近日得闲驱车返故乡“美丽富庶的花园港城－长江名珠江苏张家港”探亲，期间处于职业习惯顺便花了两三日时间走访了一下港城楼市，给骆驼留下了些全新的感触。几年未回，惊讶于当地楼市的巨大发展变化，港城竟也出现了部分综合品质高端，不逊于深圳的数十万平方的住宅大盘，部分楼盘的整体形象、园林、景观水系、户型、外立面、社区配套设施会所、智能化、环保等等方面的项目规划设计甚至楼盘的整体定位，实在是不亚于沿海城市的先进开发理念。应本地地产同仁的邀请，骆驼对当地楼市走访后做了如下粗略梳理：

张家港房地产市场浅析（以城区市场为主）

一、港城宏观市场分析：

张家港作为长江三角洲地区一个经济发达的全国百强县（市），在整体国民经济从80年代起至今的持续强劲发展、相当数量的市民家庭财富完成早期的原始积累、商品房购买力集聚多年突然的释放爆发、再加上港城属于最适宜人居的国家级卫生、花园城市的环境、洁净清新的空气质素、优美舒适的人文景观、城市化的快速发展趋势。张家港与周边其它城市同样，作为新兴经济支柱产业的房地产市场近几年得以迅猛快速的发展。

张家港的商品房房价也由若干年前的乡镇数百元、市内一千多元每平方到05年的均价4000元每平方米左右，到06年上半年快速攀升到目前部分中高档楼盘（如金地华城、湖滨国际、1＋1城中城、清水湾、丽景华都）的5000元上下每平方的高价。购房者的购房需求也由初期的买房子住、户型方正大气就好上升到目前的配套、环境、园林景观、环保、物业管理等等住宅综合质素的高要求。（以目前备受追捧的湖滨国际、亲水湾、东方之珠、金地华城、今日家园等中高品质楼盘既可见一斑。）

港城市场普遍感觉06上半年增幅巨大，甚至部分楼盘超过了周边无锡等地级市的价格（如丽景华都）。以笔者的经验来看，港城的少部分优质楼盘注定有其价格攀升的合理性存在。以港城的部分中高收入人群不逊于周边无锡等城高收入市居民的支付消费水平、以港城的经济发达程度、以港城的优质的居住人文环境，必在市场经济的作用下会出现一些与周边大城市相近甚至有所超越的高品质楼盘供给与需求的良性市场呼应。而不存在因城市规模小就是有钱也不能享受更高档次的居住水准的违背市场规律的怪异现象。

上半年的国家政策调控、年中的银行加息等中央政府干预行为对港城似乎无太大的冲击影响。我们从各个楼盘面对上门客户的购房几乎多毫不让利的高姿态，均可看出目前似乎港城仍是开发商说了算的卖方市场，看来上半年的余热仍在坚挺着各个开发商的信心指数。但，从目前住宅供应量的加大，以及逐渐门前冷落各个楼盘的售楼处来看，市场供需杠杆的摇摆转向开始显现。

市场片区分布：

如果以张家港全市传统区域位置环境及发展来看，城区应划分成：城东、城西、城南、城北、市中心五大片区及周边各乡镇点状辐射分布。

城东以花园浜一带为主是90年代初期发展起来并逐渐形成生活配套成熟度最高、人气旺盛的住宅片区。基于成熟片区的吸引力，花园浜地区的新建商品住宅的开发呈现出如火如荼的局面。然而，东部整体定位不清晰，同时一些厂房的影响以及乡镇及外地人口购房者较多的涌入，对社区整体生活品质产生一定影响。

城西的万红新村一带是90年代末新开发的居民区，集中了经济适用房、安置房、商品房等各类住宅。随着城市购物公园和城市绿地公园的规划，生活配套设施也在逐步完善中，这里越来越显现出“新城”的魅力：毗邻市中心、环境优雅、生活便利。

城南住宅的开发力度相对较小。城南知名度较大，生活配套的成熟度尚可，但市民的认可度欠佳等因素阻碍了商品住宅的开发、销售以及价格的走高。南部区域得益于临近沿江高速公路，外向交通便捷;最重要的是暨阳湖生态园区的规划和开建，其总体定位为集休闲、娱乐、度假、居住为一体，极富现代气息、体现生态园林特色，该区域将成为张家港的高档住宅区域之一，未来发展不可限量。

