孙正柯的博客：
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2009年深圳房价很可能原地盘整? | ||
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| 来源： 南方都市报 作者： 编辑:娟子 | ||
从13369元/平方米到12800元/平方米，2007年到2008年深圳一手住宅成交均价似乎变化不大，然而这看似变化不大的数据的背后，是深圳普通住宅房价的大幅调整———暴跌、腰斩、裸奔、探底等生猛的词汇成为市场的主旋律。大部分楼盘售价都较前一年经历了20%-30%的跌幅。虽然现在市场还有继续降价的空间和预期，但不可否认，2008年深圳房价已经朝理性回归的方向迈了好几个大步。 2008年深圳市一手住宅成交均价12800元/平方米，同比下跌4.4%.从表面数据上看来，2008年深圳房价仅小幅下滑，但回顾市场，去年的楼盘价格相对2007年高峰时跌幅超过30%的比比皆是，不少楼盘价格甚至腰斩（即跌幅达到50%）。 豪宅掩盖房价深度调整真相 “统计数据和市场表象之间看似差别大，主要是因为2008年的豪宅入市增多，而且豪宅价格上涨，拉高了全市均价。”中原地产深港研究中心总监张伟说道，而全年均价的计算方式是用整体成交金额除以成交总面积，如此平均化的数据并不能充分显示出市场深度调整的真相。 根据中原地产年报数据，2008年90平方米以下住宅成交均价下跌约22%，90-144平方米的住宅成交均价下跌超过27%，而144平方米以上住宅的成交均价却同比上涨了约7%，且这部分住宅供应量尤其是别墅的供应量大增，相对2007年增加了36%，所以对整体成交均价产生了明显的拉高效应。 南山、龙岗、宝安深度降价 分区来看，2008年房价调整幅度较大的是供应量多的南山、龙岗、宝安三区。根据中原地产年报数据，同2007年下半年的房价相比，这三区的成交均价都有20%左右的下跌，其中南山区跌幅最大，达到28%；龙岗区全年均价9116元/平方米，是六区最低；宝安区因为豪宅新盘较多而使得2008年整体均价的同比下滑幅度不大，但如果只看90平方米以下住宅的成交均价，则全年同比下跌了22%. 罗湖、盐田的2008年均价同比呈现了10%左右的增幅，不过主要这是成交量最小的两区，而且以豪宅新盘为主，因此明显拉高了整体均价；福田区2008年住宅成交均价18640元/平方米，同比也有小幅上涨，但与2007年下半年相比仍下跌了23%.回顾市场，无论在房价深度调整的南山、龙岗、宝安三区，还是在整体均价同比仍有上涨的罗湖、盐田、福田三区，2007年入市而2008年仍在售的项目，价格基本都下跌了20%-30%，在宝安西乡、龙岗中心城、龙华等地还有些跌幅近50%的楼盘。 今年房价或将维持现有水平 经过一年多的持续下跌，深圳楼价接下来的走势如何？对此问题，业内人士较多的看法是认为将维持在现有低价盘整，不可能出现明显上涨，短期内可能有小幅波动。不会大涨，是因为现有390万平方米的存量房，以及2009年预期近570万平方米的新增供应，两者相加将是2008年深圳成交量的3倍，相对2007年的成交量也是2倍，同时现有房价水平依然高于2006年水平，相当于只是挤除掉2007年虚涨的泡沫，并没有调整过度。 而不会再大跌的原因，则在于供应量大的区域已经历深度调整，有的甚至腰斩，而今政策环境已回复到2003年前鼓励需求的大好购房环境，而且成交量的回升和银行信贷的松绑已缓解了开发商继续降价促销的资金压力。 “必须看到的是，2008年最后两个月成交量的大增是基于房价已经下调到基本贴近购买力的水平，且有新政利好的刺激，而一旦提价就将打破这个平衡，造成购房者的再度观望。”