2011年开门迎来限贷、限购、限价为代表的“三限”政策，转眼一年已去三分之二，市场已有深刻反应，一线城市出现房价停涨、销售下滑势头，但相较2008年，现今武汉楼市依然供销两旺，房价居高不下，与北京、上海等地的颓势截然不同。那么，在持续紧缩的金融信贷环境下，武汉楼市为何能够一枝独秀？投资楼市还有机会吗？我们不妨结合武汉的最新发展数据，谨做一番探讨。

                         品牌房企逆势增长

“三限”之下，楼市销量未见大幅下滑，市场僵局依旧，价格坚挺依然，在住宅市场尚未彻底退烧之际，商业地产火爆势头已现。前8月，全国商品房销售面积为6.0 亿平方米，同比增长13.6%，全国商品房均价5558 元/平方米，比去年同期上涨10.9%，特别是龙头房企的销售业绩多数实现增长。         

显而易见，经历多次调控之后，房企应对策略在反应速度和针对性方面都有极大提高。如本轮调控仍以住宅为主，商业地产、旅游地产等影响较小，房企提高了这些领域的投入，规避了销售大幅下降风险；在信贷从紧、土地监管严格环境下，主流房企利用品牌与实力优势，通过旧城改造、联合开发等方式，分散风险、寻求新的增长点；此外房企实现产品升级改造，主推中小户型，保持稳健的价格策略，追求周转速度而不是利润最大化，局部地区以价换量；最关键的在于战略转变：一线城市受限情况下，房企大量涌入调控偏弱的二三线甚至四线城市，保证了业绩逆势攀升，万科、保利等上市房企的报表，都印证了一点。

武汉楼市二八效应明显。2011年上半年，包括万科、恒大、保利、福星惠誉、百步亭等在内，市场占有率前十的房企占有率达36.28%，较2010年增加7.57个百分点。而全市处于销售期的项目保守估计至少250个，可用“少数吃肉、部分啃骨头、更多人喝汤都难”来形容，市场竞争可见一斑。

作为中部中心城市，武汉已经成为众多品牌房企扩张的首选之地。最近三年，万达、绿地、福星惠誉等企业在武汉土地市场都有大手笔，即便是调控深入的2011年，招商地产、佳兆业、中海地产仍然首次进军武汉市场，毫无疑问，武汉楼市已经进入品牌竞争的前夜。

                         武汉楼市强势表现背后

由于实行了限购限价措施，迄今为止武汉单月房价波动幅度在3%以内，首次置业和改善购房成为市场主流，前8个月武汉住宅成交67543套，较去年同期减少1614套，但商业地产爆发，前8个月商铺和写字楼共成交13664套，已超去年全年数量，特别是写字楼成交均价较去年上涨20%以上。相较于北京等城市成交下跌二成的颓势，武汉逆势增长，总体表现不错。

虽然有赠送面积、团购打折等暗降手段，但现今武汉房价并未出现太大波动。如剔除6个远城区计算，武汉主城区均价在8068元/平方米；南湖、后湖等二环线内没有低于七千的，内环都在一万以上，由于土地、人力成本上升，现在6000元以下楼盘只存在于三环以外的远城区。

调控松动预期落空之后，房企加快了推盘步伐。7月、8月份武汉新开或加推楼盘分别达32个和29个，万科、保利、福星惠誉等品牌企业，旗下都有四五个项目在售，甚至同一时段密集开盘，这在以往是很少见的。另外这些楼盘多以中小户型为主，包括一些商业性质的SOHO公寓和写字楼，在吸引自住客户同时，也得到了大量投资者的追捧，稳定了企业的销售业绩。

客观的讲，武汉三环线以内房企对未来楼市还是非常看好，除非企业遇到资金问题，一般不会轻易降价甩卖。特别是近三四年武汉基础交通建设投资力度之大，历史罕见。根据武汉市最新公布的2011年土地级别与基准地价标准，商业和住宅用地最贵地价均比2007年翻了一倍。虽然房子存在折旧损耗，但配套建设完善带来土地升值，进而推动房价。

在土地出让制度没有根本改变情况下，外来人口逐年增加产生的刚性需求，通胀导致的保值与投资需求短期很难抑制。总体看，中国楼市不可能是充分竞争的市场，因为土地垄断，即便有一些企业遇到困难，也不可能大幅降价甩房：由于他们手中的土地稀缺，很容易寻找到合作开发者或者接手的买家。

                        楼市步入调整期

调低GDP增速，严控金融信贷，中央开始踩刹车，但地方上未必能跟得上，或者说，地方政府的意愿恐怕没有那么强烈，中西部城市的这种情绪更为明显。我们对房地产的依赖还是非常之大，教育、医疗、保障房建设等民生工程，都有赖于土地出让收入的增长，我们对于土地财政的依赖性在调控中反而有所强化，如在武汉教师节大会上，市委书记阮成发表示，市政府将从土地出让净收益中计提10%教育资金，全额用于教育事业；              

截止2010年末，武汉常住人口978万人，过去十年增加173万人，武汉的经济总量，人均收入节节攀升，在预期看好的推动下，房价出现了更快的上涨。对于真正具有购房需求的人来说，2011年不失为购房的时机。特别是金九银十到来之后，项目扎堆上市，选择余地大增，也有了更大的议价空间。长期来看，土地的垄断供应模式、收入不断增长、城市化不断加快、城市拆迁改造、通胀持续下的保值需求等因素，都使得更多居民产生购房意愿。

目前的种种迹象表明，经历了十多年的发展之后，房地产也到了面临调整的关口。从政策看，银行信贷持续收缩，房贷门槛及成本大幅抬升，已对楼盘销售造成阻滞；从下半年开始，开发贷款受到严控同时，银监会也加强了房地产信托管理，房企融资渠道再遭考验。

前8个月房地产企业资金来源5.5万亿元，企业自筹资金22253 亿元，同比增长33.8%，显而易见，中小企业和非上市公司可能面临更多困难，以价换量或兼并重组情况将更为常见；此外住建部要求二三线城市根据房价情况落实限购，特别是浙江台州、广东韶光等长三角、珠三角城市已开始落实，虽然没有预期的严格，但毕竟有了开始，而这些地区均为中国主流房企的大本营，如果二三线城市大范围限购，必将对房企的扩张战略和销售业绩构成挑战。

如今，以上市房企为首的公司已经在积极采取对策，以武汉为例，近期土地出让多以底价成交，市场流行买房送面积，算下来，平均有5～10%的折扣，另外，开发商继续主推中小户型和不限购的商铺、写字楼等，同时利用网络团购的方式促销，最大限度规避政策紧箍咒，加快销售节奏。

过去十年的中国房地产，大多数企业的成长，主要有赖于原始资源，有赖于土地升值，依然处于以外部力量推动为主的“野蛮生长”阶段，还没有进入依靠核心竞争力的内在推动发展。依靠惯性，前者的推动也许依然可以持续几年，但变革，终将到来。

 注：本文刊于2011年9月《福星惠誉》内刊