降的是价格更是预期

    4月楼市明显可以分为上下半场。上旬楼市火爆依旧，开发商采取“少量加推”方式，价格不断小幅上扬，开盘卖光随处可见。月初三江航天彩虹镇开盘推出164套，均价4800元/平方米当天全部售完。百步亭世博园本月推盘价格6500元/平方米，较上次提高500元，依然能够售完，盘龙城名流人和天地前4个月累计销售已经达到600套。

   身处日渐癫狂市场中的开发商心知肚明，对于可能的调控早有心理准备。4月下旬市场表现如此“惊艳”，开发商的快速应对是最大因素，相较于2008年调控伊始的集体观望等待，本次调控政策一公布，没有任何犹豫，武汉众多项目集中放盘争抢先机，同时，几乎所有项目开盘价格都比前期宣传价格下浮10%左右，各种变相的优惠措施迅速增多，公开折扣最大可达9折。对买房人来说，此前开发商捂盘惜售，如今可选优质房源增加，且价格还有商量，大批前期积累客户还是选择了出手，加之银行并未完全卡死信贷，因而推高整个楼市成交。

                            楼市流行“跑得快”

     武汉开发商“跑得快”，并非只是受调控出台刺激。开发商今年前4个月普遍提前开盘时间争抢客户。以锦绣龙城为例，2008年销售594套，2009年1522套，但今年前4个月多次开盘，销售已达470套，速度不可谓不快；同样的，今年前4个月，福星惠誉国际城已经销售近450套，且价格平均在9000元/平方米以上。总体看，除了4月开盘项目超过35个，5月仍有不下于40个项目上市，相对而言，目前的降价还未伤筋动骨，利润大可保证，但随着区域市场供应增多竞争加剧，相互之间贴身近战杀价，才是企业最为忌惮的。此前楼市异常火爆，开盘售光成为习惯，新政落地后，大多数项目开盘销售率不到7成，这也预示下一阶段开发商要想“跑得快”，还得拿出真功夫。

                                市场走势有三看

    一看信贷收紧尺度。武汉房价水平在全国40个大中城市中处于中游，银行并未停止三套房贷发放，而本地再出台严厉调控细则可能不大。但前期客户消化之后，后续客户观望在所难免。当前不少项目来访量明显减少5成以上，如果银行信贷政策不动摇，市场成交必然下滑。此外，2009年武汉新增个人公积金贷款56.05亿元，新增个人住房商业贷款205.46亿元，两者比例约1：3.66，而目前武汉公积金政策尚未调整，后续也值得关注。

     其二，标杆企业走向。对于90平方米以下的首次置业者的信贷优惠，与前几年施行的“70－90”政策是一脉相承的，近期万科推出“首置风暴”行动，与2008年的“青年置业计划”相似，都着眼于刚性需求。市场看重万科、福星惠誉、保利等龙头企业的市场举动，买房人也可多加关注。

     其三，保障房建设力度如何。在武汉逐年加大旧城改造和拆迁背景下，不少拆迁户获得货币补偿同时，还能得到经济适用房指标。不少经济适用房项目预留房源比例高达70%，对于缓解房价上涨功不可没。另外，寄希望商品房下跌到所有人都能买得起的程度，恐怕不太现实，唯有寄希望保障房弥补。

    经历过多次调控的洗礼之后，不管开发商还是购房者，对于不同地段与物业价值都有了新的认识，对于调控自然都有出于各自利益的判断，也不乏一些寻机“抄底”的改善和投资型买房人。但无论政策还存有怎样的漏洞和问题，我们必须承认，如果没有政策重压，市场捂盘惜售、投机炒作之风只会更盛，房价也很难停止上涨势头。开发商预期降低，市场全面降温，便已初步达到调控目的，勿须怀疑政策的效果。

         (本文部分内容参见5月6日《楚天都市报》家园专刊)