挂的是羊头卖地是狗肉

特区骆驼/文

笔者前文《·剖析万科拿地的背后（配图） 》除了在搜房博客里发表外，也试着在搜房国内多个城市的楼市论坛里刊载已期与各地的网友交流看法。不料引发许多网友（特别是内地城市）对万科的一片骂声。许多网友愤青们不知是没仔细看内容还是没理解透彻还是并无意去“杞人忧天”，总之揪住万科骂骂爽一把就得了。而该文中笔者并无意对万科这个企业品头论足，而是针对地王事件进行土地房产市场与社会背景下的深入分析。

《剖析万科…》是以近期万科拍得东莞某地王为引子切入分析国内土地资源土地市场的现状，对高地价、低容积率等问题提出看法。说的是整个市场的大环境大背景。毫无疑问高地价是拉高房价的因素之一，可以万科拍得的东莞地王为例。万科不拿、自然金地志在必得会收入囊中。国内一二线城市的一级市场，随处可见可闻某某公司拍得某块当地最大最贵的地王类新闻。万科不去抢自然有李科张科等着。房价发高烧自然土地也会发烧会水涨船高，高价卖地政府自然乐的不行。万科企业效益好股市热钱也源源涌入，它要发展要扩张自然要去买原材料（土地）,在这点应是无可厚非。

一个标杆型明星级的房地产开发企业，在消费者对开发商一片喊打声中，站在风口浪尖，自然树大招风了。万科只是众多开发企业的一个代表一分子，而非整个房地产一、二级市场、整个楼市高房价的唯一黑手。作为万科的舵手王石他来说泡沫论是极不适宜的，相信他现在正悔不当初骂自己犯浑吧。万科是黑是白笔者在该文中无意去评述。因看了该文而对万科口诛笔伐的，是严重曲解文章本意，是极度情绪化。

我们首先应看清的是整个市场的诟病和不规范不透明以及土地金融机构的垄断性，特别是持续攀升已远远脱离多数已实际居住为需求的真实市场购买力的高房价。其幕后推手是多方位多层面多角色使然。笔者在旧文《·解读深圳持续疯狂的楼市抢购现象 》《·高房价始作俑者是仅仅是开发商吗？ 》《·深港楼市的另一端倪（配图）》《·深圳东部的愚蠢（配图） 》《·另一角度看地产乱局 》多有祥尽的个人分析与阐述。

骆驼真正重点要述求的是对土地资源的极度紧缺的国情下，对各地仍在泛滥出让的低容积率地块出让的隐忧。就拿珠三角一带特别是东莞来说，高速扩张发展的（低技术高能耗高污染粗放型的）工业化以及城镇化快速建设蔓延，已使该地区用于粮食生产的耕地几乎快丧失殆尽，环境污染破坏也是极其严重。当然长三角也好不到哪去。而除了别墅类用地国家已命令禁止出让外，各地政府仍然还有大量的低容积率低密度毫宅属性的地块在出让拍卖。现在市场上缺少的是大众化、满足基本居住需求的住宅而非奢侈享受型的低密度低容积率的毫宅类产品（此点其实与90/70政策意义类同）。

住宅用地加大高容积率类比例投放将对房价涨幅有不可小视的抑制作用。政府应对应供需市场情况制定出类似90/70的容积率高低的比例政策方是该尽速思考的正事。笔者认为它比房价问题的社会影响还要深远严重。

从城市长远长远规划发展来看是时候该考虑土地国情，集约化、科学化规划发展的时候了。高低容积率的住宅用地的出让比例的合理调整是有着重大指标性意义的城市规划课题。

在自然灾害、沙漠化、水土流失、城市扩张、工业发展与污染、开发建设、人口压力等等背景下，我们早已没有资本以地大物博、幅员辽阔来自居了，那是俄罗斯不是中国。香港绝大多数住宅容积率很高因为它地少人多是弹丸之地，可内地同样已是堪忧。

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