从代理公司到开发公司、从一线员工到统领公司的负责人，以下为骆驼在圈内从业，沉浮多年所亲历感受或耳闻目睹串缀起来的记忆碎片及看法。

规模日趋庞大

90年代初期发展至今，深圳代理公司目前已有数百家之多。多为二三级兼营，亦有专攻二级或三级，或者专攻小户型或专攻商业等等，各有千秋、各具特色。
早期的代理公司如：国际地产、广厦、中原、世联、众厦、置业国际、浙伟星、伟业、宏厦、房地产交易中心、……

中期出现的：同致、至祥、丛厦、报众、德思勤、戴德梁行、美联、尊地、星彦、金地、英联、美格行、安佳、世方、世华、兴成发、报人、淦润达（本土行）、泰和绿房、超贤、美兆、麟凯胜……
后起之秀如：安厦、成全、天方、黑马、中诚置地、通泰、中天、平安、长河、圆满、智业、世博、好时捷、好利意、尚达信、金典、……

发展演变历程

在这十多年的发展历程中，深圳代理行业经历了多次洗牌、股权裂变、利益重组，有些公司早已烟消云散不复存在，如：广厦、伟业（股东纠纷、官司缠身）、宏厦（转往重庆发展）、房地产交易中心（转为纯粹的政府交易服务机构）、丛厦、报众、报人、淦润达……，随之因内地市场庞大代理需求的刺激下，犹如雨后春笋般又衍生出大量的新兴大小代理公司。

策划代理行业无论如何变革，从公司发展或人力资源上来看，都是早期地产行业的创业者以传帮带的形式带出一批批新人，开枝散叶的不断在递增扩大这个日益庞大的策划营销队伍，不断在演变衍生出更多的新生代理企业。当然，以时下内地庞大的代理市场需求以及代理公司的发展来看，营销策划专业人才的缺口仍然是行业内日益严重的问题。从各个人才网站的大量招聘信息来看就可见一斑。

中原，在90年代中期以其港资背景、实力以及先进的港式运营管理模式，以东海花园的营销神话在深圳房地产市场奠定了牢固的基础，占据了当仁不让的龙头品牌地位。在深圳不断与世联等少数品牌代理机构垄断多数代理市场的份额中发展壮大，同时向内地不断扩充发展。以此同时，中原的人力也在不断的流失不断的补充，目前许多新兴代理企业或开发商里都有着中原人的身影，许多开发或代理企业亦非常迷信中原世联类的营销策划人员，在招聘中明确打出以上单位人员优先考虑的口号。

世联，陈劲松亦是在香港（好像是中海）地产企业打工一段时间后在深圳以港式模式开始二三级市场的代理运作。并逐步发展起来的本土品牌企业。世联也不断面临着骨干力量的流失出走，从世联裂变衍生出来的德思勤，就是陈的副手龙固新拉走一帮世联手下的精英一手创办。目前也是在业界做的风声水起……，今年骆驼又听说往日认识的那位敦实黑胖的西北汉子袁庆（当年世联的片区经理,后来应该职务升迁了）离开了世联另起炉灶开起了代理公司，熟悉世联的同行都知道，陈劲松快成党代表洪常青了，世联无论高层还是中低层多位娘子军……

置业国际，毫无疑问，这是一家典型的港资背景的代理公司，其在深圳也多打出（面向香港）外销专家的称号，在深圳本土市场亦经营不错，拥有一定市场口碑及代理份额。

众厦地产，在发展初期亦是采用港式经营模式，在二级代理之外，在深圳最早采用港式三级市场的地铺经营模式，在97、98两年最辉煌时曾在深圳关内同时开设了7家分行，一度在业界引起极大反响，那时世联不过在红荔路一家地铺在经营三级市场。一段时间内众厦为求发展，曾积极与港资公司接洽联系合作事宜。初期也成功代理了益田花园、曦龙山庄、赛格紫玉等等优质名盘……后来的股东利益及管理理念上的纠葛导致撤股分家，并出现法律纠纷，并有人进了号子，有人另立了山头。唯独剩下郭树楠这个潮州人在独称门面，近两年郭花了不少心血似乎又有些起色陆续成功操作了一些代理项目……后来的美兆、泰和绿房以及更多的代理或开发公司……各处都散落着众厦初期一帮精英的身影，不少闯出了一片天地。回首昔日众厦，老一批昔日众厦人亦会扼腕叹息。