城北定位是行政中心，但目前生活配套不够完善，不是市民心目中首选居住地。区域内老旧公房较多，道路路面状况以及外部环境相对较差。从目前政府的发展态度来看也是一块备受冷落的片区。

市中心区域毫无疑问是最成熟的生活和商业片区，但土地价格的过高以及土地资源的稀缺，若干年内也很难有发展的空间，今后旧城改造是首要的开发途径。

从五大区域的历史沿革以及目前的状况来看，城西以及城南的发展是最令人瞩目的。在城西发展行政兼住宅的格局，在未来将是张家港的新城区。而在城南将围绕着暨阳湖全面开发成休闲娱乐度假形式的高尚湖滨住宅区，这种亲近自然的生态住宅将是追求高品质生活人群的首选。

港城大盘时代是否来临？

无论从城市规划、城市社会资源良性整合的角度、从开发商的开发成本利润比值的角度考虑、还是从楼盘综合品质定位的角度考虑，土地集约化、楼盘规模化开发都是利大于弊。我们从沿海发达地区的房地产发展模式来看，无不是如此。这也将在具备一定经济实力及土地出让资源相对丰富的地区成为开发的主流模式。以目前张家港的楼市动向及政府态度来看，都映证了这一点。（例：市府领导对前期港城缺失大盘的抱怨心态、对形象脸面工程的注重、对湖滨国际、亲水湾等项目的支持亲睐）

当然，随着房地产法律法规的不断完善健全，土地公开透明的招拍挂、商品房入市预售制度的越来越严格，政府出让土地倾向于大面积，土地贷款的难度越来越大，都将逐渐提高投资开发的门槛。使港城的开发商面临着新的洗牌，资金实力不行的开发企业将逐步被市场淘汰，而实力强大的开发商品牌意识逐步加强，并将发展的越来越强大。（例如：8月份政府拍卖梁丰生态园那块土地，落得无人参与，结果是新城公司拣了个便宜，仅比低价高10万的价格拿下这块地。这在国内发达地区在此等高含金量的地块上是不多见的。新城委实有眼光有魄力，也拣了个大便宜）

甚至在张家港这种小城市将来会出现几家大牌公司垄断市场土地资源的景象。以目前港城态势来看，一些先期获得大块土地的开发商就不得不与其它公司合作开发，例如金富房产开发的东方之珠等。同时，港城总体良好的生态环境，必将吸引部分甚至越来越多的外地的大牌实力开发商进驻投资港城市场。以华西公司为例。这对本地开发企业亦是竞争威胁与挑战。

作为政府规划部门，对各个片区各个项目的规划（特别是大盘），也占有主导角色，各类市政配套设施的同步配套跟进、社会资源的有效整合、对整体的城市运营的前瞻性、全局性都是一个重要的考量。这对房地产市场的良性发展、市民的基本社会资源需求都是至关重要的问题。也是直接影响楼盘销售的问题。（似乎港城目前部分大盘自身或周边的教育、交通、医疗、商服配套规划很不到位）

城乡市场格局

以张家港经济发展现状及城市规模、环境特色以及市民的综合观念来看，今后必将是仍然以市区居住集聚地。市区定位以行政文化教育商业居住为主，周边乡镇以工业为主农业为辅的一个产业格局。这也呼应了国家加快发展中小城市的建设理念、映证了农村人口向城市集中的一个普遍社会现象。

目前，在乡镇的企业白领、私营业主、机关事业单位工作人员，都希望在城里居住，提高生活的便利舒适度、解决子女受更好教育的问题。这部分群体也应正是目前港城购房的主力。而从式农业及乡镇工业的低收入人群将滞留在本区域由自有住宅居住或低价乡镇商品房消化。

二次、三次置业的来临？

毫无疑问，从近几年港城的中高档楼盘、毫宅别墅项目的数量及销售率来看、从三级市场（二手房）成交的火热程度来看，均说明目前港城有相当可观的富裕人群早已开始第二次甚至第三次置业。二三次置业的人群普遍对楼盘质素、人文景观环境、物业管理等期望值较高。

