如果说，2005年和2006年对于二手房市场来说冲击最大的是“税费政策”，那么，2007年上半年，对于二手房市场产生重要影响的必然是行业操作的“规范性政策”，资金监管、网上签约和标准买卖合同的推行，从长期来看，这些颠覆传统的二手房交易模式的新规则确立，对于促进二手房市场的交易活跃具有明显的推动作用，但从短期来看，新规则的确立需要消费者的一个磨合期，其对市场的促动作用并不能得到很好的体现。

而从今年上半年的整体交易量来看，其涨幅并不是特别明显。据“链家地产”统计资料显示，2007年上半年京城二手房的成交量在39500套左右，相比去年同期的37200套增长6%，而交易价格却出现一个飙升的增长趋势，上半年北京12个行政区的二手房价格达到了8518元/平米，同比增长幅度达到了33.7%。其中涨幅最为明显的是通州、朝青、亚奥、马家堡、清河等区域，这五大区域不仅占到了全市交易总量的29.9%，并且交易量同比涨幅均超过20%，而且交易价格同比涨幅在整体涨幅之上，是2007年上半年名副其实的交易热点，因此在2007年半年之际，“链家地产”对京城这五大交易热点区域进行盘点，以对消费者置业进行指导。

通州继续引领郊区“价量增幅”之首

从今年上半年各个郊区的二手房市场来看，通州继续成为引领郊区“价量增幅”之首的区域。据“链家地产”统计资料显示，2007年上半年通州的二手房交易量相比去年同期上涨28%，其成交典型区域主要以果园、梨园、北苑等区域为主，占到了通州成交的6成以上；在交易价格方面，2007年上半年通州地区二手房交易均价为约为5970元/平方米，同比去年同期的4390元/平方米上涨了36.1%。通州地区成为今年上半年的交易热点，主要有以下几个方面的因素：

第一，在2007年5月召开的北京市第十届党代会中，进一步明确将通州规划为东部综合服务新城，并且在此次党代会报告中，为了进一步巩固北京的金融产业的地位，特别是金融资产管理中心、决策中心、信息汇聚中心的地位，根据现在国际上金融产业的前台和后台分离的趋势，适时地提出了要在北京形成“3点1布局”，而通州、朝阳、海淀和西城德胜园亦作为‘3点1布局’的主要组成部分，这对于区域的房产是一个促进；第二，商品房供应量的大幅萎缩，让消费者的购房需求转向二手房，据“链家地产”统计资料显示，通州区2007年1-5月的商品房供应量相比去年同期下降52.7%；第三，区域配套的进一步完善（比如去年10月底家乐福的进驻），对于区域的房产需求增长起到了明显的拉动。正是区域规划的进一步推进、商品房供应量的大幅萎缩和区域商业配套的完善，促成了通州地区二手房市场的价量快速增长。

中高档商品房聚集促使朝青二手房市场发力

自2007年2月起，朝青区域作为2007年上半年交易热点的典型区域就初见端倪，由于2月是传统的春节假日，基本上的区域二手房交易量均出现了明显的下滑，但是朝青区域二手房成交量却没有出现大幅下滑的迹象，基本持平，并未受到春节及假期的影响，在此后的3月、4月、5月、6月，朝青区二手房交易量呈持续上涨的趋势。为此，今年上半年朝青区域的二手房交易量同比上涨了33.7%；从交易价格来看，2007年上半年朝青区二手房均价为8172元/平方米，同比2006年上半年二手房交易均价上涨了34.8%。

商业机构的大量入驻和中高端商品住宅市场的成熟，带动了2007年上半年朝青区域二手房交易市场的价量同涨。由于朝青区域在商业房产价格上远低于CBD地区，如今已经成为商业机构入驻的重点区域，这极大的带动了区域房产的自住需求和投资需求，从而促使区域房产交易的活跃；另外，目前朝青区域内中高档商品房占到七成左右，相对于东部CBD、北部团结湖区域两极分化的物业结构，朝青区域内的中高档商品房弥补了这个价位空白，并且市场定位人群集中，一定程度上带动了朝青区域二手房的繁荣，而部分诸如星河湾、远洋天地、都会华庭等几个中高档住宅项目的进驻，更让朝青板块房产价格有进一步提升的趋势。相对于新房，朝青区域的二手房则更具性价比优势。

