时下振荡激烈的房地产市场、高企的房价：房奴、奸商、腐败、泡沫、危机、调控、剑客、学者、专家、论战、制裁…各种词语、角色、论调是满天飞舞，归结起来，无非是楼市迅猛增长的高房价与不堪重负的大众置业者两大主体阵营及其代表者、代言人之间在社会上的激烈博弈罢了。

那么市场如此的虚热、高企的房价都有谁的功劳？高额的房地产销售利润都分配给了谁？

一.开发商；自然，这个原罪的群体已是众矢之地，人人喊打的角色，这里就不一一重复祥述他们的罪状，开发房地产商品的商家，赚取高额利润是这个群体已生俱来的本能；他们能自圆其说的主打挡箭牌就是市场经济下的合法商业行为。商业行为就意味着是自主经营、自由定价自由买卖、最大化的赚取利润。

二.政府：地方政府是一个城市的行政管理者，但在现时国家体制下又是房地产市场最重要、最基本的是国有土地的唯一垄断者、出售者。土地是建构房地产产品的根基、最重要的成本基础。这就意味着政府有着行政管理者与商业经营者的双重角色。经营者自然希望自己经营的土地卖的越贵越好了！一个地区、一届政府对地方建设形象、政绩以及楼市繁荣的极度渴望是时下国内普遍存在的现象，也是体制下的通病。作为执法者，官商勾结权钱交易也是在一些地区普遍存在的一个诟病。而针对市场的行政干预管理行为，部分政府部门的经验缺失、不作为、调控失当也是主因之一。另一层面，政府市场管理的意识滞后、专业认知欠缺，亡羊补牢、头痛医头脚痛医脚的不成熟行政管理也是市场宏观调控督导不利的因素。

三.银行：银行处于金融垄断地位，也是业界皆知的高房价黑手之一，无论是开发商的信贷还是购房者按揭贷款都大开绿灯，各个银行之间对房地产市场高额的贷款利息收入垂涎三尺，纷纷争夺房贷市场资源，使开发商反倒成了各家银行争邀的座上客，也使大量购房者在首付较少的按揭虚像下纷纷购买实际无法承受的高房价，而由此导致众多房奴的产生。银行在目前市场热度下是最大的受益者之一，但，如果市场泡沫进一步膨胀进而出现楼市崩盘，除了置业者沦为负债者受害者，银行也是最大的受害者之一，最终损失的是国有资产，从理论角度看其实还是全体国民的财产损失。众所周知的N年前的惠州淡水、广西北海、海南等地楼市崩盘的惨烈景象，到现在还未完全恢复元气就是典型的例子。乱局下的帮凶做恶者、受害者皆有众多银行的身影。

四.媒体：在房地产市场，宣传炒作是最重要也是最基本的手段。广告宣传的市场化操作，媒体特别是地区化的主流媒体（有些甚至是政府喉舌、机关类权威报纸）的垄断性地位。导致了谁有钱、谁钱多就给谁打广告。在生产销售者与消费者之间，媒体为富不仁的市场态度，导致了一边倒的不对称的一言堂局面，只有开发商的大肆煽动宣传以及媒体一手拿着钞票一手拿着话筒大张旗鼓的为各个项目、各个片区发展的极致溢美吹捧！各个媒体（包括平面纸媒体、电视、广播、网络）争相争抢开发商的广告份额，极尽献媚之势。就连围绕房地产的各类项目或人物的评比也是谁家的广告量大，谁的榜上就有名。这在深圳是最明显不过了。而房地产商品的购买者投资者，怎么可能有机会在主流媒体上有发言权、有说话的窗口？！他们又如何辨别如何判断清楚：媒体那些炫目华丽的地产广告、充满煽情的一篇篇媒体喉舌对开发商的溢美颂扬。对各种片区形势、美好的发展前景图文并茂的软性炒作。

五.地产名妓：深圳是房地产概念炒作、房地产会展营销的出产地，也是地产名妓的出产地。最典型的就是特区报起家的蔡某、王某之流。深圳的房地产媒体营销推广的前卫性、在全国的引导性那是响当当大名的。在蔡、王之流地产名妓的笔杆子拿捏下，各种引领全国的概念是何等新颖、何等厉害、何等成功！以至这帮所谓的文人在主流媒体的平台上也是名利双收，身价倍增。也就出现了蔡卖身投靠内地大开发商、王某等出走上海进一步在内地市场广阔的空间里大肆忽悠了。也有许多名妓成了开发商的御用文人，专为这些地产暴发户代言宣传。所有这些文人与市场上的商人媾和的案例实在是太多，无需费笔墨多言，这些名妓与娱乐圈名妓相比，是有过而无不及。说来说去就两个字：利益。

