负利率时代、通货膨胀、钱存银行不值钱，资产缩水了！这些是主流思想，不同意的都被归为“非主流”。有据为凭：2010年9月末中国M2的规模达到69.64万亿元，在过去十年中，中国M2增长5.5倍. M2是指广义货币供应量，为方便理解，可以简单概况形容：在过去十年，各种现金、存款、支票等形式的钞票量，增长了5.5倍。

   “你可以跑不过刘翔，但不可以跑不过CPI”，这话都听过吧。CPI上涨的背后，是水电气、姜蒜绿豆齐齐飚升，而投资必然成了我们的共同选择。然而，在过去十年中，黄金涨幅为350%，石油的涨幅为200%左右，都没有跑赢M2所体现出来的财富增值速度，难道只有忍受贬值的现实！？

   且慢，有一个例外，那就是中国人（包括来到中国的外国人）都知道的投资品－房地产。

在过去十年，不光上海北京房价上涨超过5倍，就是重庆、武汉这些城市，上涨3、4倍的案例也比比皆是。辛辛苦苦上班十多年，没有人家炒两套房子赚的多，于是再谨小慎微的人，也按捺不住一夜暴富的念头了，于是，整个社会的心态就扭曲了，继“全民炒股”之后，“全民炒房”已为中国一大奇观。居民炒房，公司炒地，做药做鞋做电视的，都在转行做房子！

点评：炒房不是罪，因为活生生的事实教育，远远强于“投资有风险”的警告，也让大众不再提及“炒房被雷劈”等道德层面的讨伐。

    抱歉，前面都是题外话。下面讲的故事才是重点。

  话说，28岁的小强和相恋十年27岁的媳妇芙蓉结婚好几年了，夫妻俩每月合计收入5000块，小强3000，芙蓉2000。之前一直租房，马上要生孩子，环境差，怎么办呢，小强一咬牙，还是买吧，不等调控了。夫妻俩这几年省吃俭用，加上双方父母东拼西凑，手有现金25万。好了，那就找房吧。

  郊区的不方便，城区的不便宜，小户型单价贵，大户型总价高，哪里是那么好找！跟着搜房网看房团走遍了大半个城市，跟售楼小姐斗智斗勇，终于近郊与远郊之间，选到一套知名企业开发的楼盘，90平方米，单价7000，精装修，总价63万。虽然现在公交车较少，配套不全，但周边的城市环线及立交桥一年后就能建好，三五年后地铁也要延伸到这里！

点评：在政府大规模投资时代，每个城市的道路桥梁、地铁轻轨建设全面爆发，小强夫妇借助专业购房平台，及时了解市政规划，在区域价值价格还在提升阶段下手，实属明智之举。此外，从买房到最终交房使用，一般需要一年的时间，如果是毛胚房，加上装修及适当的空置期，平均两年才会入住，在这个时间内，区域道路交通建设也就基本完成，区域价格必然随着便利性的提高出现明显上涨。所以，小强夫妇能够眼光长远，把握好提前量，选到性价比合适的房子，值得肯定。

    下面开始跟银行打交道。银行的说，首次购房也要三成首付，利率七折肯定没戏，尽量申请七五折，先报上面批吧。拿过来贷款计算器，自己先算开了。

  63万，首付三成18.9万，凑个整数，首付19万，贷款44万，5年以上基准利率是6.14％，75折是4.605％，等额本息还款，选择20年还是30年呢？

如果20年，七五折利率，则月供2808元，累计支付利息234077元；

如果30年，七五折利率，则月供2256元，累计支付利息372502元。

如果20年，利率不打折，则月供3188元，累计支付利息325105元；

如果30年，利率不打折，则月供2677元，累计支付利息523992元。

芙蓉说，利率不打折30年要出50多万利息！你一定要让银行打折啊！小强说，没事，七五折差不多。芙蓉又说，那我们就选30年，虽然比20年多出14万利息，但每月还款压力小，过两年攒点钱提前还贷，一样可以省利息。

小强说，好吧！

点评：虽然具有统一的标准，但各家银行具体执行利率，往往根据客户的信用和资产状况，还好，小强夫妇的信用卡很少违约，信用不错，同时根据银行的要求，小强夫妇不得不额外办理了一些并不太需要的服务和产品，但最终能够获得30年75折优惠，比不打折节省利息151490元！颇为可观！一些银行的贵宾客户，还能获得更多的优惠政策，买房人要尽量争取，不要因为手续麻烦而放弃；