这个群体并将逐步放量，中高端楼盘的市场空间仍然巨大。而三级市场又充分满足了这部分人群脱手旧住宅、盘活新购住宅的资金问题。起到了新房有供给、旧宅有人买的一个良好的市场链条作用。另外从城区尚存在的庞大的老旧住宅体量来看，里面仍蕴藏着可观的具有二三次置业需求的客户群体。

卖方市场向买方市场的转变？

以目前港城楼市的局面粗浅来看，国六新政对本地楼市的冲击影响不大，这以港城经济发达程度、市民消费水平有关。并且港城楼市本身并未出现过大的房价泡沫、也因特殊的地域环境关系，不像上海北京深圳等大城市一样受大量外资刺激楼市，也没有出现过大批量的不良炒房利益团体哄抬房价。总体基本呈良性平稳发展势头。

但06年市场与去年相比仍略有降温态势。港城住宅供应量十分充足,这主要是受前两年房产投资热的惯性影响。据政府媒体声称张家港上半年全市核准上市的预售商品房面积达到67万平方米,比去年上半年增长76.14% ,其中市区预售商品房面积为45.67万平方米,比去年同期增长65.66% 。

由于前两年投资规模较大,导致一些大的楼盘集中在今年陆续上市,使市场供应量放大,各个楼盘的销售周期拉长，进而导致商品房空置面积大幅度增加。加上前两年市场出现非正常的过热,楼盘销售过快;而现在房地产市场进入平稳期，与过去相比空置房面积大幅度增长。供应量的增加，意味着市场竞争的开始激烈，加上置业者特别是二三次置业的人群对楼盘品质的越来越挑剔奢求，注定了房地产市场的供需态势的转向，既逐步转为买方市场。开发商那种前两年的好日子必将终结，必须凭实力凭品质方能赢得客户。

科学开发与理性消费的时代是否来临？

以目前港城住宅户型结构来看，有着与内地多数城市一样的通病！就是户型设计问题多多：户型偏大、功能模糊空间偏多、实用性差……

我们以深圳为例：不用说实用率相对较高的多层住宅，即使是小高层或者高层住宅，普遍100平方米左右就能设计三房两厅两卫的居家空间。而且浪费的走廊过道等空间面积很少。而张家港地区往往90多甚至130多的面积只设计为两房两厅一卫的户型格局。这不仅仅实用功能空间少了，也是对置业者、对社会资源的一个极度浪费的行为。这一点也正说明了为何深圳是全国的样板房的问题。深圳不仅仅是因为房价高、土地紧张而如此设计。它还包含了户型设计的先进性、科学性、实用性。针对湖滨国际、亲水湾等几个项目的具体户型设计的不合理性细节这里就不一一详尽阐述……

我们单从张家港人的消费观念、人口结构、经济实力几个层面来分析，以两房、三房为例：如果有100平方米设计为非常合理的三房两厅两卫或表面显得宽敞大气的两房两厅一卫，两种户型，那么张家港人多数会选哪一种？！那么150甚至180平方米的面积，设计为为非常合理的五（六）房两厅两卫或表面显得宽敞大气的三房（或四房）两厅一卫，两种户型，那么张家港人多数会选哪一种？！在这里要说明的重要一点是：深圳设计理念不仅仅是多格出一两间房那么简单，它还包含了最重要的一点是减少了很多不必要的模糊空间（浪费空间）

而且目前绝大多数城市的居家人口结构来看，三房两厅是需求最大的户型，当然，张家港笔者尚未认真调查，但从预估来看，不会有太大偏差。时下年轻或者中青年一代与父母同住的其实比例很小。

我们都知道，张家港人有钱、虚荣心强等等关于户型设计的理由，但这是不负责任的理由。我们把根本是浪费的或永远用不上的空间面积合理创造出多一点实用的功能面积出来方是真理，无论对置业者还是对社会这都是开发商必须的认真对待的问题，也是赢得市场的问题。张家港土地并不宽裕、我们国家的土地并不宽裕、钢筋水泥并不便宜、多数百姓的口袋并不宽裕、灰色收入的人群也并不是多如过江之鲫。