2月18日，北京市建委颁发了《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》等四项政策，开始在网上公示征求意见；其中广受关注的二手经济适用房再上市政策在通知中得到了明确；该征求意见稿是对去年9月末北京市出台的《经济适用住房管理办法(试行)的通知》(京政发[2007]27号)的补充。征求意见稿进一步明确了新房新办法，老房老办法；对于5年外的二手经济适用房再上市，将按照价差的70%征收土地收益；同时，征求意见稿在一定程度上有利于缩减阴阳合同的操作空间。

    新政三大亮点：老房老办法、征收价差70%、缩减阴阳合同操作空间

    从通知的具体内容来看，体现了三大亮点。首先，明确了“新房新办法，老房老办法”。去年出台的经济适用房管理办法，并没有严格区分新建经济适用房和二手经济适用房；这让部分业主及客户都因为政策走向不明朗产生了一定的观望；此次通知明确了二手经济适用房再上市的细则，在通知发布之日前已签订合同的二手经济适用房，都将实行老政策；这无疑将有助于打破目前二手经济适用房市场的观望情绪。

    其次，新老政策使得满5年的经济适用房再上市转让交易收益相差60%。去年出台的管理办法提出的土地收益征收办法为“对于满5年的经济适用房上市交易，届时按同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳”；而征求意见稿规定的是“对于通知下发之日起签订合同的，对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的，按原购房价格和出售价格价差的70%；而对于通知下发前签订购房合同的，对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的，只需按出售价格的10%交纳土地收益”；一方面明确了价差的计算方式，避免了之前政策当中难以确定同地段商品住房价格的麻烦；另一方面，明确了征收比例，并且使未签订购房合同的5年外“新房”出售收益大幅降低，相比“老房”下降60%。比如回龙观一套100平米的二手经济适用房，市场价为8000元/平米，原购房价为2600元/平米，在政策执行后，如果该套房产属于已经签订了购房合同的5年外的“老房”，再上市交易时是按照成交价的10%缴纳综合地价款；即8万元(100×8000×10%)，而如果属于未签订购房合同的“新房”，则需要缴纳37.8万元(100×（8000-2600)×70%)；业主收益减少了29.8万元。由于收益大幅下降，业主出售意愿肯定会受到大挫。同时，价差70%的比例也比去年杭州所执行的55%的比例要高。

    第三，缩减了5年内二手经济适用房阴阳合同操作空间；过去5年内二手经济适用房的买卖，部分交易签署的是“阴阳合同”，业主同样可以获得市场价与原价间的差价收益；而征求意见稿将缩减阴阳合同操作的空间；这体现在两个方面；一方面，5年内的二手经济适用房再上市时，是先提出申请，再由区县住房保障部门通过摇号方式确定购房人，也就是说，买方无需考虑价格谈判，只需直接以原价购买，而且全程都在住房保障部门的监控之下，很难再签署以前所谓的“阴阳合同”；另一方面，住房保障管理部门可以直接按原价回购，因此也就不存在“阴阳合同”了。

    市场影响：政策实施前5年内将加快成交，实施后5年外将价量同涨

    由于征求意见稿实施时间未定，但“新房新办法、老房老办法”，的思路已经非常清晰；因此政策具体执行的时间将会成为“敏感点”；并对目前的二手经济适用房市场产生微妙的影响。

    首先，在正式政策实施前，5年内的二手经济适用房将加快成交；征求意见稿关于“新房新办法、老房老办法”的新老之分取决于通知发布时是否签订了购房合同，由于征求意见稿仍需要一段时间才公示完毕并出台正式文件，那么在此之前，5年内的二手经济适用房业主仍可以通过签署“阴阳合同”方式来获得收益，出售意愿自然非常强烈；这在一定程度上将加快这类房产的成交速度。

    其次，在正式政策实施后，5年外的老经济适用房交易将价量同涨；由于实行老房老办法，目前的通知也只是征求意见稿，那么在这之前的所有以签订购房合同的经济适用房，都将实行老办法；业主仍然可以按照市场价出售，并且不需要交纳价差70%的土地收益；业主收益有保障，客户购买后即获得商品房产权；因此，客户购买5年外老经济适用房的意愿将大为增强，业主预期也将上升，从而使5年外老经济适用房交易出现价量同涨的局面。

    最后，征求意见稿是在住房保障加快推进的过程中出台的，其中按照价差70%征收土地收益切实的体现了经济适用房的保障性质，有利于尽量发挥经济适用房的保障作用；同时“新房新办法、老房老办法”也非常灵活，有利于盘活目前二手经济适用房的交易。