董利的博客http://blog.soufun.com/blog_808984.htm2008-7-26 12:20:13SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2001-4-9 18:17:40中国商业地产圈终于再启航http://blog.soufun.com/808984/2178531/articledetail.htm    这一天，我等待了一年，这一天到来并不算晚。仅距离2007年成立中国商业地产圈周年有余。在中国商业地产圈满月时我曾写下的《中国商业地产圈正健康发展》一文，至今读来仍觉新鲜。在那篇文章中借用圈友建议曾提到了交流、交友、交易三个境界！一年来圈子在交流、交友方面取得了很大进展，圈友们各有收获，是一个自然发展的阶段。但说实话，这一年来我是一直在内疚和不安中度过。以至在圈子周年之际我写下了《内疚、感谢感激、再出发》一文，是因为圈子仍有更大发展空间，搜房也一直寄于圈子更大的希望和并给予支持。而做为圈主的我所付出的努力显然是不够的，一方面确实时间不及，另一方面是能力有限。但我对圈子能够更好更快发展的希望一至没有熄灭。
    不久前，在杨择轩、田小光、许大金、孙睁、冯新、王庆、张璋等众多圈友努力下，商业地产圈重新启航发展的大思路确定一来。按大家确定的发展思路 ，中国商业地产圈从2007年7月1日起，委托企业参与管理。经过多次交流协商并经搜房支持，以在北京商业圈中为商业企业推广宣传优势著称，以良好企业信誉闻名的腾飞神州广告有限公司答应参与圈子管理并支持中国商业地产圈发展。从此，中国商业地产圈可持续发展翻开了新的一页。
    在这里我已不方便多讲什么，种种心情我已多次表达，接下来更多的是要看行动、看变化，发展才是硬道理。在此，我再次向一年来一直支持圈子发展的朋友们表示感谢！
 
  下面，从《中国商业地产圈正健康发展》一文中我摘录部分内容与大家研讨，为关心圈子发展的圈友和腾飞神州公司提供参考。
“维护好一个圈子运转并使其良好发展却也并非交流、交友那么简单。个人不计算成本，但圈子发展一样要有成本。管理维护、线上交流、录音整理、文章加精、线下活动组织与联络都需要人力和时间，从圈主到管理员虽全力以赴，但由于精力必竟有限，长此以往，对圈子健康发展也恐不利。所以，在适当的时候，还要引进专职人员来参与服务和管理。但这又增加了成本，而这个成本不是我们自己付出点时间和精力能消化的。就这一点，我还没有想好，愿与圈中博友交流。未来是不是可以借助市场化运作的方式解决这个问题呢？曾有圈友提议圈子参与项目的专业支持和论证能否适当收费，所收取费用作为圈子发展基金。这个建议获得了一些圈友赞同包括我，但如何收？多少是适当？谁来管理，如何支出等等，又是一堆问题，这对我们大多从事专业工作的人无疑也是一堆难题？
解决这堆难题可能还需要时间、需要专业化市场运作机构来解决，起码我无力解决好。如果那天真有了圈子发展基金，再有项目交流考察活动，我们甚至可邀请外地圈友来参加，我们可以出自己的研究刊物、我们可以定期组织论坛、我们可以更多的组织线下活动、我们…。总之，我们有很多美好的想法。
这个难题留给时间吧，留给更多参与圈子发展的朋友，他们将比我有智慧。但我却有一言留给未来难题解决者，“圈子用钱，取之有道，适可而止”。
    最后，我再次用圈中元老叶国梁先生的一句话与大家和腾飞公司共勉“在职的需要‘充电’的，不在职的来‘溜湾’的，这里是一个好圈子”。
]]>董利http://blog.soufun.com/808984/2178531/articledetail.htm#comment2008-6-30 11:39:06http://blog.soufun.com/blog_808984.htm政府缺陷、市场失效，商业地产如何可持续发展？http://blog.soufun.com/808984/2054273/articledetail.htm    此文原发表于2008年3月27日中华工商时报，报纸标题为“大量商业用房闲置已成事实”。但我更认为上述标题似乎更加合适。另外其他媒体转载时也多用此标题。此文稍长，有兴趣朋友可一读！
 
    十几年来，随着房地产市场的迅猛发展，商用物业的开发一直在提速。很多大型城市商用物业迅速增加的同时，局部区域甚至出现了过度饱和的情况。大量商业用房和设施的闲置已成为不争的事实。
    分析原因不外两个方面———政府缺陷和市场失效。
 