六.客串宣传的明星：房地产市场从九十年代初开始，就纷纷出现许多楼盘邀请明星代言楼盘或者直接出场参与各类营销活动，以通过明星的光环来制造项目的形象热度，达到宣传炒作的目的，进一步促成项目的热销局面。明星是不会白出场白露脸捧场的，自然开发商要掏不菲的银子才行。当然越高的名气出场费自是越高，少则几十万、多则以百万来计算。在深圳这么多年来、各个项目邀请的明星真是让人眼花缭乱：演艺届的、体育届的、港台的、凤凰网的、甚至京基地产花大把美金费了老大劲把美国的卸任总统克林顿都折腾来露了一下脸，可谓手笔不小！可是，克林顿来否与楼盘的真实品质有直接关系嘛？就是瞎折腾花钞票炒作罢了。而这些费用自然要转嫁到房价里由购房者买单了。这犹如娱乐圈男盗女娼的刻意制造绯闻以扩大知名度有异曲同工之妙。无论是否正面、无论是否切合实际，只要炒热了自然有利！

七.代理公司：代理公司毫无疑问是中间商，获取的利润是帮助开发商策划营销的前期策划费或全程营销的百分比的代理费。开发商吃肉代理商喝汤，代理公司的代理利润其实是相对较少的。但代理商对开发商的产品开发推广营销，包括实现尽可能的利润最大化，甚至极度夸大项目优势的功劳是巨大的。对高房价的制定实施是功不可没的。有奶就是娘，谁给钱帮谁办事是代理商的规则。作为经纪人的中间角色，在市场上毫无疑问代理商是偏袒维护开发商的利益，而不会真正作为中间人办事的。这也是代理商无法改变、无可奈何的生存之道。

八.广告公司：广告公司与代理公司类同，自是吃谁的饭为谁吹捧、包装宣传。以期在房价里分得一杯羹。

九.投机炒楼者：这个群体，好似那些专门争食猛兽们刚杀戮吃食过的被害的柔弱动物尸体残存的骨肉的秃鹫一般。他们很血腥、很冷漠。也很投机、很刁钻、很懒惰。他们获取的利润是非常可观的、也是十分血腥的！他们的利润大多是最终由置业弱者买单、提供。

纵上所述，房地产市场目前高房价的制造者，高额利润瓜分者，其实是以上九类主打群体，而不仅仅是开发商一家。而他们的买单者他们的衣食父母就是普罗大众的购房者、众多的房奴们。并且我们需认识到，多数民众在自我维权方面、在冷静成熟的置业意识辨别真伪方面、在理性稳健的市场认知方面仍有着太多的不足，房地产市场营销推广的诸多手段无非是利用了多数民众跟风盲从、益于煽动的羊群本性，在以上各个主要角色（有些是紧密有些是松散）的动态链接运作下而屡屡得手。这年头谁有钱谁势力大谁就愈加包装的好、形象更高大、形势就更好。各种相关利益体就会趋之若骛的依附周围共同鼓噪忽悠，而作为弱势、尚不成熟理智、属松散个体置业行为的众多购房百姓来说，在土地、资金、项目开发者几大环节都属垄断的情况下自然是被动的、被宰割的对象。

而政府在八十年代陆续开始停止住房分配将旧有公房房改卖给个人后，造成了中国社会的两个时代的两个极端，一个是旧时代的住房政府全包、一个是市场化后政府全部抛给市场，民众自己购买解决。即使许多城市退出了少量的福利房微利房也多被既得利益体瓜分受益，滋生分配不公的新腐败与民怨。将居住福利保障方面一股脑的推卸给社会不予承担。旧式公房是有限的固定的，而人口确是在逐步急剧递增的。毕竟安居是百姓的生存根本，寄人篱下的租房日子对中国人的观念来说是痛苦的、也是最悲哀的。对年轻一代来说也是成家的首要条件。

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