金银湖 楼盘一日游
近日，与《购房指南》业主探营栏目成员，一日游尽金银湖。虽已往来多次，一草一木却生意盎然，加上市场之多变，每每有不同感受，权且记录如下。
一、发展现状：
金银湖板块已先后吸引了包括万科、沿海等50多家国内外企业在此投资，出色的生态环境是其主要优势，而楼盘的扎堆效应，也使得金银湖具备了成为生态居住新区的潜力。
金银湖板块主要分为三大区域，以高尔夫城市花园、银湖翡翠为代表的高档生活区，以万科西半岛、水印桃源、新奥阳光城及泰跃.金河等构成的环湖生态居住区，以及以鑫海花城和沿海.赛洛城为代表的黄狮海生态居住区。
从成交看，2006年金银湖板块商品房成交6867套，总金额256424.88万元，成交面积842576.12平米，当前，板块在售项目接近20个，均价在3250元/平方米左右。
近期，武汉市几次土地拍卖价格新高也加速了市场发展，在中心城区房价不断攀高所形成的辐射效应作用下，近郊和远郊价格也表现出相当的稳定性。从金银湖板块来讲，板块不同区域发展也出现了分化，在武汉市场整体增长下，金银湖生态景观生活的“性价比”优势逐渐得以体现，部分抵消了生活交通配套带来的不便影响，同时，在金银湖湿地公园、轨道交通以及中环线建设的直接促进下，板块发展较前期有所增长。
二、 区域未来发展分析
金银湖地区优势明显，但是目前来看，由于武汉楼市的自住特征明显，而短期内，金银湖板块各种配套显然不足，生活、商业、教育等方面，都存在无法回避的问题，这也一直影响着板块市场的发展。对于一些定位高档，面对高收入群体的项目来讲，出行交通的弊端能够得到一定弥补，但是对于大多数定位普通住宅项目来讲，这是一个很大问题。
不过，随着市场发展，板块也新增了新的亮点，而这可能给整个区域带来决定性的改变。一是轻轨1号线延长段，起点站正在金山大道以北，接近沿海赛洛城，此外，常青花园为地铁2号线起点，从其他城市发展经验看，轨道交通如果穿越了城区，终点站设立在郊区的话，那么郊区一端站点方圆五公里之内，项目的居住价值都会得到很大提升。尤其是位于城郊结合处的轨道设施，在城区较高价格的辐射作用下，能够在短期内得到较快发展。从这个角度分析，金银湖板块市场无疑将得到不小的提升，不过，这还需要一定的发展时间。
另一个值得注意的是，随着武汉人口老龄化趋势明显，养老购房比例不断增加，尤其在城区经过快速发展后，交通、噪声、气候等方面都降低了城市的居住质量，而金银湖的特色逐渐得到充分体现，从实际发展看，不少退休群体，包括即将退休群体，在类似金银湖地段的购房比例都有所增加，加上金银湖打造生态居住区，以及交通等重要设施的推进，也使得其投资价值凸现，这些，也将对板块发展起到重要作用。
从不利的一方面考虑，在政府发展重心还未落实到远郊的情况下，板块房地产市场发展需要一定时期的沉淀，类似当年光谷板块市场的走势，需要企业能够耐得住寂寞（当然，这是考验企业实力定力了！）在区域配套以及外来经济的拉动下，逐渐发展起来。另外，早期土地出让较多，后市供应相当充沛，这也使得局部市场竞争惨烈，只能依靠自身的价值亮点，（如万科的社区建设，沿海、银湖的教育牌）吸引购房者的注意力，也正是因为当初拿地成本远较今日拍卖为低，在调控的“地根”、“银根”日益严控的背景下，有些企业会采取快进快出战略，在资金、时间成本压力下，选择“薄利多销”，从企业角度来说，这不利于价格增长，不利于市场平稳发展，也不能使得区域价值最大化，而这对于购房者来说，也许是件好事！（万一不法分子在低成本压力下玩起偷工减料，那倒是福兮祸所伏了！涨也不是，跌也不是，买房的确是一项艰巨的工程！！！！）
三、主要在售楼盘简介
沿海赛洛城：作为总建筑面积达到145万平方米的超级大盘，其规模在武汉着实不多，作为中国房地产百强企业之一，沿海集团的品牌优势相当明显，产品的设计建设让人放心，会所、商业步行街同步建设，后期还将引入教育机构联合办学，加上项目近邻吴家山老城区，这些都将能够满足业主的部分需求，但总体看，周边缺乏完善的生活交通配套，只有寄希望轻轨二期建设以及市政配套的建设的全面完成，整个项目开发周期至少在6年以上，这也是对企业持续开发能力的考验。此外，作为郊区项目，其多层价格已经达到了3800元/ 平方米，项目均价也在3500元/平方米上下，较开盘初期有了一定升幅，这样的价格也大大出乎不少购房者的意料之外。
高尔夫城市花园： 高尔夫具备的几重优势也使其成为金银湖板块发展的一个代表，除了高尔夫球场外，临湖以及地处金银湖门口的优势在价格上也体现的淋漓尽致，平均4000元/平方米的价格无疑是板块高端市场的象征。从设计看，为了最大限度利用球场和湖景资源，对户型设计以及朝向都做了不同程度的调整，以东西朝向的高层最为明显，这有待接受消费者的考验。值得一提的是，其临湖别墅环境较好，售价也高达万元以上，目前以中高端客户群体为主，前期投资尤其是外地投资客户也有一定比例。而随着调控政策的深入，区域竞争加剧，以及股市持续挺进的的背景下，必然减少投资客户的增加，影响不可小觑。
银湖翡翠:作为浙江企业打造的项目，品质多体现在细节，如原生态的湖岸、细腻的江南园林、引水而成的河道、节能保温技术的运用等，其在规划中最大限度保留了地形原貌，在原有基础上加以改进和提升，也直接提升了居住价值。项目处于金银湖门户地段，逐渐成为板块高端市场风向标。从当前在售看，其车位配比达到1：1，也是市场上较少见的，临湖的高层景观优势明显。
不过，在板块市场供应较大，并且还将持续放大的情况下，项目价格高出板块均价15%以上，如何有效将产品优势传递给消费者，并在区域配套没有很大改观的情况下，在投资客户比例下降的背景下，最终赢得市场，显然还需要市场的检验。
万科西半岛： 作为中国房地产百强企业之首，万科进驻金银湖较早，也最大限度挖掘了板块的区域价值，其成熟的开发模式加上卓越的口碑效应，都使得项目销售稳中有升。尤为引人瞩目的是，在装修成本日渐高涨的情况下，万科继续推进精装修物业，也成为其最大的亮点之一，此外，项目综合环境、内部社区建设都对购房者具有一定的吸引力，当前在售临湖高层板块最高5000元/平方米的价格，也体现了万科一贯的开发特点。
地理位置决定了短期内，其周边配套不会有较大变化，只能借助开发商自身力量，完善社区配套为主，此外，其一贯的高品质高价格策略，无疑也将面对板块众多竞争者的直接挑战。
