万通的“资治通鉴”

撰文/易涛 (北京媒体人)  杜欣

(发表于《新地产·广西》5月刊)

【引言】

……万通已经活了十五年了，当第十五个“9·13”终于让我感到无所事事的时候，我心里反倒越发踏实下来，我似乎看到十五年中，万通始终在为建设一座大厦浇铸一个坚实的基础，那就是系统地建立一种适合中国特色社会主义市场经济的企业制度……

是为序。

——冯仑 二〇〇六年八月二十四日

这是万通十五周年时候，冯仑为一本纪念册子题写的序言。

【手记】

失败的企业各有各的缺陷，成功的企业往往具备相同的特质。虽然不是每个具备成功特质的企业都能够成为行业的领跑者，但不敢直面缺陷的企业一定无法晋升卓越的行列。也许现在用伟大来形容中国的房地产优秀企业还有些言过其实，但是，从它们不断努力克服自身劣势的历程中，我们还是能够看到些许卓越的影子。对于正处成长期的绝大多数房地产企业来说，学习这种“兢兢业业、如履薄冰”的治理理念无疑是必要且紧迫的。而在这些可以被称之为榜样的企业中，万通肯定是最具特点的。

万通，作为一面地产的大旗，树立了十五年，并日益磅礴与鲜艳。掂量着那本厚重的《万通全书》，翻开，从战略发展到企业制度，再到人文关怀，如一颗赤诚的心，强有力的跳动于人们面前……

【诉说】

资：万通模式

从撤离海南，进军北京，到尝试登陆美国市场，从学习“香港模式”到上演“美国模式”，和企业的领导者一样，万通从未停止模式探索的脚步。而指引这探索进程的，除了素有“地产教父”之称的冯仑之外，还有万通十多年历史积淀、逐渐衍生出来的“万通模式”。

万通地产按照“美国模式”打造公司，梳理公司的组织结构和业务模块，将公司业务细分成为住宅建设、商用地产、定制服务三大事业群。三大事业部的全面运行，使得万通地产具备了“品质、速度、稳健、协调”的发展效能。

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香港模式，即综合开发模式，也称全能开发或纵向重叠开发模式。此种模式最突出的特点是开发商更多依赖于金融机构，比如银行来提供资金。目前中国内地大部分房地产企业基本属于这种模式。

美国模式，高度的专业化分工加上发达的不动产金融服务。此种模式强调房地产开发过程中的所有环节应由不同的专业公司来一起完成，一个公司只提供一种产品。其中定制式地产的运营和服务模式是美国模式中最核心的部分。

治：万通理念

“开发商的思维有三种模式：用过去否定今天，现在怀疑现在，是用未来肯定现在。万通属于第三种。”

——冯仑

用冯仑自己的话来说，万通在房地产行业经过了三个阶段：第一阶段是原始积累阶段，主要做房地产的快速投资、包装、交易，把大量现成和半现成的房子买来后加工卖掉。第二阶段比较盲目，主要进行多样化、多产品、多地区的投资。第三阶段是凝聚核心竞争力。主要体现在定位于高收入的客户、更加规范化的运作方式、在改造传统开发模式的同时，形成不同于其他地产公司的核心能力的三个方面。

伴随着万通的发展，万通的企业理念也形成了坚守与变迁。

理念之一：守正出奇，顺天应人

“守正出奇”是万通永续经营的根本战略原则。所谓“守正”就是遵循客观经济规律的引导，依法、依规，老老实实办企业，消灭一切多余动作，而“出奇”则是在“守正”的前提下充分发挥主动性，创造性地变通，出奇制胜。

理念之二：学习是进步的前阶

为了“学好”，万通一直最重视学习。早在1999年，万通就提出了“创新一步、领先一步”的理念，坚持践行着“万通的生命在于创新，学习永远是万通事业进步的阶梯”的指导思想。

理念之三：全球观、中国心、专业能力、本土功夫

以全球市场作为万通地产经营的平台，从国际视野出发来审视国内市场，以国际标准制定公司经营准则。以中国的优秀文化内核为基础，始终体现中国企业的经营追求和风格特色。

以国际规范标准来实现经营和管理，具备跨文化、跨地域、跨市场的专业素质和执行能力。以守法经营为准则，以国内经营环境和商业规则为基准，以对本土市场的洞察力和适应力为助力，建立在本土市场的领先地位。

