特区骆驼的博客http://blog.soufun.com/blog_8188062.htm2012-2-10 16:35:42SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2006-7-10 23:44:38参加2012年新春深圳搜房博客聚会http://blog.soufun.com/8188062/14238732/articledetail.htm                                                          

2012年01月07日应邀参加了搜房深圳年度地产博客聚会暨2012年房地产走势研判的论坛活动，与会的深圳地产业界知名人士纷纷发表对2011年楼市调控延续下2012年的楼市走向及形势研判各自的观点，王刚也应邀上台畅谈对新年楼市寒冬的看法及行业的发展趋势。

【王刚】：既然是楼市的寒冬，我们怎么过这个冬天？顾名思义，冬天寒冷，作为一个个体，首先是身体要健壮。第二，有充足的御寒衣物。从行业来说，刚才大家谈了很多意见，不乏真知灼见。看问题首先从大方向看，中国房地产市场首先一个大前提我们应该相当明确的就是为什么08到2011年、2012年这几轮起伏，包括政府的调控，毫无疑问，政府出来干预……刚才有律师说到在违法的情况进行调控，毫无疑问这是涉及到民生、涉及到稳定。2012中央也要换届了，肯定媒体的声音也是非常明确，官方媒体都一边倒的是调控要继续持续下去，在这个局面下，政策性楼市依然要延续……

我们刚才说到冬天，房地产现在关键是一个结构性调整。我们要明确一点什么结构性调整？首先房地产有多种业态，多个产业结构，多元的组合。住宅市场，特别普通住宅毫无疑问肯定是持续地下行。我们要正视一个关键问题，今年2012年重要的调控，并不是一刀切地整体下滑。其他的什么商业地产、旅游地产等等，都是跟中央调控所针对的对象不一样，为了维稳、民生问题，普罗大众需要的住宅肯定要调控。今天我们所在的这个会场就很有意思，黄总开发的这个葵花公寓，从这一点上我感触就很深。这种业态的开发就是跟现在所调控的没有任何关联的一个特殊的商业业态，一个高端的商业公寓。我看了一下样板房，2010年我去美国旅游了一趟，见识了一下当地的物业，他们多数都是长期持有物业、长期自己经营……

反而这种业态在中国大陆非常少有，都是短平快的，买进卖出的方式。而这种方式往往在结构性调整阶段，更应该理性去看待、去寻找新的突破方向。比如说黄总这种业态，葵花公寓这种业态首先一点，首先一点他有非常重要的市场稀缺性。原来所谓的商务公寓，都是基于几个主要因素：面积小、酒店式服务，都是一些雷同的模式。但是像这种纯粹的，高端的，原来观念是开发商不太敢涉足这个行业，在关键的时候市场的多元、结构性的调整非常重要。所以原来一窝蜂地开发住宅，大的、小的都有，现在市场不好了，我们怎么样自身实力的加强，资金渠道的解决，包括业态的调整，包括开发方向的调整，在大环境下怎么拓宽市场渠道、怎么整合资源。包括我们公司现在代理的一个项目，江西吉安的一个别墅项目，他跟政府调控的普通住宅根本没有任何观点，但是他同样受到伤害，银行不房贷、限购。国家的政策其实是走了两个极端，原来是大放，现在是大抓。他不是疏导性的，不是一个合理性的市场机制的调整，而是带政治性的，是为稳定局面考虑问题。越是这样，符合国情、符合市场规定过冬，这样更会长久，更不会得大病，生命长久…因时间关系就说到这，谢谢大家！

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    • ]]>    特区骆驼http://blog.soufun.com/8188062/14238732/articledetail.htm#comment2012-1-16 23:00:32http://blog.soufun.com/blog_8188062.htm    爱妾头一次湿身—深陷泥沼（视频）http://blog.soufun.com/8188062/13609043/articledetail.htm

                                                            