张伟说道。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕则认为2009年深圳房价将继续呈现典型的买方市场特征，而今开发商仍然要把降价作为基本策略，如此才能扩大置业人群，获得交易量的持续旺盛。 ○关键词 [特价] “特价”这个词，在2008年的每一个新盘销售中几乎都有出现过，堪称“无盘不特价”，而且有时候它还会以别的名号出现，如“特惠”、“一口价”、“起价”、“总价直减”等，总之是变尽戏法来达成促销的使命。即使后来不少楼盘直接降价“裸奔”，特价房这种掩耳盗铃的变相降价法还是比比皆是，很多楼盘用其结合“低价开盘”策略一起大打价格战。 拨开这一年价格战的浓烟，可以找到几个标杆性的特价———一是“五一”期间，茗萃园打出“再低就不可能了”的低胸美女广告，5065元/平方米的特价房让阔别了两年之久的“5”字头房价重现鹏城；二是6月21日，中海康城国际开盘，4988元/平方米的特价房虽只有一套，但以此起价号召到了500多批客户排队抢购，并由此创下了“4”字头的楼价新低记录；三是12月20日，鼎太风华六期开盘推出100来套特价房，以“关内7380元/平方米起”打破了半个月前还以9500元/平方米均价号召“关内最低价”的阳光花地。此外，还有泰华阳光海“7008元/平方米起”之于西乡楼市、金泓凯旋城“8088元/平方米起”之于宝中楼市、花港“总价20万元起”之于盐田楼市等，都具有标杆性特价的意义。 [腰斩] “腰斩”一词，最开始出现在深圳楼市中是2008年5、6月的降价潮之后，一些痛心疾首的业主在网上发帖称要集体断供时，用“腰斩”形容2007年中所购买房子的贬值程度。顾名思义，“腰斩”用在楼价身上即指跌了一半，比如一年前花140万元买的房子，现在转手只能卖70万元，这个词不仅是那些没赶在前年楼市崩塌前出逃的投资客的噩梦，也是前年追涨入市自住客的一记闷棍。 看深圳均价，自然远远用不上这个词，但看单个楼盘甚至关外一些新盘密集的区域，确有“腰斩”这般惨烈，例如宝安西乡碧海片区，2007年上半年新盘价在1.1-1.5万元/平方米左右，2008年5-10月新盘频出，价格一路下降到而今的普遍均价7000元/平方米左右，还出现了5300元/平方米均价的新盘。例如龙岗中心城，某楼盘最高峰期曾卖到1.7万元/平方米，到2008年底时均价9000多元/平方米，而片区新盘主流售价才6000-8000元/平方米。又如龙华某楼盘，2007年7月开盘时均价1.6万元/平方米，到2008年10月四期开盘时带装修才8600元/平方米，还有6000多元/平方米的特价房。 [裸奔] “裸奔”，是对2008年楼市最大的戏谑，也曾是购房者对深圳楼价最大的心愿，即希望开发商不再遮遮掩掩地搞变相降价，而是直接亮出低价以求快销。2007年底2008年初时，开发商都是不愿出此下策的，后来有了春交会“旺丁不旺财”的教训以后，不少开发商才发现原来“裸奔快跑”才是上上计，于是趁着秋交会关外楼盘普遍直接降价，而今再借着年底新政利好更多的楼盘加入“裸奔”行列，直接促成了12月10800元/平方米这个全年最低成交均价。 尽管业主要求降价补偿的维权来势汹汹，令不少开发商顾虑重重，但采取“裸奔”策略的楼盘确实能达到相对快销的效果，于是2008年楼市的促销战到9、10月开始就演变成了赤裸裸的区域价格战，“售价新低”成为卖楼的最大招牌。例如南山的前海片区，自6月21日雷圳0755二期开盘，以起价7980元/平方米、均价9800元/平方米，成为关内首个均价跌破万元的楼盘以后，周边楼盘相继降价，基本上每开一个新盘就带动片区楼盘的一次集体降价，直到12月20日的沙发以“关内7380元/平方米起”再创新低。 [探底] 探底，言下之意是还没有到底，还在寻找或者接近底部，可究竟怎样算楼价底部，是否已经到底，无人能定论，尤其深圳楼市调整一年多后，至2008年第四季度再加入金融海啸、持续降息、新政救市等宏观因素，判断房价底部在哪就更加成了雾里看花。 所以，到2008年的最后一个月，即使10800元/平方米的全市新楼成交均价同比下降了30%，相比最高峰期房价已经下跌了40%多，我们依然只能说是“探底”。 不过，2008年的深圳楼市里，已经有不少开发商用“探底”为噱头吸引购房者眼球，以图增强他们的入市决心。 例如茗萃园打出“再低就不可能了”的低胸美女广告，意思是5065元/平方米这个全城新低价是“底”；金地梅陇镇四期以低于楼面地价的均价开售，号称“放肆触底”，一时间引起业内业外关于“楼价、地价倒挂”的讨论，算出已有不少一两年前的地王项目而今要亏本销售，认为这也是一“底”。 ○脸谱 “深圳房价还有下跌空间” 自2007年沸沸扬扬的“徐牛赌”，到2008年尘埃落定，之前北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆公开表态“如果明年（2008年）深圳的房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉”，引来深圳房地产信息网知名地产评论人士“牛刀”亮相与之对赌，到2008年7月11日的一年之期，结局一目了然———深圳房价降了，还降了不少，而且还在继续下降。 虽是一场闹剧，其中对于房价下跌的民心所向已是可见一斑，而力挺房价将下跌的牛刀也由此声名鹊起。在“徐牛赌”水落石出后，牛刀还曾分析：“深圳房价还有下跌空间，只有待新房存量消化到3万平方米左右时才会止跌企稳”，随后不断发文多方论证房价还将下跌。 深圳楼市话语圈中早有“空军”、“多军”之分，以牛刀这般为代表的“空军”在房价持续下跌且未见刹车的2008年可谓大获全胜，而今2009年已至，房价是继续下跌还是触底回升？多、空两军阵营哪方将更强大？牛刀们将如何评判？而今迷局更迷，口水战将更甚。 ○2009猜想 开发商仍将把降价作为基本策略 2009年，深圳楼市要面临以下几大问题： 一是存量过大。2008年底的存量加上2009年的增量将有超过千万平方米的供应量，这是2009年深圳楼市的不可承受之痛。庞大的政策保障型住房的开工、在建和规划，也将导致相当一批经济适用房人群心存积极预期。 二是金融海啸导致消费信心被抑制。2009年金融海啸作用力将持续发酵，因为对未来的不确定性而将使得非紧迫性支出萎缩。 三是政策空间的有限性。2008年9月16日后，国家房地产新政已经出台了一系列针对首次置业者、改善性置业者、投资性置业者的激活政策，可以预见的是，2009年还将会出台些许的零碎政策，但应该不会再有这样明显刺激需求的强力措施了。 综上所述，2009年深圳楼市将继续呈现典型的买方市场特征，供大于求的事实不能有根本性的改变。但2009年深圳房价仍然会表现出波动性，比如当阶段性利好因素出现的时候，或者局部交易量放大的时候，楼价可能出现短暂的小幅上涨。 因此，开发商仍然把降价作为基本策略，如此才能扩大置业人群，获得交易量的持续旺盛；同时，要充分制造和利用短线机会出货，例如“春交会”、“秋交会”、政策性利好等；此外，还要提高营销水平与同行竞争，在买方市场条件下就要要盯住同地段、同档次、同价位的项目，通过性价比和营销差异化来吸引置业者，以争取更大的市场蛋糕。 高海燕深圳市社会科学院城市营运研究中心主任 深圳房价将稳定或有小幅波动 对于2009年的深圳楼市，之前市场预测会很坏，但从这两个月成交量大增的情况，以及近期相继出台的刺激需求的强力措施等来看，之前的预测可能过于悲观。 