“创造最具价值的生活空间”，着眼于对客户工作与生活状态全方位的思考与系统服务，既考虑“工作空间”的舒适、便利、智能与人性化，又为“生活空间”提供整合服务，不仅秉承“创新一步、领先一步”的经营理念，更提出了对“前瞻力”的要求。

随着企业发展阶段的变化，万通的理念也在不断变化，但在这不断变化的理念当中，我们却能发现一个永恒不变的主题——创新。无论是“守正出奇”中的“出奇”理念，还是“创新一步、领先一步”中对创新与领先的诉求，抑或是“创造最具价值的生活空间”中对创造力和前瞻力的追寻，从最先仅仅原则上提出了追求创新的原则，到将创新量化为竞争中的领先，再到创新理念引申为对企业发展前瞻性的判断，万通在一次次理念变革中，将对创新的追求推向更高层次。

也许理念的先进尚不能构成万通优秀的理由，毕竟，追求“美而空”口号并且最终走向衰败的企业并不算少。但一个无法忽略的事实是，万通的先进理念确实在某种程度上符合了房地产市场发展的趋势，而这些理念一如冯仑那些广为人知的妙语一样，指引着万通以及其他部分企业从一个成功走向另一个成功。

通：万通的感恩与反省

“万通的真正价值不在于它所拥有的资本和创造的利润，而是它所秉持的理性的判断精神。这种判断精神，首先是对自我的内省和解剖，是一种‘反求诸己’的功夫。万通的企业文化是中国所处的特殊历史阶段的特别营养滋润出来的。脱离中国体制剧烈变革的时代背景，忽视一批又一批志士仁人振兴中华民族的文化血脉，就不可能理解万通的企业文化。”

——冯仑 1996年《万通集团CI手册》序言

成功的企业可以仰仗天时地利，于恰当的时机获取胜利的机会，但卓越的企业都只能依靠人和，以市场的口碑换来长远发展的成就。即使在饱受争议的房地产业也概莫能外。

房地产业生产过程的非标准化，往往使得其产品质量不能够像其他制造业一样稳定而又保障，由此产生的纠纷也自然层出不穷。然而，非标准化的生产方式不能成为质量低劣的借口，自身产品的缺陷不是客户利益受损的理由，先进的房地产企业总是能够自觉地坚持将客户的利益放在第一位，万通无疑是其中做得较好的一个。而要做到这一点学会感恩和反省必不可少。

在强调创新的同时，倾注于关注客户利益，提倡感恩和反省是万通企业文化的一大特色。独具特色的“万通感恩日”和“万通反省日”就是这一文化的最好体现。

从2000年以“真情感恩，用心回报”为主题的首届“万通感恩日”，到2003年弘扬“企业价值与社会责任”的感恩日，再到以“感恩客户”为封面语的新一期万通《生活家》，学会感恩客户、感恩员工、感恩股东、感恩政府是“万通感恩日”主要的内容和实践理念。而分三个阶段推动的“万通反省日”，则将反省的内容从对历史的检讨扩展到站在未来反省现在，将反省的范围从高层扩展到全体员工，在反省中改正企业所犯的错误，尊重客户、尊重投资者，尊重市场。

通过感恩与反省理念，万通在教育企业员工尊重客户、尊重市场规律的同时，也在警醒着业内人士，只有真诚地从企业利益相关者的切实权益角度出发，企业才能真正做到持续发展。毕竟，优秀企业不能总是依靠好的市场环境牟利，还需要去“尽责”。只有在竞争激烈的市场环境下生存壮大的企业才能真正称得上伟大。

鉴：万通实践

“一般性的思考成本比较低，创造性的思考成本比较高，但这种创造性思考的成本再高也远没有把这种思想的万分之一变成现实的成本高。”

——冯仑

不是每个提倡先进文化和理念的企业都能取得成功，一如不是每个拥有雄心壮志的人都能够获得认可一样。在将理念转化为实践的道路上，许多信心十足的企业都不幸地倒下，所幸则是还有包括万通在内的部分企业坚持下来，并且仍然不懈地朝着胜利的曙光前进。