一、政府管理缺陷
　　政府缺陷是借用市场经济理论中的一词。主要是指市场经济条件下政府干预不当而称之为政府缺陷。而在这里所说的“政府缺陷”主要是指政府的完全不干预。
　　计划经济时期是政府主导商业发展，商用物业的开发建设及设点布局完全由政府统筹完成。计划经济体制下的商业发展虽有不足，但与城市其他功能配套并没失衡。随着市场的放开，在城市功能全面发展的同时，城市商业的规划管理却出现了真空，其转折点是房地产市场的发展。
　　立项无根据：房地产项目在开发立项时，主要经过土地、建委、规划三个主管部门。房地产项目中涉及商业用房的立项同样如此，无需商务局等城市商业主管部门介入，商业主管部门甚至没有知情权，这是城市管理的缺位现象。而非商业主管部门审批商业项目的立项更是一种越权。在此立项审批程序下，有审批权的部门多依据土地性质进行审批。土地性质对开发商虽有所约束，但想要突破却并非难事。开发商即使不在调整规划上下功夫，仍有擦边球可打，如北京CBD开发了那么多的商住两用的SOHO项目。
　　另外，土地性质的定性是否科学合理也需要研究。20多年来城市经济和规模发展非常之快，而各城市商业网点规划普遍滞后，造成土地性质的调整不能跟上城市发展需要。土地性质本身的科学性不足，也使商用物业的开发不能与城市其他功能的发展相协调。
　　土地性质得不到尊重的另外一个原因，就是政府本身的随意性，尤其是地方政府在招商引资过程中的好大喜功也使土地性质变成了摆设。以至于中央政府在工作报告中提出了力保中国耕地面积18亿亩的底线，可见情况之严重，这是“政府缺陷”的另一方面。
　　销售无监管：商用物业的最终用途是商用，商用物业的价值是在商业经营中体现的。商业不能可持续经营，商用物业投资者的回报也就无从谈起。但目前房地产市场将商用物业项目分割成小产权零售的方式较普遍。开发商这种不顾后期经营的零售方式割断了可持续发展的途径。由于产权分散后的商用物业很难进行统一管理，很多项目从招商开始就困难重重，开张营业后很快关门歇业者更不在少数，也有的项目从建成后就长期闲置。经营者受损在其次，那些小投资者受害最深，有些甚至倾家荡产。北京碧溪家居广场的一个投资者在走投无路的情况下选择了自杀。
　　并非所有商用物业都不可以销售，也并非所有销售后的商用物业都惨淡经营。但不能让其成为一种圈钱的手段，更不能成为那些无良开发商非法融资套现的工具。然而这种情况和现象实在是太多了。银行系统与建设主管部门多次发通告禁止商用物业采取售后包租的方式，但这种作法只是治标而不治本，商用物业零售的现象和行为也并没有减少。
　　商用物业普遍零售的主要原因一方面是开发商获利的本性，另一方面是国家没有建设性贷款，融资渠道狭窄。而市场的不成熟也是基金、REITS迟迟不能推出的原因之一。开发商通过销售回款减少开发压力，同时也在追求开发价值最大化，将商用物业的售价炒高成为普遍现象，最终造成商业可持续发展的后劲不足。
　　目前商用物业零售后造成的后果缺少政府有关方面的高度重视，更没有系统去研究对市场造成的长远影响。另外这方面法律法规更是缺失，有些时候面对投资者的闹事和上访，政府也往往束手无策。
 
