题前：

    2006年5月，德国世界杯开幕之前，中央政府发布“国六条”，调控措施包括住房供应结构、税收、信贷等，当年，武汉平均房价3600元/平方米上下。

    4年之后的2010年4月，南非世界杯开幕前，号称有史以来最严格“新国十条”登场，剑指高房价。其时，武汉平均价格6311元/平方米左右。

   简单的数字映衬下，是不少炒房人财富暴涨的故事，当然，由于投资需求的旺盛，也让房地税的提议走进我们的视野。按照相关部门的解释，由于中国的住房在持有环节几乎不需要其它成本，因而，投资投机者众多，也是闲置房、空城现象不断增多的原因。

    前阵子超级细菌出现，据说跟滥用抗生素有关系，导致细菌抗药性增加，并且还产生了变异，一时间还不好对付了。想想4月以来的调控，何尝不是如此。

    一次一次的调控，国四条、国六条、国九条、国十条，越调越涨，开发商不但有了耐药性，还积攒了很多应对的“好办法”，银行也是如此，地方政府也是如此，公信力尽失的同时，是调控越来越困难，这不，4月出政策，到了8月，基本就失去杀菌作用，到了九月，全国楼市已经是量价齐升了。

    “新国五条”紧急出台，房产税再度被看作是调控的杀手锏，最后的一击！ 

  也许是无奈之举，也许是有人寄托了太多的期望，但房产税成为热议焦点的背后，恐怕还有更为复杂的利益推动。当前，大部分一线城市几乎无地可卖，二三线城市用地也日益紧张，显然，卖地是无法持续的，房产税却是可以年年收的，房产税是否为了给地方政府一张稳定的“长期饭票”，以扭转土地财政弊病吗？

    不管房产税施行有多么美好的理由和目标，政府通过房产税获得利益不是凭空产生，根据中国楼市在二手房税收等方面屡次上演的“成本转嫁”现象分析，最终承担成本的一定是真正的自住买房者，而不是五花八门的利用手中权力与钞票的炒房者。在供给不足的情况下，房产税推高房价的可能性远大于推低房价的可能。

    通过观察国外施行房产税甚至物业税的城市，核心地段或一些景观资源稀缺的区域，其房价依旧居高不下甚至逐年升值，并不会因为房产税的实行而受到太大影响，这一点，中国式房产税能改变吗？基于我们物价与欧美接轨，工资与非洲等第三世界看齐的一贯特点，恐怕也不能寄予厚望。

    因为土地不是私有，完全照搬国外模式不太可能，从财政部、税务总局等部委一系列的表态来看，中国特色的房产税可能由原值征收改为按评估值征收，简单的说，今年你的房子评估价是80万，按照0.3％的税率，一年缴税2400块，要是明年你家旁边的地铁通了，修了一座公园，新建一所小学，房子升值到100万，那么，缴税额就变成3000块，要是中国通胀持续下去，全民都发疯买房，过五年你家房子升值到160万，一年缴税变成4800块。

    如果这样征收能够实现调控目的，才是怪事，顺此思路发现，这中间也会酝酿更多的不公平，如房产评估有无操作空间，全款买房与贷款购房者需要区别对待吗？二套房三套房与首套房税率一样吗？起征时点是不究既往，还是一刀切通通缴税？征收税率过低起不到遏制炒作，税率过高，伤及自住的买房人，怎么办？

    因而，即便是势在必行，恐怕中国式房产税也还要解决许多现实问题，并且要作出一些探索和试点创新，比如对首套房不征税或少征税，甚至可以更进一步预测，按照人均30平方米的标准，实行免征起点，实行差别税率，一家三口90平米以下的房子不用交钱，超过部分按照统一税率征收。当然，这其间要涉及庞大的信息统计和核查工作，包括住房面积、家庭人口、户籍认定等等，想想都够恐怖的。

    然而，从根本上来说，目前以控制购房信贷、抑制投资需求的做法，不具备可持续性。去年9.6万亿信贷已经创出历史记录，今年依然有7.5万亿信贷投放计划，在天然气、农产品等价格全面上涨的映衬下，负利率效应更加明显，即便是对宏观经济术语最不敏感的人，面对上涨一倍的绿豆、大蒜，谁愿意让自己的财产象“冰棍一样融化”，这一点，恐怕也是山西煤老板们体现出强烈投资愿望的根本动力。

    当前很多投资者不再追求房价短期飚升，而是更为理性的保值增值需求，这一点无可厚非，所以，把大面积黑灯现象，大幅空置率都归罪于投资者，恐怕也无助于问题解决。

    对于单个买房者，面临着户口、工作、结婚生子等现实需求，很多情况下，被动的与房子实现了捆绑，观望越久其考虑的不仅是金钱成本，更要衡量时间成本，比如结婚生子，一味推迟影响终究不是办法。反过来对于开发商而言，等的越久越值钱！2008年有些楼盘卖不动干脆捂盘不卖了，结果2009年市场大热反而赚得盆满钵满，至于捂地捂到升值十几倍的故事更不鲜见，时间对于他们来说不是成本，而是房价地价增值的催化剂。在这种不平等的博弈下，输赢并不太难判断。

    在另一方面，有迫切盈利需要的银行等金融机构，长期严控信贷不太现实，很难杜绝暗渡陈仓、曲线救国等对策，另一方面，信托、基金等机构仍在寻机进入房地产行业，房企找钱途径依然广阔，不少曾经命悬一线的开发商，转眼又是无限风光，再次面对调控颇有应对经验，8月、9月以来，在上海、广州等地，香港九龙仓、越秀城建在土地市场创出多幅“地王”记录，颇有临危不惧之风。另一方面，包括多个知名地产公司在内，陆续施行了海外融资计划，一方面押宝人民币升值，另一方面押宝楼市远景，楼市“钱途”蒸蒸日上。

    显然，在地方土地财政依赖尚未扭转之际，仅仅依靠需求调控难以为续，因而，只有增加供应，包括各种形式保障房的供应，如本地的经济房、限价房、公租房、廉租房建设齐头并进，增加拆迁安置房和棚户区改造配套房，通过打压囤地、停止放贷上市融资、清算土地增值税、提高楼盘预售标准、甚至对销售资金进行专项管理。

    简而言之，现在政策导向是两头挤，一边是挤压开发商，加速存量土地开发，增加楼市供应量，督促地方政府加大保障房建设，建立多层次的住房供应结构体系，另一方面，通过信贷、产权税收等手段，挤压投资者，两边发力，试图平抑供需之间的矛盾，因而，什么时候不再出现一房难求、好房难求，才能是楼市平稳发展之际。如果这些做不到，指望房产税来实现调控，只能是更多杯具的开始，而不是结束。