大众的理解、理念实施的成本和文化见效的时间是驱使许多企业退却的重要因素。不可否认，在2004年初万通提出走“美国模式”的时候，并不是绝大多数同行都能认同并且支持，即使是万通内部也一定存在质疑之声，这也就是为什么冯仑在接受采访的时候说，“我现在是和我自己制造的这个组织在掰手腕。”而理念实施多年之后才有所成就也是绝大多数企业所不能承担的，大部分企业可能就会在“黎明到来前饿死”。

或许，现在就下定论认为万通的转型已经成功还为时过早，但是，这并妨碍万通作为先进企业的价值，实践之路永无止境，万通需要在今后的实践内证明其理念与文化的价值，而其他中小企业则更多地是需要在观察中吸取免费的经验。

与万通有关的事儿

美国世贸中的“中国中心”

震惊世界的“911”事件过去五年之后，美国决定重建世贸大厦。新的大楼被命名为“Freedom Tower”(自由塔)，整个建筑由五座塔楼构成，总站地面积6.5公顷。其中主体建筑将达到70层，以532.8米(1776英尺)的高度重登世界最高建筑宝座，成为纽约新的象征。据了解，按照计划，建成后的“自由塔”将成为包含公寓，酒店，商场，艺术中心等的多功能综合建筑。整个工程造价高达73亿美元，预计将在2012年完工。

新世贸大厦是全世界最具挑战性的房地产项目，也是商用不动产中最具挑战性的项目之一。其工程分为两期进行，第二期计划被称为“自由塔计划”，比起第一期计划，其开发量更大。

如今，万通公司正在积极参与到这场“自由”的建设当中……

中城联盟

中城联盟在五年前是行业发展的产物，五年后中城联盟开始有影响力参与行业发展，中城联盟是好企业的俱乐部，也可以说是“妇女协会”，我的企业加入“妇女协会”，就是希望有一天成为优秀的“三八红旗手”，这样会赢得合作伙伴的更多信任。

——冯仑 2005年地产名人堂成都行上的发言

联盟简介

中国城市房地产开发商策略联盟，简称中城联盟，成立于1999年12月。由深圳万科、北京万通、河南建业、青岛天泰等一批中国具有市场影响力的房地产企业共同发起的、是一个具有开放性的策略联盟。目标是建设一个市场化平台，通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，推动建立行业秩序和公信力，引导并规范中国的房地产市场。

联盟新城

“南宁·联盟新城”是继郑州、重庆、济南等城市后的第6个“联盟新城”作品。但各城市联盟新城的规划设计都会因气候温度、人文环境、消费习惯等差异进行一定的改进和优化。南宁·联盟新城则更多的是考虑实用性和舒适性。

——冯仑 2007年4月14日“南宁·联盟新城”售楼中心介绍联盟新城

郑州联盟新城

中国“联盟新城”连锁地产品牌开山力作，项目总占地800余亩，建筑总面积80万平方米。由黑川纪章先生担纲的首期工程，由德国WSP担纲联盟新城二期建筑设计。

牧马山•易城

2005年，中城联盟与交大房产合资开发的成都联盟新城“牧马山•易城”。项目一期由116幢纯独幢别墅组成，265-340㎡的两层小独栋格局，尽显别墅居家之大气舒展。

协信TOWN城

协信TOWN城占地面积为150353平方米，建筑总面积为297000平方米，其中住宅面积为138472平方米，商业面积为67911平方米。项目由美国MAP设计师事务所设计。

天泰·太阳树

天泰·太阳树项目主要采用七项环保节能技术体系，相对于传统住宅而言某种程度上是全面革新，比如采暖和制冷方面采用了全新的顶棚辐射技术，抛弃了传统的暖气和空调技术等。

南宁·联盟新城

项目位于东盟国际商务区pc2005-19地块，是由广西龙基置业有限公司联手北京万通、上海中城投资共同开发的品牌项目。该项目以小高层为主，配以托幼、商业、物业等社区配套，是南宁首家纯正西式风格建筑的社区，从风格设计到细节设计均体现了西方建筑的特色与内涵。同时，项目规划设计采用弧度设计，使得小区整体布局错落有致，同时消除了传统社区中楼体之间相互遮挡所造成的视线干扰问题。联盟新城的户型设计科学合理，装修后的使用面积可大于建筑面积，使得广大购房者提供高品质生活同时享受更多实惠。