特区骆驼的两会视角（一）

目前两会期间，针对政府面临的解决中低收入住房的严重民生问题，经济学家吴敬琏提出：应大力发展建设廉租房而非建设经济适用房，希望廉租房成为主流。冷静分析，骆驼感觉此法是切合国情的务实解决中低收入基本住房问题之道，十分赞同。

吴氏理由一：中国自有住房率居世界前五位。保证所有的人都有自己拥有住房产权，不要说中国，没有一个国家能够做到，目前中国的自有住房率，在世界上，是在很前面的。根据联合国调查排名在世界主要国家的前五位。中国出租房占全部住宅的比重15％，而美国一直到瑞士、瑞典，他们大概在40％-65％。瑞士是最高的，出租房在全部住宅中的比重是65％。

■解读：以上数据充分表明国际上特别是发达国家的居住消费观念比较务实， 确实国民的居住观念有待改变。当然，数千年遗留下的稳定居住观念、家产的地位象征观念、还有待时日的演变。我们可以看到欧美国家的自由迁徙、租房居住是十分随性普遍的。另外，我国从80年代末开始才真正出现大量的流动迁徙异地打工的现象。一直以来的数代同堂、固守乡土根本的观念其实已经慢慢被打破，年轻一代根据自己的喜好、工作事业的追求而择地栖居的自由选择已渐成风气。至于购房成为有产者目前仍是主流意识，也是年轻一代择偶的基本标准，此观念一时还难以打破。但相信随着时代的发展，终究会发展到欧美国家那种居住观念的。

不过还有一个根本问题是中国与欧美国家有着极大的差异，也是改变居住观念的障碍。一就是仍属刻板不公的户籍管理制度（我国的户籍制度已是世界多数国家没有的特殊制度，也是社会不公的一个具体表现，当然它在特定的历史时期是起到一定的稳定管理作用的）而国际上通用的是身份证一证自由通行、迁徙居住各地的模式。

另一个问题就是欧美（包括亚洲乃至香港特区）发达国家完善的福利保障制度在我国是缺失的。其它福利保障多数缺失没有，因此民众自然对有着一处自有的固定资产和居所感觉是最基本最牢靠的保障了。在香港就同样除了完善的各类社会保障机制外，也有着廉租公屋计划，并一直有效实施着，解决了部分最底层民众的居住问题。

吴氏理由二：廉租房比起经济适用房要好。以目前国内条件下，资源紧张，应尽量用到刀刃上。如把有限资源呢集中用到这个方面，对于低收入阶层作用还起得更大一些，将有效的资源用的更好。最终保证所有的人，均有房子住，对政府来说，它的资源用得更有效，对低收入的同胞来说，他能够得到真正的实惠。

■■解读：确实国家目前有限的财力物力，如果大量开发建设经济实用房是不合实际的。况且还有着分配制度、分配对象不易处理，易滋生新的腐败的现实问题。目前许多地方已建设的经济实用房（深圳称微利房、福利房）针对多数市民来说也是杯水车薪、排队等候多数遥遥无期，且已滋生大量不公分配暗箱操作的腐败现象。

另从市场自由经济角度来看，如果政府真有此巨大财力投入，也会冲击市场经济下的平衡，经济实用房便宜谁都会去买了，无论穷人还是富人，谁还会去买市场上的高价商品房？结局不等于退回到计划经济的落后时代了。这是万万不可能发生的。

而政府利用有限的资金投入的务实可行的廉价出租房建设上去，首先满足居住需求才是上理。暂时条件差经济困难的先过渡居住在相对比市场出租屋更便宜的公共廉租房是未尝不可的，何况比市价实惠。而有钱的富人他是不会去争抢出租房的，根本也不会去住的。

此般真正在市场上做到各取所需，而不是低收入者也蜂拥在商品楼市上，而又无力与富人争食商品房了。而市场上的商品房出租价又随行就市，比较高的租金付出使低收入者不甘心为房东打工转而大都仍渴求购买商品房。廉租房正好解决此问题！

吴氏理由三：廉租房 政府贴息可以四两拨千斤。可以利用社会资金，政策性贴息，不是讲全部资金我拿， 窗体顶端窗体底端开发商也可以有啊。但是对于那种面积比较小的什么，政府给贴息，就是房租我给补贴。这样就四两拨千斤了。我拿1亿出来，我就可以带动若干亿，甚至几十亿。还有呢，就是非政府组织，非政府组织可以起很好的作用。

■■■解读：廉租房的开发建设政府不需要投入大笔资金，可以充分利用社会闲散资金或开发商介入投资，是非常可行的方法。我们回头来看，经济实用房的开发建设因利润受限制，导致开发商积极性不高，建筑质量也难以得到保障。而如果引导开发商建设经济实用房，以长线投资长线出租受益的形势进行，如果加上政府在低收入租赁者租金上予以适度补贴廉价租金的市场价差额部分，使租金收益达到理想可观的市场价。并且廉租房市场客源空前庞大，自然会有许多开发商愿意进行此种发达国家惯有的长线投资长期受益型的投资开发模式。

住在政府补贴的廉租房里，心里压力自然小，房东虽然还是有，可房东的口袋里政府定期塞了红包，房东自然不会给租房者脸色看。租客自然心里安稳，等有条件了，自然会考虑买商品房，或者干脆随性迁徙，象老外一样洒脱自由的在国内各地发展未尝不可将来会大量出现此种人群。

而昨为政府，只要负担一定合理比例的廉租价与市场价的差额，以现金补贴、租赁税收减免两种简便可行的方式，负担也轻、投入也少。相信，此种投资模式有庞大的市场空间，且确实是十分务实的解决低收入家庭居住需求的最佳解决之道。

另外，如果廉租房政策实施，不切实际购房者转为租赁居住，供需发生变化，自然会一定程度的平抑房价。当然，整个市场要回归理性循环，真正解决市场虚热、房价过高的问题还有着太多的因素，整个市场的规范发展尚有待解决。但，无论如何，多数低收入民众的基本居住的问题如果按此廉租房计划，是能得到解决的，房价因此是会受到影响的.