剖析万科拿地的背后

特区骆驼/文

  前言

一、开发企业滚动发展主要是依托资金与土地储备，对于万科金地等大型品牌上市的开发公司而言，首要的问题是解决土地储备的增加而非资金。

二、从近期中央政府的焦虑态度以及媒体的大量报道可看出，在城市扩张以及房地产开发的热度剧烈影响下，大量国有土地及优质耕地被违法占用和开发建设。国务院不得不三令五申的强硬强调要保护全民的饭碗、保护耕地的红线范围坚决不能动摇，并将使用卫星遥感监测及加强行政督察打击的力度等等措施。 

三、06年开始因高房价的社会负面效应以及土地资源的紧张，奢侈浪费的别墅用地国家明确叫停。

四、从万科拍得的东莞地王的土地性质来看，0.8的低容积率、近15000多的高楼面地价，毫无疑问此地块将做高价的毫宅项目，最起码均价得20000元/每平方米出头。

■时下房价敏感期，从房价来说，万科该地块开发的项目必将引领拉动东莞片区毫宅项目售价走向一个新的高度，乃至延伸到区域内房价无论高档或者中档皆整体升温，虽然有品牌效应、项目规模档次品质等诸多因素注定会在价格上诸多项目与万科项目价格会有差别。

目前社会上对房价的看法其实有待区分，毫宅类住宅项目本身就不是大众化消费品。因此单从产品属性及价格来看似乎与多数社会大众无关，大可不必为之高价而动容。管它多贵，有钱的阔佬愿意掏腰包那就让他掏吧。就好似数百万的豪华房车与数十万、十多万甚至数万一辆的车型在车市都有，可没有谁会去叫嚣与己无关的高额车价，大家各取所需罢了。富人的积极消费多少会活跃经济流通、给国家税收增加一点，自然辨正的看会一定程度的返馈社会，大众得以间接受益。

当然，部分毫宅的高价依然会在刚性市场需求下会带动整个区域市场无论高端还是中低端住宅项目售价的涨幅，区域内的开发企业跟风的涨价其实是在无形中默契一致的形成市场垄断，前提是有较强的市场需求下。大众型、必须品的中低档住宅项目如果在各种势利因素操控垄断下，在喜食暴利的炒楼群体烘托下普遍暴涨而脱离主流购买人群购买力，价格与价值不符，自然民众受不了。

■地方政府在土地违规的低风险成本与土地收益的高成本的博弈下，自然纷纷售卖土地获取利润，维系腐败成本以及获取资金收益来完成政绩工程建设等。

民众期望政府打压房价、做市场的裁判做市场的督察，可大家要明白，政府其实就是房地产市场中的土地供应商、主要的参与者、土地垄断者。市场火热、房价频涨才会有开发商门去积极竟拍拿地，才会土地卖个高价，政府才会获得高收益。既是裁判又是运动员，如何裁决管理？当然，高房价的诱因不仅仅是地价成本，笔者前期多篇文章也有阐述。可卖地者肯定是希望价高者得，土地卖的越贵收益越好。

中央政府绝对是以国家利益为重以民为本的，相关政策制度的完善，监管土地及市场的职责及任务注定任重而道远。

■但从土地资源的属性分析，我们应清醒的认识到：作为目前国家日益紧张不可再生的土地资源甚至是已经影响到基本粮食生产供给的耕地都受到威胁的情况下，特别是日益稀缺、不可复制的带有优质自然景观环境的土地资源，地方政府为了赚钱拿来卖给开发商建毫宅，而毫宅又是极少数富人才有条件享受的产品。本身对多数国民就是一种不公平的掠夺行为。

再从一个更高的理论角度来看，国有土地就是全民共有的土地，国家利益就是代表了全体民众的利益、国家资源自然是多数民众共有共享的公共资源，而此部分优质自然资源及土地却被官商交易后提供少数富人享用。是对多数民众利益的掠夺、是对大众的不公不义。

简单点说：因为有钱，少数人就可以占有多数人共有的土地资源和利益。而土地绝对不能视为是普通的商品，是全民生存的根本。这也是中央政府坚持土地共有化的本因。话又说回来，如果这部分土地收益能真正回馈给多数共有该资源可未享受该资源的大众群体，那么也可让大家接受。可是土地收益资金流向等等透明度在哪里，监管力度如何？其中支出了多少灰色成本？多少政绩成本？

欧洲国家大多对富人课以各项重税并用税收来增强各项面对普通大众的各项良好的社会福利保障的支出。别说用税来均贫富创造基本和谐的社会，单就土地类的基本财政收入的资金流向的透明度大众就不得而知。

因此，笔者认为目前政府不仅仅要叫停别墅类用地，下一步更应该叫停所有低容积率的用地。高容积率的住宅项目，自然是大众化的解决基本栖居生存的住宅、自然不是高价的奢侈享受型的毫宅，增大了市场供给，抑制了房价。更重要的是节约了土地！

地大物博早已被庞大的人口压力以及土地的沙化、自然灾害、环境污染侵蚀、人为的侵占浪费等等因素影响下早已是不切实际的国情概述。如何集约用地合理使用开发资源已是悠关国计民生，国家发展建设面临的刻不容缓的重大课题。

我们往往把香港、台湾甚至日本等地看作弹丸之地，似乎这些地区或者国家对资源对环境的珍惜，对土地的高度科学集约有序的使用（含主要住宅用地的高容积率）是因为地少，而我大陆幅员辽阔资源及土地充沛，这是不切实际大错特错的观点，面对下一代的教科书早应该修改重新定论了。

低容积率奢侈毫宅项目的土地资源消费与实际国情实在是不相符，该刹车了！

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