    某日秋雨绵绵的午后，在项目附近想乘空挡时间开大切到湖畔去踩踩路，打算待天气好的某日再去将环境照片拍摄一些用作宣传图片。穿过松林驶入湖畔，烟雨蒙蒙的湖畔景致宜人，对爱妾的越野功力十分自信的驶入湖水边。一路半水半陆的高速平稳驶出一百多米，有如吉普宣传片里一样在高速奔驰中溅起巨大的水浪，心中甚爽。自信心膨胀下逐渐驶入更深的水域，忽然感觉彻底松软，糟糕！车子动弹不得了！不停的猛轰油门无果！在一次次的轰鸣中明显感受到车子在水中下陷着，慌乱一瞬后即刻冷静下来急忙熄火，这时车子才停止下陷，摇下车窗一看，湖水已快没至近40多公分了。。。。

     

    急忙从陆地一侧跳下车自救，轮底垫石头。。。多次轰油门驱动无果。（似乎冥冥中有预感似的，这次从深圳驱车出差内地，临行前刻意买了救援拖绳放在了后尾箱），冷静下来电话咨询朋友、联络救援结果朋友林总（和我一样也是越野外行）兴冲冲开着途观来到湖边打算拖我，我急问他是四驱还是两驱，结果告知是两驱版的途观，我一下就凉了半截，但来了就试试吧。结果在他拉我也开的情况下，两台车轰鸣中我的车纹丝不动，汗！后来他的途观救援无果打算先撤离湖边，在倒车时竟很失败的慢慢倒着滑行到我的大切身边，真是令人啼笑皆非：和我的大切成了难兄难弟，陷在大切旁动弹不得了。。。。后来电话叫来了朋友联系了工地上的巨型履带式挖掘机。。。。。。

     

    事后冷静评估：如此松软的湖水下的沙滩，别说大切或者牧马人，就是坦克也会无法自拔，因为湖下面的沙滩过于松软，根本无法着力。越野车最忌讳此种路况和水情了，而在硬路况或鹅卵石等硬质水底在深度合理的情况下没问题。

     

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    ]]>    特区骆驼http://blog.soufun.com/8188062/13609043/articledetail.htm#comment2011-11-6 0:32:11http://blog.soufun.com/blog_8188062.htm    全民皆股股将“不鼓”，全民皆房房将“不防”http://blog.soufun.com/8188062/12983509/articledetail.htm                                                     
    犹如昔日的股灾，股市泡沫膨胀面临破灭的兆向即在全民皆股（都在议论股票、参予炒股、追逐股市暴利...）时。
     
    近三四年以来，全民皆“房”的态势蔓延全国（大家都在议论楼市、抱怨楼市、抑或蜂拥楼市、投机楼市，追逐暴利乃至不惜借助高利贷疯狂的杀入楼市...，此时，既是楼市泡沫临近破灭，临近崩溃边缘的时刻。楼市危机业已防不慎防！
     
    僵持只是暂时的，还在意淫政府会救市楼市会转暖的开发商们依然在死撑着脆弱的房价。
     
    相信多数人没有谁愿意看到楼市的崩盘，可眼下的楼市症状是积重难返、病入膏肓，总归会有代价和应有的买单者...
     
     
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    ]]>    特区骆驼http://blog.soufun.com/8188062/12983509/articledetail.htm#comment2011-10-13 12:12:12http://blog.soufun.com/blog_8188062.htm    代理公司大小与操盘水准未必对等http://blog.soufun.com/8188062/12648473/articledetail.htm别忽悠甲方 代理公司大小与操盘水准未必对等
    □ 王刚
                                                                 
     
    安厦地产骆驼从业地产策划代理多年，从历练深圳到转战内地各处，不敢说操盘高手但可谓阅盘阅人不在少数。毫无疑问，安厦地产在深圳属于创业型的公司，无法与所谓的大代理公司相提并论。可在实际操作项目中，骆驼深深的感受到，无论公司大小，但凡楼盘策划及营销依然还是靠人去做，还得看具体的执行人、执行团队的能力、经验、战斗力。
     