基于2008年统计数据，我的判断是2009年深圳楼市的成交量会保持一个相当高的水平，成交价则将会稳定或在一个区间内小幅波动。 此预测主要是基于深圳楼市的特殊性，首先，深圳楼市领先全国，现在的北京、上海等大城市房价还没有大幅下跌，有点像2007年底的深圳楼市，而深圳楼市已经领先一年下跌，在如今刺激需求的宏观政策条件下，深圳楼市也有望逐渐地率先企稳；其次，深圳的特征在于新增需求源源不断，而且以刚性住房需求为主，同时楼市发展相对成熟，购房者对于政策意图的敏感度较高，所以在2009年也将有大量新的有效购买力补充进来。 近两三月的情况是，很多楼盘都卖得很好，不少开发商由此获得较充足的回笼资金，加上国家政策转向鼓励银行给开发商贷款，开发商进一步降价促销的压力普遍减小。我们了解到已经有开发商考虑提价，已经有投资客准备入市，虽然这些都还只是少数，但已经值得担忧，因为一旦这两种现象较多出现，楼价开始大涨，那么深圳楼市好不容易才有的而今成交旺盛的局面将立即断送。必须看到的是，近期成交量的回升是基于房价已经下调到基本贴近购买力的水平，一旦提价就将打破这个平衡，造成购房者的再度观望。 2008年还有390万平方米的存量房，这个总量将是房价无法明显上涨的决定因素。综合种种条件，我认为只能说在2009年深圳楼市有率先企稳、独善其身的较为乐观的预期。但是，必须提醒开发商的是不要过于乐观，尤其不可盲目提价。 张伟中原地产深港研究中心总监 ○旁观者 今年房价将维持现状 2009年，深圳楼市的局势有些复杂迷离，深圳房价是将延续2008的下跌？还是会反弹？或是会干脆停下来盘整休息？ 可以明确的是，房价不可能调头上行，首先因为供大于求的基本面还没有改变，而今还有390万平方米的存量房，加上保守预期新增的570万平方米，2009年的住宅供应量将是2008年成交量的3倍、2007年成交量的2倍；其次房价下行一年多到现在，依然明显高于2006年水平，相当于只是挤除掉了2007年虚涨的泡沫，并没有调整过度，即使有宏观政策的急刹车也还将随惯性原理再下行一段；再次2009年GDP增幅回落已成共识，争议点只是“保8”还是“保9”，消费者将更加捂紧钱袋过日子，实际购买力还可能深度受损。 大致明确的是，房价继续大降的可能性也不大。一是宏观政策上已回复到了2003年前鼓励需求的大好购房环境，现在买房的成本大大减少；二是成交量的回升和银行信贷的松绑已缓解了开发商资金紧张的大难题；三是深圳楼市新增刚性需求的潜力一向看好。 那么，剩下的最大可能性，就是2009年的深圳房价将维持在现有位置盘整。 ○大事记（2008年1-2月） 1 1月1日，新版《深圳市二手房买卖合同》和《二手房预约买卖及居间服务合同》正式启用实施。有关部门建议买卖双方采取委托银行第三方机构对交易资金进行监管，屡清了买卖双方的部分责任与义务。 2 1月3日，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。” 3 1月，国家税务总局出台了《土地增值税清算鉴证准则》，并称将于2月1日起开始进行土地增值税清算。而且，还将原来土地增值税预缴比率从原来的0.5%-1%，提高到1%-2%. 4 2008年深圳的春节楼市呈现“海量推盘、小量成交”的情况，节前一个月内有30个新盘面市，仅新盘推货量就差不多有10000套，而在2月1-18日的春节期间仅成交251套。 5 2月底，深圳楼市报出有开发商向社区居民借钱发工资的新闻。某注册资本1000万元的房地产公司张贴告示向周边社区居民筹集借款。 | ||
| 发布时间： 2009-1-9 9:26:50 | ||
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