、与民争利这些积年恶习，于国、于民、即便是于其官位本身也都将是非常危险的！

    老侯以为，坚持“伪民生”，一意孤行不救市的深圳市政府已经错过了拯救经济的最佳时机，今年深圳经济不可避免地要继续下滑，受此拖累深圳楼市将在全年呈现弱市表现。更多的行业和经济生活更深的层面都要受到冲击。一直让深圳官员引以为自豪的第三产业也将出现设立特区30年来最严重的萎缩。失业问题、社保问题、医疗问题、房价问题、公权私用问题、因分配不公带来的贫富严重分化问题以及由此引发的社会群体性事件也将可能成为积怨多年的官民矛盾爆发的导火索，成为今年网络、社会的焦点热点。标志着深圳率先全国，走出数千年的官民社会，步入一个全新的公民社会！这是中国当前经济危险中社会大发展的一次机会！——中国有比经济转型更迫切、更重要、更有意义的社会转型！

    老侯以为在2009年，在增速快速下滑、渐显衰退的宏观经济形势面前，深圳楼市之前的一切强势群体：包括地方政府、开发商、媒体、银行与中介代理公司（中介代理公司是强势群体中的弱势群体），在2009年必须向一向处于弱势群体地位的广大置业着人群示弱！否则，你们定的游戏规则虽然很炫很酷，却没有人陪你们玩了！经济发展的目标、手段与检验指标必须从为官员晋升服务的老路子切实转到以民生为出发点和落脚点的路子上来！08年接连不断的、矛头直指贪官污吏的社会群体事件，今年只会更多。因为，今年将是中国社会的公民社会元年！

    ——不觉中，我们已经站在了2009年年头。中国传统文化中“九”是个大数、吉祥数，“九五之尊”在这一年将告别个人专有的历史，回到民众手里——至少我们将会看到这样的一种趋势出现！公民，将荣登时代公权的宝座！经济发展放缓，对社会发展非物质文明的进步来讲，未尝不是一件好事情，这让我们有时间、有心思、有压力去解决过去几十年唯经济发展马首是瞻的急功近利取态所积累下来的深层次社会矛盾与问题，构建真正和谐的社会。

    最后，在新年第一篇博客结尾，老侯祝愿网友2009年，好运！

                                 深圳  侯科昌

                                 2009年1月15日