二、市场失效
　　市场经济规律中有一个市场失效的观点。按照经济学的理论，市场经济普遍存在经济的周期性波动即是市场失效的结果。而一旦出现经济的周期波动，必然对经济的健康发展造成打击。所以各国政府往往在市场失效之前出手干预市场，平抑经济发展中的波峰波谷。
　　由短缺到闲置：就市场经济的周期理论而言，商品的供需矛盾是由市场调节的。经过20多年来市场经济的探索和发展，由计划经济时期商品短缺到今天的极大丰富，正是市场这只看不见的手在起着巨大的调节作用。商业用房这个具有特殊属性商品也是如此，从改革开放时期的不足到今天局部地区出现过剩而闲置。
　　危机开始显现：近年来，尽管各地商用物业空置率不断增加，但商业地产开发规模和速度仍然有增无减。任其发展的结果将是大量闲置商用物业遍布城市各处。市场虽有自身调节的功能，但却有滞后性特点。而商用物业用房非同一般商品，具有城市公共物品的属性。巨大的投资和开发后的长期闲置，损失的多是银行资金和投资者的血汗钱。商业用房开发失控的结果是银行不良资产大幅增加、无数投资者血本无归、经营者压力增大、租金收益普遍降低、城市形象受到巨大破坏等。上至国家金融安全，下到普通百姓生活都由此而受到影响。
　　目前公开可查资料是商用物业空置率为27％，但这只是一个显性空置率，如果再加上隐性空置，这数字一定更高。由于商业地产开发涉及金融、建设、商业等多个行业，各行业主管部门统计结果不一致性，造成了商业地产整体家底的不清。但各城市越来越多闲置的商用不良资产却能提醒我们这种情况的严重性。目前我国房地产中商用物业开发是完全市场状态，政府几乎完全不干预。而政府完全的不干预，经济周期规律就会告诉我们存在着过剩的危机。而地方政府在城市发展中重视形象工程的做法又起到了不当干预的作用，加剧了市场失效的危险。
 
三、宏观调控
　　市场经济虽然有自行调节的功能，但即使是日本、美国等市场导向国家也是将市场机制与政府干预因素结合起来。
　　就商业地产而言，金融、建设、商业三个行业对其影响较大。由于涉及多个行业和部门，造成国家对商业地产的宏观调控不易把握。2005年国家曾对部分地区商业地产发展进行调查，但却没下文。由此事件本身分析，国家决不想让市场失效，更不是不作为，可能是体制、法律法规和市场成熟程度等原因一时难以理顺。
　　在市场无序发展过程中国家的主动正确干预是必要的，其目的是理顺关系，合理引导市场健康发展。我们从以下三个方面进行探讨：
　　商业立项审批：房地产项目开发立项中凡涉及商用物业的，除经过土地、规划、建设3个主管部门审批外，再增加商业主管部门审批，如商务局，并且商用物业部分主要依据商业主管部门审批意见。对商业市场有重大而深远影响的商用物业开发由商业部门监管，商业地产开发完全失控状态就可从根本上得到有效遏制，也会结束其他部门越权审批的尴尬现象。
　　法律法规出台：要让商业主管部门参与管理，必须有法可依。具有法律意义的“城市商业网点规划管理条例”有望今明两年出台。虽然就目前市场情况来看已有些晚，但仍意义重大。只有“条例”的出台，才可以使商业主管部门更好地起到引导商业地产市场健康有序发展的作用。国外成功的经验也是值得我们借鉴的，如日本的大店法对其商业市场的良性发展起到了很好地保护和促进作用。
　　加强金融支持：国外房地产开发贷款中有一项是建设性贷款，将钱直接贷给建设者，保证项目建设的顺利完工，这样也就不会由于资金短缺而出现烂尾现象。建议我国金融行业加强研究，适时推出适合我国国情的建设开发贷款。降低了开发商的压力，也就从根本上解决了商用物业以零售方式为主的情况。另外，组织专业力量针对商用物业销售利弊进行研究，那些不适合销售的商用物业可硬性规定禁止销售。
]]>董利http://blog.soufun.com/808984/2054273/articledetail.htm#comment2008-6-3 9:24:20http://blog.soufun.com/blog_808984.htm关注中国商业地产圈再出发http://blog.soufun.com/808984/2030002/articledetail.htm关注中国商业地产圈再出发
     中国商业地产圈成立已满周年，以什么样的姿态更好发展，是我们每一个圈友关心的问题。在2008年5月18日周年活动上，圈友们积极献计献策，研讨中国商业地产圈发展。大家一致同意由中国商业地产新一期管理员杨择轩领衔中国商业地产圈发展与改革大任。搜房徐晓晔副总裁及商铺网负责人曹小乐、胡飞船，博客负责人杨雪均表示将大力支持未来中国商业地产圈的发展。此时，中国商业地产圈的再出发可谓“潮平两岸阔，风正一帆悬”。
     24日，不出一周，中国商业地产圈新任管理员杨择轩拿出了圈子未来发展方案并招集大家讨论，方案非常令人振奋，作为圈主我再次感到了内疚和感激，同时更感到了后生的可畏。方案讨论后正在调整之中，不日将公布。敬请大家多多关注，并提出更多宝贵建议，以利我们的圈子在大家关注与支持下，不断在调整中完善提高。
    在这里我就中国商业地产圈发展方案提出几点我的建议与希望。
1、  先易后难、先简后繁，先北京后全国，循序渐进，允许犯错误和改进错误！
2、  大家积极支持参与，实现多方交流互动，走进项目、走进市场、走向全国！
3、  成为中国商业地产人真正喜欢的圈子！
     想信，大家和我一样期待着，期待着我们圈子的发展与腾飞！在这里除了要感谢大家，更要感谢的就是我们的新管理员杨择轩，感谢他的能量和执行力！其实，虽是新管理员，但他却是一个商业地产的老兵，是一个资深的商业地产人，尤其对社区商业有非常深入研究。现在一大型商业地产开发公司任职，负责企业商业地产项目开发的前期可行性研究工作。圈子里有了象杨择轩等这么多专业热心的圈友的支持，圈子一定能发展的更好。
    最后一点，我一直有个愿望，希望搜房全国各地商业地产圈子都能联系起来，互动起来，更好支持全国商业地产发展，以不辜负搜房这个全国最大房地产网站的平台优势。为此，我们愿付出更多的努力。
 