    公司做大后毫无疑问资金雄厚了，似乎企业文化 公司口碑影响力也接着跟上了，队伍也壮大了。可做这行的老地产都清楚，目前整个国内市场的地产营销策划人才是极度匮乏、青黄不接的状态。大公司更面临着专业熟手的数量远远跟不上公司接盘数量及市场扩张速度的严重问题。怎么办？拼命招人天天招人临时招人呗！看看报纸网络各大招聘平台上的天天招聘信息就可管窥此状。深圳*原 *联等既是如此，总体上多是接新盘后临时招聘拼凑人手上马运作。
     
    而中小公司虽然接盘数量不多，可短小精悍实战经验丰富的操盘团队一对一的贴身精准服务，在大公司那里是无法做到的。尤其是在一些：非该公司注册地接的项目、或中小型规模的项目、或非知名开发商的项目上，大代理公司更不可能将公司核心操盘团队放在其项目上去执行运作。平常除在售项目有公司团队人员满负荷执行运作外，它不会养一大帮闲人在办公室耗着。而它接盘的冲动和欲望却一直高昂着。那么因其公司的所谓“大”字号及知名度频频接下新楼盘后，通常都是安排些何许人去做项目的策划和销售执行呢？毫无疑问多是临时拼凑招聘的。并且该类公司因公司机构庞杂管理层级多难免衍生诸多裙带关系人际矛盾，人员的流失率居高不下。这在业界是公开的秘密。
     
    那么以安厦地产为例的中小公司，操盘的团队人数不多可相对稳固，主力成员恰恰是从深圳大代理公司或开发企业出走的骨干，是操盘多年、实战经验丰富的老手去操作，对重点项目甚至骆驼等公司领导层直接负责操盘。那么在某个项目的竞争环节中，骆驼常可以试问：对方公司再大，其实际操作该项目的负责人是谁？经验几何？能力几何？乃至下面的经理、主管层级的专业素质几何？
     
    安厦地产在历年来、在深圳、江苏、山东、河北等各地的项目拓展及业务代理过程中，经历了多次与所谓的大代理商共同在甲方竞标代理项目，通过策划思路及营销经验强势竞争力斩获了不少。也常有让**大公司败下阵来的时候，也有让甲方因误信所谓的**公司后出现诸多问题而再转请我司接手解决问题的时候。
     
    安厦地产建议开发商选择策划代理公司时关键还是：看具体的操盘人员的水平如何、看具体的策划水准和营销方案行事，尤其是在眼下市场调控的楼市艰难时期。
     
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    ]]>    特区骆驼http://blog.soufun.com/8188062/12648473/articledetail.htm#comment2011-8-26 12:02:23http://blog.soufun.com/blog_8188062.htm    紧箍咒下的楼市百态与应有的反思http://blog.soufun.com/8188062/12304434/articledetail.htm紧箍咒下的楼市百态与应有的反思
    □ 王刚
                                                                              
     
    保障房计划、限贷、限购、限价、上调准备金率、加息...一一年的楼市调控政策依然在持续着，零八年虎头蛇尾的调控仍历历在目，眼下政府是绝对不会重蹈覆辙再自打耳光了，维稳及民生是中央的第一要务。长久持续良性的经济发展，当然不能靠遍地开花热火朝天的建筑工地来实现。国际国内、往昔今日，实在是教训太多了。房地产能做支柱产业吗？狗屁！支柱不去扶持加固，还去打压调控遏制？是该清醒了，没那个发达国家是靠一时火热的建筑工地来支撑国民经济。
     
    瑞士的钟表、日本的电子、德国的机械制造...中国呢？难道是房地产？盖房子看似养活了相关上下游产业的诸生，各类做粮食的、饲料的、服装的、医药的乃至文化产业的企业，纷纷进军楼市逐利，更多的人群涌向楼市投机淘金，基础产业特色经济谁来安心做？绝大多数非房地产相关产业的民众，他们靠什么来获取稳定的收入来购买来支撑这个支柱？
     