地铁效应与次新房聚集激活南城马家堡

2007年上半年南城市场发展较为均衡，方庄、木樨园、马家堡、六里桥等区域交易量均有所增长，地铁4、5号线的利好效应不容忽视，其中马家堡地区受地铁利好的影响较为明显，在2006年上半年开始凸现住宅市场由于交通便利带来的积极影响。据“链家地产”统计数字显示， 2007年上半年马家堡成交量相比去年同期增长37%，在成交价格方面，2007年上半年马家堡地区成交均价为8072元/平米，同比2006年上半年成交价上涨了34%，马家堡区域便利的交通、较高比例的“次新房”以及人们对其升值潜力的高期望值均带动了马家堡区域交易量的上升。

首先，地铁4号线将于2007年底部分路段试运行，极大的刺激了人们对地铁沿线房产的关注，据“链家地产”统计资料显示，2007年上半年马家堡地区客户登记量同比2006年上半年上涨了47.3%，不少外地人前来马家堡投资置业，占到了客户登记量的六成左右，而外地客户追捧马家堡的原因不外乎是其便利的交通和较高的升值潜力；其次，由于南城开发的较晚，马家堡区域交易的二手房主要以次新房为主，占到了65.3%，而这刚好能够迎合消费者的需求，并且伴随着南城开发力度的加大，相关配套的逐步齐全，将一改之前“养老房”扎堆马家堡的现象，很多年轻人结婚买房、为子女买房等购房需求渐渐在马家堡区域呈现。特别是在４号线地铁即将运行的利好消息下，今年下半年马家堡区域的二手房交易将延续目前的上升态势，同时带动南城二手房交易的活跃。

“奥运双重奏”点燃亚奥区域房价快速上涨导火索

今年1月份，奥运村项目以17000元/平米的高价开盘入市，其开盘入市不仅标志着奥运步伐更加的临近，奥运效应更加显现，而且也成为亚奥区域楼盘项目的一个“标杆式”价格，这为拉动区域价格的上涨起到了推动作用；随后是4月中旬奥运会门票的预售，进一步调高了消费者对于区域房产的心理预期。而正是源于这两个“奥运双重奏”的响起，推动了区域房产的价量同比增长迅速，也是在几个奥运场馆较为集中的区域中是价格上涨幅度和强度最大的。据“链家地产”统计数据显示，亚奥区域2007年上半年房价为9710元/平米，同比去年上涨了36%，其交易量相比去年上半年上涨了23%。

在全市房价上涨的大背景下，亚运村乘“奥运效应”的东风，成为二手房交易市场热点区域合情合理，预计这种活跃要持续到下半年，而对于本区域目前二手房9710元/平方米的均价，由于其区域房源供给的不足对比交通、配套、奥运等不可复制的利好，部分物业价格仍然有进一步上涨的空间。

“限价房”并没有让清河区域二手房价格涨幅趋缓

从2007年政府对于房产市场的一个调控思路来看，增加房产供应是其一条关键的主线，特别是加大保障性住房的供应、建立行之有效的住房供应体系成为政府的重中之重，随之引起人们特别关注的就是“限价房”的土地供应。在今年上半年，北京市已经推出了5块限价地，其中清河区域占到了两块，分别是西三旗的原北京轮胎厂地块和清河小营地块，这两个地块的限价房价格预计都在6000-7000元/平米之间，应该说，比当前清河区域的二手房价格要明显更低，但是，这并没有阻碍清河区域二手房价格的继续快速上涨。据“链家地产”统计资料显示，2007年上半年清河区域二手房交易均价为8110元/平米，相比去年同期上涨了35.1%，交易量的增长幅度也达到了3成左右。

之所以该区域的二手房市场并没有受到限价房的冲击，主要在于：第一，虽然清河区域划有两块限价地块，但从绝对数量不多的房源放量、需要一定的建设时间、购买人群资格的不确定、以及区域二手房本身的需求特点与限价房供应特点的错位等因素来看，限价房并不能太多的分流二手房需求者；第二，目前区域新房价格的高位，特别是区域新房的价格要高出区域二手房价格20%以上的落差，使得消费者的需求转向二手房，而该区域的二手商品房存量供应还相对充足，从而促成了区域价量的迅速增长。而在当前一二手房的联动效应更加明显的情况下，必然会促进该区域二手房价格的进一步上涨。

最后，2007年上半年的交易热点同以前的交易热点比较，依然侧重交通、配套和居住环境，或是交通便利，或是契合社会消费理念发展，或是地域优势的体现，因此，提醒消费者，买房时要综合考虑这些因素。