    这些天来，我常常沉浸在泪水之中，以致没有心情写任何东西。四川抗震救灾的报道一直震撼着我们每一个人的心灵。既然我们除了捐款不能再为灾区做些什么了，那就认真做好身边一点一滴的工作吧。感谢中国商业地产圈一周年活动中每一位捐款的朋友们，如果有机会，我们将再会为灾区重建做出更多的贡献！
 
   2008-5-26
  
]]>董利http://blog.soufun.com/808984/2030002/articledetail.htm#comment2008-5-26 22:35:19http://blog.soufun.com/blog_808984.htm内疚、感激、感谢、再出发-写给中国商业地产圈一周年http://blog.soufun.com/808984/1991031/articledetail.htm“内疚、感激、感谢、再出发”
--写给中国商业地产圈成立一周年
 
    2008年5月18日，是在搜房网支持下由我、朱凌波老师、贾玉鹏总监、冯新总经理、田小光共同发起的中国商业地产圈成立一周年的日子，作为圈主此时心情极为复杂，可以用以下几字概括“内疚、感激、感谢、再出发”。
内疚
    自中国商业地产圈成立，在搜房鼎力支持和广大圈友热情参与下，中国商业地产圈取得了良好的发展。并正在为“打造中国商业地产行业智库，推动中国商业地产健康发展，提升中国商业地产人幸福指数”的成立宗旨付出努力。目前已加精发表商业地产文章共1308篇，组织论坛10余次。为中国商业地产市场发展做出了一些非常实际的贡献。这些贡献与市场发展需求相比虽然还显微不足道，但却是搜房和大家付出的实实在在之努力。之所以感到内疚，尤其今年以来，由于外地项目朋友邀请较多以及长时间公务出差，常常一周都难得上线一次，更甭提与网友交流了。作为圈主本人为圈子发展所做出工作实在是微乎其微。虽说圈子仍在发展，不断有新圈友加入，不断有新文章发表，但作为圈主，作为当时发起成立时大家的志愿，这个现状显然是我们不愿意看到的。至此，我不禁有犯罪之感。虽然还经常在一些论坛等交流活动中碰到各位圈友，但我却羞于提及圈子发展，且内心是极度痛苦。
感激、感谢
    更加令人感到内疚的是，不管是圈中老友新朋，还是搜房刘坚、杨雪等老总、商铺频道胡飞船、刘小敏以及博客的管理员陈嘉倩等却没有因为我的赖惰与懈怠而降低对圈子支持热情，才有了前面所说的圈子仍有良好发展。所以，对这些参与支持的所有朋友们我内疚之后唯有感激、感谢！而这里最要提到的感谢就是对元老圈友冯新冯总的感谢，本来说好管理员每轮值一个月，但冯总兢兢业业已近半年。对不起了冯总，感谢了冯总。来日放长，18日如有时间来京，定当面一谢！
再出发
    2007年5月18日，是中国商业地产圈上线出发的日子，2008年5月18日是圈子年周岁的日子。在这里，我希望圈中更多朋友能到有机会一聚，不管是元老还是资深，那怕是只发表过一篇专业文章的朋友们，能到场一聚。即使无法前来也请一定关注。我们18日一起要关注的一个主题就是“中国商业地产圈再出发”！
 