     
    调控越来越坚决越来越紧了，那么可以看看此楼市时局下的众生百态（以深圳为例）：
     
    ■中央政府——房地产调控态势将长久的持续下去绝不动摇，并从一线向二三线城市推进；
     
    ■地方政府——上面动真格的了，那必须得紧跟形势和执行命令，可是财政吃紧了。
     
    ■金融单位——各银行自然在央行的紧箍咒下，紧缩房贷及按揭，毕竟东家说了算，想私下松动松动可手里没额度。疯狂房贷时不用担责，可自己的饭碗得保，老大的话不得不听。
     
    ■大房产商A——紧跟政府形势，适度收缩放慢土地扩张，现有开发项目微调下浮，套现第一，手里有余粮自然好过冬，转型非住宅市场也是不错的选项。
     
    ■大房产商B——形势归形势，老子手里还有银子，性价比好的新地块还得踅摸购入，大市还是看好的，利润应还是有可观的在等着。
     
    ■小房产商A——日子越来越难过，银行告贷无门，民间高利贷风起云涌遍地开花车水马龙，逼不得已啊，总不能眼睁睁看着自己黄了。可随之而来的将埋下更多的债务危机和风险。
     
     
    ■小房产商B——撑不下去了，怎么办，寻找下家接盘吧，这不到处是土地股权或项目公司托盘转让的资讯。
     
    ■投机炒房客A——偃旗息鼓、溜之大吉，嗜血的本性依旧还在，先歇歇数数往日的进项吧。
     
    ■投机炒房客B——住宅没了戏，厂房、写字楼、商铺似乎还有空间，可以倒腾一下，还得靠进货出货来增值。
     
    ■长线投资客—— 眼下的投资回报率，脑子进水了才会去投资楼市，哪怕是商铺，比TMD银行利息还低的回报。
     
     
    ■首次置业客—— 掂量掂量口袋里的钞票，估摸一下每月的进项，无论一手或是二手的，喜欢的合适的买的起的就买吧，更多的想买的掂量掂量没买的，也值得期待和观望，毕竟，咱们得相信市场更得相信政府的力度。不相信也白搭，它不值这个价或本来就买不起。
     
    ■二三次置业客——改善居住条件的需求永远在市场是存在的，买得起依然有在买的，也有更多的在观望。看谁撑得住？
     
     
    ——无论首次还是多次购房置业的众生们，眼下这种观望本身就是（除政策调控因素以外的）一种自发的，也是最基本的楼市供需调节的力量所在。
     
    ——现有的保障房定量建设及供给够吗？对应人群及分配对象合理吗？能惠及民生解决问题吗？
     
     
    ——深圳的统建搂乃至全国各地的小产权房如果纳入规范管理，那么它也是市场良性循环的重要链条、也是平抑房价的一股不可小视的力量。也能成为政府不用投资一分钱的大众保障房。
     
     
    ——调控沦为不得不为之的治标战术，可楼市顽疾更需要的是战略调整，以其头痛医头脚痛医脚式的外科手术，不如对市场机制进行彻底的整改，市场应疏不宜堵、应矫正不宜强压，否则依然会反复，依然会：政府累、民众苦、开发商怨...毫无疑问：政府还有许多功课要做。
     

     

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    ]]>    特区骆驼http://blog.soufun.com/8188062/12304434/articledetail.htm#comment2011-7-16 1:07:00http://blog.soufun.com/blog_8188062.htm    疯狂楼市的托底佐证——鹏城小产权房http://blog.soufun.com/8188062/12106213/articledetail.htm疯狂楼市的托底佐证——鹏城小产权房
    □ 王刚
     
                                                                      
    作为地产从业者，和圈内朋友聊起眼下的楼市状态可谓不胜唏嘘，甚至有汗毛倒竖之感。说的太多已感乏味。不得要领的外科手术式调控如今似乎陷入僵持状态，土地庄家及金融推手怎能标本兼治的梳理好楼市这盘涉及己利的混沌世界？一边是民生社情的维稳大局，一边是盘根错节的自身肌理的腐蚀，刮骨疗伤的勇气似乎在朱老夫子退场后就后继无人了......
     
