[引言]伴随着奥运会，08年房价走势一直是人们关注的话题。奥运会的闭幕，似乎使这一悬念愈演愈烈。“政府救市无望，楼价将面临进一步的调整”，有地产专家如是说。那么京城的楼市在奥运后究竟会怎么样呢?
时间：2008年8月20日
地点：链家地产
被访人物：链家地产 副总经理 李峰岩
主持人：李总你好，在现在市场持续低迷的情况下，链家在7月份成交量是多少？据我们了解，在整体市场一直处于低迷期的情况下，链家地产一直是盈利的，并且一直占据北京二手房市场较大份额，其原因是什么？
北京链家房地产经纪有限公司 副总经理 李峰岩
李峰岩：我们上个月成交是1200套。我们是少有的盈利中介之一，有特别多的因素导致我们市场交易量是在往下走，这是必然的，这是个公开的事实，链家盈利其因素有：
在过去的六年中，链家地产的营销理念还是比较好的，一直都不乱吃差价，在老百姓中的口碑不错，毕竟还有需求嘛。北京不像外地，因为北京太大了，刚性需求很多。市场好的时候，大家好像没什么可选，快嘛，找一家中介就行了。相对来说，其实大家现在都理智了，购买需求拉长以后呢，他会理智的选择。比如说竟然可选择性多了，当然要选择一家好的，所以在这方面，有优势。
主持人：在市场不景气的情况下，一个企业的真正品牌价值就体现出来了。
李峰岩：恩，价值就是价值，我觉得有两点，第一个就是企业的品牌，能体现出来;第二个就是我们的员工，因为链家一直在培养自己的员工，我们一直宣导公司理念，公司文化。所以你会发现，在市场这样的时候，大家都是在坚守自己的岗位的企业就很厉害，尤其是所谓的精英团队的遗失率，我们基本上没有。
主持人：从链家新闻部，市场部经常发给我们的文章和数据来看，可以看出我们链家对整个市场的掌控方面，也是非常不错的。统计的数据也是非常的详细，包括本身的自身成交，以及北京市整个的区域统计，包括其他区域和城市的统计都会有。那么在目前这种市场情况下，我们主要做的是什么呢？
李峰岩：我们链家一直是两条腿走路，链家刚起步是租赁，因为当时买卖很少，2001年7月10号成立以后，02，03年北京交易量很少，我们那时候所有的店面是做租赁的，当时最强的时候是租赁，所有到今天我们租赁也没有丢掉，所有我们现在两条腿走路，我们每月会服务4000--5000名租赁的客户，这些客户其实在很长一段时间会转为买卖的客户，所以说租赁占我们的业绩，占30%，这个是一块。第二块我们业务是二手房源，二手房也分两种，一种是二手公房，就是已购公房，可以做二手交易的，第二种是二手商品房，也就是所谓的次新房，有的买来都没住，也都会拿到二手市场来交易。这方面占我们的业绩很大，占我们整个交易量的65%，也就是整个买卖里面的二手商品房占65%。但你会发现，这段时间二手商品房降幅是最小的，就是整个的降幅，低价空间，明显感觉特别坚强，因为他的社区，品质，位置都是不错的，我们现在主要是这两块，租赁，买卖，两方面，买卖里面又分二手公房和二手商品房，我们二手商品房又占了很大的，所以感觉到我们的业务比较全面，比较合理。
主持人：现在按照我们链家的预测或预估，此次市场的低潮要到什么时候有所缓解呢？也就是说什么时候见底？
李峰岩：其实其他城市不敢说，其他城市我们也去过很多，比如像深圳，台湾也都看了下，其他城市的投资客比较多。其实北京好在那？有这么几点，第一点，去年也涨，但不是疯涨，是比较理智的在涨，就是说因为过去是比较低的，因为他这个价格还没体现出来，相对涨的比较快，但相对的像有些城市，那就是疯涨，有些城市他们拿的那统计，从这个房子处理交易，到最终的公布要倒好多手，每一手都赚钱。北京这方面几乎没有，北京只有20%的投资客，这是一点，北京的投资客比较少。第二个，其实北京自住需求很多，除了投资客，我们自住需求，比如结婚，改善住房条件等这方面很多。第三个，北京的租率，就是我那房子闲置，就是空闲期很少，我不住，可以租出去，而且租金比较稳健。从这几方面来看，北京房价跟很多地方不太一样。现在，有人说在降，其实现在是可议的降，过去什么样？过去一套房200万，不许谈的，200万就200万，少一分不行，现在是可以谈，反正10%的议价空间，结果可以商量，10%基本上下不动。所以我觉得，如果要是说市场见底，这个谁都不知道，这个事情跟股票，谁都不敢预测。