    望各位圈友能为本圈发展献计献策、为本圈一周年撰文一篇并接龙。我点冯新冯总接龙，并望下传！
 
    另外，值此四川遭受严重地震灾害，本圈拟委托搜房网现场为灾区募捐，各位到场圈友无论捐款多少，那怕1元都是为灾区同胞奉献爱心！
 
董利/2008年5月14日 
]]>董利http://blog.soufun.com/808984/1991031/articledetail.htm#comment2008-5-14 11:53:50http://blog.soufun.com/blog_808984.htm百货业态日薄西山？http://blog.soufun.com/808984/1908879/articledetail.htm 

百货业态日薄西山？

借到日本参加第十三届亚太零售商大会之际，我对日本商业进行了多角度的考察，此次考察发现，尽管日本商业发达，业态丰富，但百货业仍是日本商业各业态之首。银座、新光三越、西武、东武、丸井、高岛屋、东急、松坂屋、伊势丹、华堂等品牌百货在各大城市占有统治地位，而在郊区是永旺集团百货业的天下。当然，这并不是说其他业态发展不好，而是我们曾经担心走向夕阳的百货业仍然青春无限。除百货业外，便利店、商业街、地下商业、餐饮娱乐甚至博彩等在日本都得到很好的发展。
日本百货业伴随日本经济发展也走过了一个高潮和低迷过程，像八佰伴这样有名的百货在经济不景气时就没能挺住。今天各家百货在新的市场环境下不断调整发展，主要有以下几个趋势：
一、合纵连横
2007年初，日本第三大的大丸百货与第八的松坂屋两家百货公司合并成立“J．零售阵线（JFR）”集团，取代高岛屋成为日本百货业龙头。合并后设立的控股公司“JFR”集团，年度营业额高将达一兆一千亿日圆，取代高岛屋百货，成为日本的百货龙头。
　　2008年初，预计第四大的三越百货与第五大的伊势丹百货将整合，年度营业额约一兆六千万日圆，届时可望取代今年新成立的“JFR”，成为日本百货业界龙头。
拥有二十家分店的高岛屋百货公司在今年以前原本是龙头，现在被挤到第二名。明年四月三越与伊势丹整合之后，高岛屋将从第二名退居到第三名。第四名则是由SOGO和西武合并的“千禧零售”集团。
日本百货业连续九年营业额下滑，因此百货业界都合纵连横求生存是一种新趋势。
二、适应和调整
主要是指各百货店为适应市场环境和消费需求变化而在内部经营策略上的调整。随着大卖场和便利店的出现，以及休闲、娱乐和餐饮消费比重的上升，百货业内部在经营方针上必需做出较大调整才能生存。
1、错位经营
百货店不再以服务"百姓"为市场战略，对顾客群进行重新筛选，缩小了目标市场。如东京银座、涩谷商圈中各家百货店都拥有自己稳定的客户群。相互之间能很好的错位经营。以涩谷为例，商业中心区有109、东急TOKYU、西武、PARCO、OICITY、丸井等多家百货店。我以一个购物者身份进行体验，东急百货由于把守交通枢纽优势，商品对年龄层的包容性较强，更大众一些；西武百货引领商圈最高端，LV等世界一线品牌多集中于此。PARCO定位于精英白领。值得借鉴的是在同一区域同一品牌百货并非是一家店，往往是相邻几栋大楼，或与其他品牌百货店相隔穿插其间，但并没有因此影响自身发展。不仅各家相互错位，同一品牌百货不同店也能很好错位。如109时装百货是东京时尚代表，其中一店与二店相隔3个路口100多米，两店商品定位明显有年龄层次上的差距。一店的服装更适合十几岁到二十出头的消费者，二店商品更合二十岁以上人群。还有PARCO一店全部是女装，2店则全部是家居用品，两店相差1个路口。一个交叉口多家百货店，竞争激烈程度是可想而知，但错位经营使大家生存的都很好。
2、向现代百货转型
开始向现代百货转型，内部业态向复合型发展。例如地下以生鲜食品超市为主。店内设置各种独立的业态小店，家具店、家电连锁店、食品专卖店、娱乐中心、酒吧、快餐店、健身房，或画廊、计算机培训、甚至有电影馆、美容减肥等。另外增加男、女装等百货优势商品比重等。这些百货还有一些特点是多能开到十层以上，而最高层多为餐饮，如名古屋的高岛屋百货最高两层几乎全部是餐饮。每层还多设休息处，非常人性化。使人们在百货店购物变成一种精神上的享受。
3、服务引导消费
不仅是硬环境使人得到购物的享受，而在服务等方面的软环境更无可挑剔。微笑是日本店员唯一的表情。优雅的购物环境，富有特色的商品，全方位的服务，综合性的娱乐设施，营造了融购物与休闲、娱乐为一体的和谐氛围。消费者多掏腰包变成了一件非常乐意的事。
三、向外扩张
    随着日本国内竞争的加剧和消费空间所限，日本开始寻求对外发展。如SOGO和伊藤洋华堂进入了北京，先进入了天津和成都的伊势丹又传出将进入北京西单的消息，西武百货已在沈阳等地开店，永旺集团刚有可能选择了进入中关村国际商城等。
 