    政府宣布的保障房的大量建设和供给，在普通市民甚至是多数普通公务员眼里似乎已沦为遥不可及的大饼。而深圳周边的军产房、村委或私人建筑商投资的统建楼之类的小产权房，在高房价的拉动下、在众多低收入市民的眼里成了真真切切的“保障房”。这些在红本住宅市场体外循环的替代品，保障了许多草根买的起、住得起。同时也为社会、为购房者均埋下了诸多的无法保障的隐患。它的质量保障、产权保障、消防保障...有些是未知数，有些甚至是零保障...
     
     
    笔者在深圳周边布吉、沙井乃至市内的某些军产房项目走访调研中看到，如雨后春笋般拔地而起的小产权房，令人恐怖的越建越高越建规模越大，许多小产权房竟然一栋栋的盖成了二三十层高的摩天大楼，不少楼盘动辄十多万平方米的建筑面积，有些甚至远超紧邻的商品房社区规模。位置或建筑风格稍好均价竟然达到了六千多每平方米，有些较好地段及环境的二手小产权房已售价高达七千多元每平方米。而位于市中心的XX鹏苑二期竟然是两万五六千元的热销均价！
     
    而更多的小产权集资房是类似以往城中村的握手楼在拔地而起，消防隐患何其恐怖？入内看户型，多数小产权房简直糟糕透顶、面积水分也是比比皆是，高层统建楼物业管理费竟然多数在一块八到两元左右。多数楼盘采光通风条件低劣，如此拙劣的规划设计和不菲的售价（在村集体用地上几乎零地价低质量的施工成本）。居然栋栋畅销，购房者趋之若鹜。呜呼！深圳高价、限购、限贷的红本楼市逼出了小产权房的火热春天，民生的无奈在这是淋漓尽致的体现。以笔者所掌握的真实资讯来看，国内小产权房可谓是泛滥成灾的态势，而这里面涉及到的土地的流失、农民的生产和生存利益以及牵扯的庞大的利益链条，笔者就无心力去详述了。
     
    从市场链条来看，从别墅到普通商品房到低端托底的（不合法）小产权房的价格链已然进一步击碎了众多普通市民的置业梦和降价幻想。
     
     
     
     
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    调控新政不能再沦为楼市灭火器
     
     
    营业税时限2改5：治标不治本 反成房价助...
     
     
     
     
     
     
     
    ]]>    特区骆驼http://blog.soufun.com/8188062/12106213/articledetail.htm#comment2011-6-20 0:44:01http://blog.soufun.com/blog_8188062.htm    历史的尘埃——觅踪袁绍墓（图）http://blog.soufun.com/8188062/11535299/articledetail.htm
    历史的尘埃——觅踪袁绍墓（图）
    □ 王刚
                                          
     驱车绕行于颠簸不平的乡村阡陌，干旱贫瘠的华北大地一片灰朦萧瑟。拿着地图，一个一个乡镇村落的询问
    打听，问遍乡野间老少妇孺数十人，七拐八绕了数个小时，饥肠辘辘的午时13点多终得在一片枣园寻获一破
    败墓园......
    花絮1：...看此景，让人唏嘘：古文物的保护发掘，它的历史文化价值、商业价值的传承开发似乎在这个时
    代在这个穷乡僻壤是无意义的，在寻访周边村落许多学童时，孩子们似乎多数不知道这有个袁绍墓，更不知
    袁绍为何许人也...
    花絮2：...据这位当地的老汉说：在他儿时，这个袁绍的坟丘比现在还要高一人多高，当年的气势十分壮观
    ，整个墓地周边都有高大的围墙和牌楼围绕，当年围绕坟丘的砖墙早已（类似长城一带一样）被周边的村民
    私自拆下搬回家建房或砌围墙而丢失殆尽了，只落得一堆逐年坍塌水土流失的荒芜破败的土丘....

