近期的深圳楼市，就好像是持续三年大旱之后的天空终于看见了阴云，并在一些区域落了一丝丝毛毛雨。很多人以为深圳楼市“拐点”出现了，地方主流媒体地产版上更是出现：“深圳本周新房成交均价1.29万元，环比下降12%。”和“新政出台深圳二手房应声回落 抛盘价普降5%-10%”这样的头条新闻。

      深圳楼价真的“普降”了吗？当真深圳楼市已经步入了许许多多深圳普通置业者期盼已久的“拐点”了吗？老侯以为深圳楼市“拐点”没这么快到来，楼价“普降”也并非当前市场真相。

      深圳楼价的持续快速飙升，是在土地供应、银行信贷、市场炒作、舆论恐慌和捂盘惜售等诸多因素的合力推动下形成的“大牛市”。深圳楼市能这么牛，是有汹涌的需求这个根本性支柱。因此，判断深圳楼市“拐点”，政策因素自然非常重要，但最终还是要分析在政策作用下市场供给与需求是否发生的根本性逆转。

      今年的楼市新政不像往年那样虎头蛇尾，但从遍布整个楼市的一系列直接和间接的政策看，连续三次并预期中的后续银行加息、央行逐步收紧银根、深圳市增加住宅土地供应、限制港人在身买房、打击炒楼、打击捂盘惜售搞“VIP”人筹、随时要开征的个税和个人土地增值税、强制二手楼交易使用新版居间合同和销售合同等等。今年楼市调控政策务实很多，如果地方政府能够一一落到实处，对于深圳楼市乃至深圳社会经济的良性健康发展将起到积极的巨大作用。

      目前，深圳二手楼市场的基本情况大致如下：深圳二手楼市进入传统淡季，成交量例行萎缩。加之受政策出台等不确定因素影响大量买卖提前至五、六月份成交。因此，目前市场买卖双方观望气氛浓厚，致使今年的淡季异常明显。进入7月份以来市场成交量骤然下跌了大约5成多。各个区域普遍出现业主放盘量的较大增长，增幅大约在40%。看房的客人明显减少，大约减少了30%左右。但并未出现炒家恐慌性抛盘的情况，成交价格也没有下降的迹象。新房平均价格的下跌，应该主要是由于关外偏远低档楼盘集中入市，其相对较低的出售定价所致。

      无用讳言，今年的地产调控政策不论在楼市需求抑或供给一方，都用足了药。现在不好说药效到底怎样，药要发力尚需假以时日。就说说今天正式实施的二手楼交易新版合同吧。

       这个新版合同是深圳市房协多年来不胜针对地产中介的投诉之烦，酝酿并调研了近两年年才修成的“正果”。看看就要实施了，真为社会广大置业者、为行业和行业主管部门的领导感到高兴。但老侯有三点疑问：第一，这个新版合同真能杜绝阴阳合同吗？没问题，绝对可以做到交易的“居间合同”与“买卖合同”所反映的信息和价格一致，但为了避税买卖双方是很愿意再签一份“居间合同”的，中介也一定会义不容辞地予以配合的。

      第二，或可增加设计佣金的扯皮投诉案件？虽然新版“居间合同”第一次权威性地统一以文本形式保障了居间方作为劳动报酬的佣金要求。但新版合同下的阴阳合同使得中介陷于佣金差价的尴尬境地。就是说，当成交完成后很有可能出现业主客户主张按阳“居间合同”成交价计佣，而中介一定是要按照阴合同所列的实际成交价收佣的。

第三，客观上抬高了置业深圳的入市门槛？新版合同实施后，买家为了避税自然愿意私下在签一份阴“居间合同”。可是，在买家申请银行信贷时，银行只认阳“居间合同”上的成交价。这样，虽然买家避了税，可是要付出更高的首期款。这样将限制一部分需求提早入市，一定程度上有助缓解供需矛盾。

      但是，新版合同在个税实施后对于二手楼炒买炒卖将起到极大的遏制作用。因为一直以来二手楼交易为了偷逃这税那税，基本通行的是阴阳合同。就是说，现在转手过户2次以上的二手房市价可能已经180万了，可每次过户都是按照房产证原值50万过的户。现在要征20%的个税了，第一位享受“个税”待遇的卖家如果是按50万过的户，即便是当时实际成交价只有120万。现在要出售除去26万的个税，真正赚到手的也只有30万多一点。当然这个税可以转嫁到买家头上，但在调整的楼市里，买家的强势地位正在逐步丧失，到底能转嫁多少给下家呢？因此，个税这个“大台阶”将通过抬高炒房成本和进一步抑制需求促成楼市供需逆转。

      总之，在政策不断发力的调整市里，楼价快速飙升的好日子恐怕很难再有了。但也并不意味着楼价很快就要普跌。关内以住家为主的中低价二手房尤其是面积较小的单位会维持现在的价格水平，一些诸如南山西丽这样的片区或有上涨。而一些中高价位、大户型的前期涨幅过大的二手房单价会出现明显下滑。

      展望后市，随着政策作用下的调整市里市场供需力量消长变化，半年之内深圳二手楼时有一次明显的调整，深圳楼价涨跌互现。如果此次调整的到位了，所谓的“拐点”或许会被化解或暂时推迟。但深圳楼市一旦炒风再次抬头短期内进一步快速推高楼价，08年年中之后“拐点”必然出现。(地产街www.toprea.com)

                                                    深圳  侯科昌

                                                    2007年8月1日