通过考察发现，现代百货在传统百货基础上有了较大提升，对客户群体的划分也更清晰。我国商业与日本等发达国家相比还有较大上升发展的空间，除了业态的发展，在服务意识与理念上也还有较大差距。中国服务业整体还处于发展阶段，软环境改善还需要更长的时间。

 

]]>董利http://blog.soufun.com/808984/1908879/articledetail.htm#comment2008-4-17 13:05:45http://blog.soufun.com/blog_808984.htm走进心斋桥--日本商业考察15http://blog.soufun.com/808984/1874247/articledetail.htm十五、走进心斋桥商业街

终于回到我的本职上了，但也是最后一篇了。心斋桥商业桥位于大坂市中心，没仔细量，走下来大约三公里长。街中每一处商业都那么热闹，没有节点和死角，保留好一条老街真是城市之大幸。过去在国内从技术角度讲商业街的最佳长度是600-800米，我也一直这样认为，但看完心斋桥商业街，我却觉得我专业实有提高的必要。街的长度要具体问题具体分析。

商业街是由一条主街和周边无数小街构成了一个大的商业街区，心斋桥就是这个商业街区的主轴。商铺大都两层，街宽大约5米左右，从头到尾没有变化。

街顶有棚，风吹日晒雨淋逛街皆不受影响

最有看头的就是每一家门面的装璜了，无一相同，各有特色，品味俱佳。

街里有两个大型百货，也算商业街的主力店了。

周边小街店铺也有特色

灯红酒绿中行色匆匆的人们

这是奈良的花小街，也真值一看。

东京、大坂到处都有这样的美食街

东京的表参道不能错过。这本是一条老街道，原来多是两三层的小楼，但后来每一栋小楼都成为了某一世界知名品牌的展览、展示及研发基地。

 别具一格的店铺装璜！

      此篇日本商业考察系列到此告一段落，以上观点并非完全正确，对更多去过日本的朋友而言，由于观察的角度不同，体会也会不同。出于民族情感，我非常不喜欢日本，但就商业而言，我们确实要学习的地方太多。对日本而言，你只有强大而超过她，她才会尊重你！

 

 

]]>董利http://blog.soufun.com/808984/1874247/articledetail.htm#comment2008-4-7 16:01:25http://blog.soufun.com/blog_808984.htm走进大坂--日本商业考察14http://blog.soufun.com/808984/1856965/articledetail.htm十四、走进大板

大坂是一个美丽的、现代化的海滨城市，比东京更浪漫和更牛一些。如大坂人行路习掼是靠右行，与东京完全相反。在电梯和路上很容易分辩出那是东京人那是大坂人。

晚上的商业街

由新干线和轻轨等构成的交通枢纽

站点商业

市中心的一番商业街

餐饮街的夜晚

每家餐馆装璜都别具一格

安全防范仍很重要

大坂日本桥商业街是著名的电器等免税一条街。到这里购物最好先摸摸底，跟着导游进一家基本上就吃定你了。另外，在这里购电器要考虑制式问题，回国后往往不能用。

这是奥特莱斯，与北京的奥特莱斯不大相同。回来后不久北京的奥特莱斯开了第三期，才有点像了。所有国际一线品牌尽管都2-3折了，但仍觉很贵。但要有时间，以不错的价格淘一两件国际名牌回来也不错的。

]]>董利http://blog.soufun.com/808984/1856965/articledetail.htm#comment2008-4-1 17:05:51http://blog.soufun.com/blog_808984.htm走进和歌山-日本商业考察13http://blog.soufun.com/808984/1805611/articledetail.htm十三、走进和歌山