最后，由于缺少公积金政策的了解，小强夫妇遗憾的没有办成公积金贷款，堪称一个失误。以本次购房来说，如果选择公积金贷款，30年利率4.05％，比75折商贷还要多省51703元。关于贷款资格、年限、额度方面的问题，都可以咨询当地的公积金管理部门。

  戒掉一切娱乐奢侈消费的日子开始了。就这样过了2年。夫妻俩手里有了15万块的现金。股票不敢炒，黄金不愿买，彩票不会买，没什么投资渠道，想来想去，还是去提前还贷吧，就来算帐。还款2年，累计还掉本金14262元，还掉利息39904元，还剩425738元！

啊？怎么还的大头是利息？详细一了解，才晓得这就是等额本息的特点，本金递增，利息递减。开始还的利息为主，只有超过180个月的时候，月供中的本金部分才会超过利息。那这样不划算，提前还吧，选择什么方式呢？

1、提前还10万，本金余额325738元，30年还剩28年，则月供变为1726元，累计支付利息254474元。

2、提前还10万，本金余额325738元，30年缩短为20年，月供变为2079元，累计还要支付利息173291元。

芙蓉说，时间缩短利息下降的多，再说2079的月供跟以前差不多，就选第二个方案吧。

小强说，要得！

点评：合理安排月供与家庭收入比例，可以选择较长期限，月供压力小，但利息较高。所以一定要记得提前还贷，一般银行提前预约就可以办理，可能会收取一点违约金。提前还贷有减少本金，时间不变，或者本金、时限同时减少等方式，但贷款时间不得延长。小强夫妇经过考虑，手头保留5万的家庭生活应急资金，再提前还款10万，保证了月供基本不变，减少了利息支出。

如此又过两年！夫妻俩再次跑来提前还贷！还是10万！累计还掉本金20806，还掉利息29097元，还剩304932元！再次提前还10万，则本金变成204932元，20年还剩18年，利率不变，则月供变为1397元，累计还要支付利息96907元。

点评：本例中，小强夫妇如选择4年后一次提前还20万，则4年累计还掉本金29897元，还掉利息78436元，还剩本金410102元！一次性提前还掉20万，时间缩短为18年，则本金余额210102元，利率不变，则月供变为1432元，累计还要支付利息99351元。那么，直至18年后还款结束，则小强夫妇累计支付利息177787元！

如果每两年就还10万，同样提前还20万，18年后还完，则小强夫妇累计支付利息165890元！相差11897元！

小强夫妇如果没有更好投资渠道，则可以提前还款，节省一定利息！如果贷款额度更大，节省效应也将更加明显。当然，如果有收益较高的投资渠道，则保留现金参与投资，无疑是更好的选择。

结语：

由于等额本息早期还贷利息比例较大，因而早期还贷节约利息效果更加显著，以小强夫妇44万30年贷款为例，75折商贷利率4.605％，累计需要支付利息372502元，

那么，假设利率不变情况下正常还款10年后，累计还掉本金86429元，累计支付利息184404元，可以看出，在还款时间过去1/3的情况下，已经支付了总利息的50％左右。

还款15年后，则累计还掉本金147030元，累计支付利息259220元，是总利息的69.58％！

   由此可见，对于等额本息的贷款方式，并非是真正的“等额”，这也是银行为何热衷房贷业务的原因之一吧，即便是提前还贷，利息支出也是相当可观的，工薪家庭要多了解，把握借款和提前还贷时间。对于通过贷款买房投资者，则更要考虑到时间和房贷利息成本，以及二手房交易的相关税费，合理安排家庭资金和投资方向，才能取得切实的增值保值作用。

 没错，有钱就别贷款！贷款就别怕利息高！话虽如此，工薪家庭省一个是一个，实属无奈！姑且以此文向我们这些为房贷而日夜奋斗的人们致敬！

注：本文按照加息后最新利率计算，五年以上商贷基准利率6.14％，公积金为4.05％！

10月：调控不能指望房产税

http://blog.soufun.com/8142554/10629586/articledetail.htm

2010年4月：看不懂的楼市和看得懂的人民币升值

http://blog.soufun.com/8142554/9859124/articledetail.htm

2009年11月： 楼市离心机制造《蜗居》房事

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