……

从深圳代理行业发展的初期来看，其主流代理经营模式受香港模式的影响非常深远，而那一阶段的上海，因台资在房地产开发或代理行业的大面积介入逐步使海派地产代理企业充盈着台湾模式，两地因地缘不同初期的经营模式亦截然不同。

深圳本土最早的代理公司国际地产、广厦等，也是发展到一个不长的时期就分崩离析，但自身的一批地产代理的老臣子逐步也开枝散叶、另起炉灶，衍生、重组出更多的代理企业，并纷纷活跃在行业内。市场上这样的裂变故事在代理圈真是不少。

多元架构组成

深圳各类代理公司的架构组成可谓色彩缤纷：
一类是类似中原类的品牌代理公司，相对实力雄厚管理规范部门组织架构规范细致；

一类是地产开发企业在自身产品开发营销当中锻炼出来的一只营销策划队伍，随着公司的发展，开发量的增加专业部门的分工细化，半路组建出来的下属代理公司；（例如金地、招商等。）

一类是地产类科班出生的专业人士有目地的在其它公司锻炼一段时间后出来开设的代理公司；

一类是纯粹对地产代理市场触角敏锐的投资商人投资成立的公司；（例如潮汕籍商人投资成立的兴成发投资公司，该类公司一个典型案例就是在04年踢开中原等多家品牌代理公司，一举拿下中海深圳湾畔裙楼商业广场的代理，魄力非凡的拿出800万保证金包销该商业项目，并在05年上半年圆满的完成了销售任务，获得了丰厚的利润。此案例对于那些过于求稳的正规军也是一个不小的刺激信号，市场高风险与高利润并存、战略眼光与魄力谨小甚微的对立、从代理企业的水准能力上）

一类也是最多数的是从以上各类公司中精英分子另起炉灶裂变出来的新公司，此类公司也是目前最多数的；

一类是广告公司在地产界服务多年后，凭借相近的服务机制及多元的圈内人脉，在广告服务时更有机会获取开发商沟通信任的机缘，逐步成立的代理公司，此类现象目前越来越多，在目前房地产产品的广告推广策划上广告与营销策划日益紧密融合的情况下，在利益驱动下自然多了起来，本来有许多代理公司也是包断广告设计的。例如尚美佳广告公司新成立的尚达信代理公司……

非常典型的是家族式作坊公司；
有的是夫妻店：世联、英联国际、麟凯胜、兴成发、本土行、泰和绿房、金典……
有的是兄妹店：如周氏兄妹经营的至祥……

管理与发展

中原，虽也面临着人才的流失问题，但业已占据龙头代理品牌的地位，早已完成了原始积累，资金实力雄厚、人才储备充盈，毕竟早已建立起一套完善的管理体系和架构、企业文化和相对成熟先进的营销策划及公司发展理念，龙头地位不可撼动，其品牌在房地产界影响颇大，代理市场的份额自占据了不少。在开发商眼里给它代理就像市民到品牌超市买猪肉一样，好歹吃的放心。

但公司大了，人多了，国人的劣根性依然会在这个企业里出现，人际矛盾、利益纠葛争斗、人浮于事在中原依然频繁出现着。过于成熟的营销策划运作体系，也导致中原出现工厂流水线式的惯性操盘模式，导致分工过细，销售与策划复合型的全面性人才逐步缺失。这个对不同的开发商不同的项目而言亦增加了不少风险。多年来中原也出现不少失败的代理案例、多个中途被甲方踢出局的案例。从出走的中原人中我们也不难看到部分人的操盘垢病，甚至出现大跌眼镜的所谓中原精英的操盘笑话。