     

    ]]>    特区骆驼http://blog.soufun.com/8188062/11535299/articledetail.htm#comment2011-3-30 16:22:46http://blog.soufun.com/blog_8188062.htm    立体城市概念凸显人类都市化的疯狂与无奈http://blog.soufun.com/8188062/10989082/articledetail.htm

    立体城市概念凸显人类都市化的疯狂与无奈

    □ 王刚
                                                                           
        以冯仑立体化城市的观点来看，其核心特质和理念其实就是城市建筑高度集约化、综合化、高容积率、高密度，当然同时还附上了低碳环保节能的理念。以此来解决城市化发展与土地及人口的问题。这无疑涉及到了一个城市运营及城市社会变革的大课题，这正体现了眼下国内城市化高速发展下的疯狂与无奈。土地的匮乏、人口的积聚膨胀、交通的拥堵、环境的污染、消防问题及各种灾害的预防控制、城市配套资源的整合及解决、人类生存成本的增加、社会矛盾的凸显…抛开容积率就连眼下的城市建筑高度和密度，已然政府无法跟进解决配套问题，更别说超前的运营思路和规划了。按眼下的国情国力及社情，我看目前只能是理想化的城市乌托邦了。除非冯仑们意欲搞的只是一个不具城市多元规模的超高层综合体，一个“伪立体城市”。

    城市生态的调整变革触及太多太大太庞杂的层面，绝非一个或数个地产商所能完成的宏伟蓝图，也不仅仅是建筑高度及容积率，一个或几个综合体就能解决的。更不是简单的用一平方公里能够住几十万人的数据衡量。当然，有此言论及观点推出还是具有非常正面积极的社会意义，也充分体现了部分地产商的社会责任感和求新求变的思想。

    按科学的观点和国人的传统文化观念：人是要接地气的、是要亲近大地母亲才能吸取能量才能安稳踏实的。高层特别是超高层楼宇对人类的禁锢封闭和冷漠的人性隔离，本就是人类城市化发展下的无奈。高密度人口带来的庞大拥堵的车流人流，高度集约化下在时下的大城市里将势必更加严重的困扰本已苟延残喘的城市交通以及教育医疗商贸生活等等配套体系同步化合理化的困扰。在地震、恐怖袭击、火灾等等危机和灾害风险下，超高层建筑的脆弱和不堪一击是尤为突出的。

    的确，我们的城市发展正在步发达国家城市化发展的老路，许多城市建设及运营问题已经积重难返，问题越来越严重…人口越来越多，能源越来越匮乏，环境越来越恶劣，地球已不堪重负…这是全球性的问题。而立体化的超高层的城市建筑群的出现，同样有如欧美大都市一样是必然的趋势，今后这也是唯一的选择。在深圳等几个大都会，向空中要空间的超高层建筑群，已然体现了这个立体城市的雏形。

     
     □   安厦公司网站
     
     
    ]]>    特区骆驼http://blog.soufun.com/8188062/10989082/articledetail.htm#comment2010-12-15 15:00:12http://blog.soufun.com/blog_8188062.htm    《春天里》的触动—不能麻木的神经http://blog.soufun.com/8188062/10837760/articledetail.htm                                                          
       看完农民工兄弟演绎的摇滚《春天里》，比起原作原唱者汪峰大气华丽的演唱他们更显朴实甚至略显一丝木纳，但流露的真性情让人动容。此时我又想起刘欢唱的《从头再来》......此刻没有人云亦云的喝彩，只有触动心田的唏嘘......
       
        在一个个布满摩天大楼、灯红酒绿的都市角落里，拥挤蚁居着大量的为这些都市添砖加瓦的、做着最脏最苦最累收入最低工作的农民工兄弟姐妹们。这个社会太多的不公和诟病，让太多底层草根，特别是那些离乡背井的农民工，生活在只争今日朝夕的温饱和明日老无所依的孤苦境地。都市的高房价也与他们无关，因为他们哪怕打五折打七折都买不起，这些繁华都市并不属于他们......但是他们，依然在这个骄横冷漠的权贵世界里不屈的挣扎着。虽然，也许只是为了每日的一顿温饱和一身能换能遮体的干净衣衫。但，他们并不需要廉价的溢美和一时的掌声，他们需要的是平等的理解尊重，需要的是社会相对平等的待遇，需要的是城市发展繁荣的成果分享。
     
        他们依然保有着对未来的期盼，依然维系着那份真实质朴的情感并为之倾诉宣泄，依然保持着那份作人的尊严......
     
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