因为这个房价，它不单单是房价的问题，它是整个经济面的问题，中国经济面的问题，以为这个问题有很多不确定因数，如果像那种大事去预测的话，我觉得北京现在应该是比较理性的，不会像去年那种疯涨，而随着每年的GDP增长，每年物业增值5%，6%都是很正常的，但是它会有区别，比如说像比较好的位置好的商品房，升值潜力会比较大一些，位置好的时间久的公房，它的升值潜力就会小一些。但是正真降，我觉得是意价空间，但是有一点，你的性价比不高的，你可能确实要降一些，才能出售速度快。因为很多人都说，好多都卖不掉，比如条件不好的，布局不合理的，一层顶层的，尤其是公房这些，你的性价比就不高。比如说过去什么概念？过去是一层我卖2万，6层我也卖2万，3层我还卖2万，体现不出价值。过去是大家都抢，有套就不错了，现在什么概念？现在是1层1万7，3层就应该2万，6层就应该1万6，每一层都应该有它的价值。我感觉，如果要是说有一些房要降，我觉得是这种性价比不高的，朝向不好，布局不好，位置比较偏这些，如果是你问的那个到不到底，这个谁都不敢预测，我觉得这是个大的环境。但是北京我自己感觉，刚我说的那三个因数，我觉得这种房价，你说跌，其实我们接触很多客服，我们也问他们，你们怎么看房价，他们基本上都是一致的，说涨呢？不太可能，跌呢？也跌不了多少，这种心态很明确。
主持人：现在网上大家也在议论，说房价降价，并不是真的降了，而是涨幅在降，您是怎么认为的？
李峰岩：涨幅现在肯定是放得很慢了，我觉得这个降价，不叫降价，叫议价更明确一些，就是说过去业主不跟你说，因为买房也是有商品上合同上的，报的价格肯定有还价的余地。过去的业主是标高走，比如说这个小区开始卖1万5，现在卖2万，那我的房子得卖2万，突然有人说可以卖2万5，那又得卖2万5，就有点标高走，其实不合理。其实现在我们专业人士会与他说，这个小区现在你看，我们会有成交记录，你可以看一下，现在这个小区多少多少钱，您现在这个房产的位置，朝向，布局啊，应该卖多少钱，我们为他个参考价值。现在其实业主报的还是蛮合理的。你要说降价什么的，比如说这个2万，结果报价是1万5，这个叫降，你要我还能谈。其实现在什么概念呢？这个房子过去2万，他还报2万。比如像有很多商品房项目，去年8月份的时候，9月份的时候，最高峰时卖2万，现在我还是卖2万，但是有个很明显的变化是，过去不跟你讲，你买时，我们还涨着，我还涨1千，说我卖便宜了。现在什么概念？加了可以谈，我就10%的意价空间，你可能说家具家电啊，你的朝向有点问题啊，付款方式啊，咱两可以谈一谈，你可能说的坏一些，有可能降幅大一些。这种，可意价的10%，这是个正常市场。
主持人：您认为现在这个市场是不是在回复一种理性呢？
李峰岩：大家都理性了，包括卖房人理性，购房人也理性了。大家不是这个冲动入市，不该入也入了，去年什么概念？去年是本来不应该今年买房，应该是往后两三年，它提前入市了，造成这个供需比严重失调，一套房3、4人抢，这肯定是有个恐慌心理。现在反过来了，现在基本上是1：1，大家很理性，业主也很理性，为了这个市场，客户也很理性，我觉得这个市场就对了，正常了。
主持人：我们现在说到了这个理性，那在南方出现了一个邹涛先生，他现在倡导了一个万人购房团，您是怎么看待这个事情的？
李峰岩：是抵制买房那个吗？（对，是2006年4月呼吁三年不买房，然后现在又提出万人大购房。）这个其实是一个炒作的多一些，在很多地区，其实我是清楚的，他那个是很夸张的，掉一半了，他们吵得特别凶，他们那炒房是很疯狂的，一套房拿了以后不过户，卖了第二手又卖第三手，像那个市场它伤了元气要缓过来是要很长时间的，它和北京不太一样。北京现在我们接触的客户真的很理性，比如我想结婚，然后找一个我心里的价位，然后按这个社区请朋友来看一下，合适呢我还是要消费，因为我们是消费地区，它那个不太一样，如果万人购房团跟北京这个，其实买房不会那样方式，万人不买，要么就万人买，没道理的，其实这个道理是行不通的。
主持人：其实很简单的一个道理，我也怎么认为，就是说，你即使是万人购房团，哪怕是千人购房团，也很少有那个项目能同时满足这么多人的需求，何况你还是万人，就算是3、5个项目也很难供大家同时选择。
李峰岩：对，这个东西你还有点不理性嘛。万人，他每个人的需求很不一样，承受能力也不一样，那你不可能满足一万个人，除非你这一万个人放到市场里面，市场自然会给调解，没必要组织这个事情。
主持人：好，非常感谢李总接受我们的采访，我们下次再见。