和歌山是日本的一个海滨小城，离大坂较近。是商业地产、旅游地产完美结合的代表！

这是一个水产品批发市场，其亮点是清晨是批发市场，批发；白天是旅游景点，零售加工。这钱挣得真是巧妙。

这里的每一个海鲜摊档都会吊足你的胃口中。

来此旅游者导游会发每人一张1000日元的餐票，但只够吃一碗面或吃一份海鲜。反正想吃饱就得自己再掏钱。

旁边是一个规划较大的一个欧洲儿童城堡。

城堡建的欧洲味很足

黑潮市场里的一个旅游纪念用品超市，虽在海边小城批发市场里，但商店品味丝毫不低东京大坂。

这时旁边的一个农贸市场！

农贸产品及土特产品，这里的价格不太贵。

旅游地产、商业地产、休闲地产在这样一个风景美丽怡人之地汇合，使海边小城充满了魅力。

]]>董利http://blog.soufun.com/808984/1805611/articledetail.htm#comment2008-3-18 16:14:31http://blog.soufun.com/blog_808984.htm走进京都--日本商业考察12http://blog.soufun.com/808984/1759291/articledetail.htm十二、走进京都

京都是日本的一个幸运城市，由于众多的名胜和人文古迹，得以在二次大战中保存下来，从这一角度来讲，美国不仅打赢了战争，更获得了尊重。

走进岚山，中国人知道岚山，多是因为周总理！

景致果然怡人，但这样和景致在中国何止万千！

岚山后面的村庄。这样美丽的无法形容的村庄要是我们社会主义的新农村多好！我们的农村也一定会有这一天的！

这样别致草堂何止一家！

商业考察更要看商业，这是岚山的商业街！第一感觉当然是干净

第二个感觉是也热闹！

第三个感觉是商品真好

第四个感觉是放心！

第五个感觉是品种真多！

这是京都的一个丝绸展览馆，也是一个旅游购物点。抱着这种成见我走了进去，但这里的商品质量真是不错，样子真的是精致，当然价格也确实不低。虽然商品种类繁多，但我却一件未买，重要一原因是觉得有点贵。这与国内景点商业有所不同，所有的地方都让你当时觉得很值，回来后甚至出门就感觉后悔。另外，我同样是抱着成见观看和服表演。由于从小到长大多是在日本侵略中国的电影中看到和服，所以天生一种厌恶感。但直至表演快结束时我才感觉到我可能错了。和服不等于侵略和战争。原来和服也是这样美，每一个民族的文化都有被尊重的权利！

难道和服不美吗？！

]]>董利http://blog.soufun.com/808984/1759291/articledetail.htm#comment2008-3-4 19:41:30http://blog.soufun.com/blog_808984.htm走进神户--日本商业考察11http://blog.soufun.com/808984/1708805/articledetail.htm十一、走进神户

来神户之前对其最多的了解就是神户大地震。这个城市很好的保留着大地震后的遗迹。

在市内也有一个中华街，规模比横滨小些，但也充满了传统的中华文化特色。

来神户的人来此逛逛一定不虚此行！

在这个中心广场我听到的广场音乐是“闪闪的红星”，在这个即熟习又陌生的环境里是那样的亲切和异样。令人难忘！

这家铺面的门脸是如此漂亮！

大荣是日本最大的超市大卖场。这是店内一角。我很仔细逛了一圈，感觉他更象我国的百货，甚至比我们有些百货感觉还要好。包括店内环境、灯光、货品摆放布局、商品品种档次以及质量。一般同样的商品，在日本要比国内贵3-5倍甚至更高一些。从国民平均收入来讲也是正常的，所以在日本的百货店里购物对我们来说压力相对大一些。但在大荣超市里购物压力几乎不大，同时商品的档次、质量、样式大都能被接受。所以，尽管在此停留时间不长，但大家此购物热情普遍较高。

日本新干线神户站。从神户坐新干线回大坂带团导游每人收了3000日元。据说实际票价才900日元，最后我没时间去印证。如果是这样，导游从我们每一人身上挣了不少。以后访日游客如考虑乘坐新干线还是先打听好价格，以免大头。

新干线的站点商业真是不错，大家看图片就会感觉到了！

站台上的小商业点。

飞速而至的新干线。

]]>董利http://blog.soufun.com/808984/1708805/articledetail.htm#comment2008-2-18 13:49:38http://blog.soufun.com/blog_808984.htm