说起中原，不得不提起一桩骆驼个人几乎把中原豪宅项目组从深圳唯一的美式木质别墅踢出局的轶事，大概是2003年的夏季，中原代理的仙湖山庄项目已运作了大概近一年，一直没有起色。28套木质别墅仅仅卖了三套，而小区内的多层住宅（与别墅共享环境及园林，毫无疑问本身就非常好卖）倒是卖了七七八八，当时开发商焦急万分，中原也是对别墅毫无章法去解决别墅滞销问题，此时骆驼通过朋友介绍认识了甲方负责人张总（原为宁波建行的律师），通过数次沟通交谈以及骆驼的调研了解，骆驼拿出了一整套营销策划的解决提案，折服了张总等四位当时甲方的领导，双方达成了代理意向，按约定骆驼初始以甲方录用的营销负责人的身份进驻山庄工作，并开始逐步进行人力配备及接手项目的工作。只可惜因张某代表的宁波（建行）股权方与合作的朝恒地产殷总矛盾重重，殷某极力反对骆驼的承包代理，并宁愿不正面接触了解骆驼的操盘能力，而自行安排自己人接手，导致骆驼承包代理协议流产。当然最终中原也是走人了。在那个短暂的介入期间，骆驼详细调研了硅谷别墅、云深处、新世界翠林别墅等豪宅项目，已针对同期市场的现状及产品特性逐步制定了一套缜密的策划方案，终究未能用上，算是一大遗憾。当初中原代理该项目除了品牌优势外就是向甲方号称自身庞大的三级地铺网络，利用二三级联动凝聚数量颇多的豪宅客来解决仙湖山庄的销售，而取得了该项目的代理权的。

中原根基已稳，发展迅速，但任重而道远。

世联，不必多言，它与中原的发展轨迹以及目前的现状有太多相似之处。

提起世联，骆驼不得不提起与世联有过的擦肩渊源。90年代中期，骆驼慕名到世联去面试，均是初试复试瞬即通过而到一位女性管理者张某面前则两试不爽。仔细想来她应该不是太喜欢骆驼这种类型的人吧。我得感谢这位女性对我当初的拒绝。这么多年来骆驼也算在代理行业折腾出点心得来，有时在给某地济济一堂的各家开发商老总讲课时、在一次次与不同甲方领导于庆功宴上开怀畅饮时，偶尔也不免想起以往被屡次拒之门外的失落与挫折。永不服输的骆驼曾以此为激励自我的动力，继续努力的奋斗着。当初被世联拒之门外后一年不到的时间，骆驼就以出色的销售业绩、频繁积极的提出营销推广意见的优异表现被所在公司提升为销售经理后来陆续做到策划、项目经理、营销总监到自己独立代理项目。有趣的是骆驼前些年在深圳做项目有时招聘员工时有些明显感觉能力太差、可塑性不强而没被录用的人后来听说反被世联录用了……

作为家族式的经营模式，陈劲松两夫妇创立的世联是个相对成功的特例。但世联的人才大面积、严重的流失亦预示着某些问题的存在。

而其它夫妻店、兄妹店，以骆驼所了解的情况来看，没有一个真正成功的。它们也许有过一些成功的项目案例，但终究发展壮大不起来。

因为，代理公司的特性决定了这一切。代理公司最大的资本就是人力资本，就是靠人力资源来获取市场份额、来获取代理利润。可是，公司员工、团队的凝聚力、向心力在家族公司里是永远不会产生的。家族成员始终是利益核心、其它员工终究是外人。何谈员工以公司为家、何谈做公司的主人。即使员工表面效忠也不过是短期的利益驱使。因为你毕竟是你毕竟是自家人，他们毕竟是外人。在实际情况中骆驼也感悟或听说了不少家族公司的用人态度，实际情况既是如此。

目前部分夫妻店还面临着另一个社会问题，就是感情问题困扰着公司的管理及经营，特别是那些夫妻双方都不甘人后、都要强的。再者24小时面对的夫妻自会心生乏意。有些已是因利益而维系着夫妻关系，此类情况自是与二人创业的初衷背道而驰了。

在这里无需多谈高深的管理理论和发展，单就以上片断即可见各色代理公司的发展前景如何。

策划一个项目，我们必须要找准项目的灵魂，也就是要找出项目的核心定位。时下王志纲提出公司找魂的说法，自是说得不错。没有灵魂的家园是可怕的、是终究会散落颓败的。那么作为代理公司而言，灵魂在哪？员工与管理者共聚的灵魂在哪？到底有没有？想必各家自有自己的感悟。

骆驼认为早些年流行的“顾客是上帝“的营销服务理念应该改为“员工是上帝”才正确，才是真正先进务实的管理、发展的理念。只有员工有了上帝的感觉、上帝的待遇，他们才会去做救世主、才会有动力去服务客户、服务公司、心属公司！否则……

企业网站推荐——安厦地产代理公司：http://www.ansunre.com/