2011商业地产全景扫描

【主持人】：2010年调控政策非常多，从调控政策，也是众说纷纭，对于商业地产来说，住宅一直是被打压的，对商业地产有说利好的，也有说有影响的，但是整个明朗或者不明朗，2010年已经过去了，它总都得有一个作用的显现。我们回顾一下2010年整个政策也好或者是整个商业地产的概况也好，二位都可以说一下。
【董利】：2010年在中国商业地产发展中历程，还是比较重要的一年。首先它走过了第一个十年。商业地产在10年之前也不是没有，比如说2000年之前。我觉得真正算中国商业地产，应该从2000年算起。因为房地产进入快速发展阶段是从2000年。98年、99年更多的还是一个萌芽阶段。那时候上海、北京有一些项目，在2000年之前出现，但是还没有进入整个房地产市场快速发展的阶段和时期。2000年到2010年，走过了第一个十年，返回来看有很多东西要总结的。如果有时间的话，我们可以做这样一个专题，就是商业地产走过10年。
假如从2000年算起，商业地产有一个标志性的起始。比如说2000年那时候soho现代城商铺的开卖，在此之前也不是说没有商铺销售，但是远没有到soho现代城商铺的销售对市场有那么大的冲击。因为soho现代城的出现，使大家对商业地产有所关注，有所研究。当然后面还出现了很多项目，02年比如说珠江帝景等等，这都是中国商业地产发展第一个十年进程当中，前几年一些典型的具有代表性的项目。这个里面的商业地产10年的发展，第一阶段的历程，应该是以商铺为主，以商铺销售，不管是集中的，还是散的，都是以卖掉为主。在头10年第一个阶段的前五年，我觉得还是算商业地产的一个萌芽阶段。到底如何来认识，如何来研究，大家没有太多概念。而且商业地产的概念，在那个时候，大家也没有深入去研究探讨，更多是约定俗成的一个东西。在国外没有商业地产的词，在国内也没有这些商铺，我们后来提出商业地产的概念，最后被大家广为接受。
第二阶段，商业地产进入了一个快速发展的时期，有了前些年市场上一些项目的培育和营销的大家普遍关注的一个局面，不管是从开发商，还是从第一批的投资者，从2005年开始，那时候就在讨论商业地产市场是否过热，应该说从现在来看，那时候是有这个趋势。我想那个热并不是说开发过热，更多的是大家情绪上、思想上、关注度上开始从住宅，然后到商业地产的这么一个转变过程。那些年有一些典型项目出现，05、06、07年，在无意当中，大家没有关注到，从那个时候进入了一个mall时代，全国各地都在谈mall，研究mall，所有商业地产这些企业对mall感兴趣。但是mall昙花一现，最后就留下了北京的一个金源mall，其他的最后不了了之。mall的出现，其实就把北京mall的空白填补了。当然也开辟了中国mall的一个崭新的一页。
因为什么？这个mall，我们返过头来看，这个mall不同于美国的mall，也不同于澳大利亚的mall，这个mall其实就是一个巨大的商业中心，然后把各种业态结合在一起，然后有偶然的因素，也有必然的因素。必然的因素，因为它在这儿成了，如果在郊区，在远处可能就死掉了。比如说南方华南mall，在东莞，它和北京mall这个最大的不同，是因为消费力的不同。北京这一两千万人口，这个mall几乎就在一两千万人口的身边，北京有一个比较高的消费力，这个mall相当于在城里面，它不是在郊区。
实际上是我们最基础城市消费力支撑它的发展。但是如果像美国一样，在郊区有这么一个mall，这种形势在国内还是比较少的。所以mall是具有中国特色的，而且也很难再成一个mall，实际上就是一个购物中心。真正专业一点，谈一个购物中心，无非就是大一点，小一点，业态多一点，少一点。这几年又进入了一个城市商业综合体的这么一个时期。所有开发商都在谈商业综合体，如何开发，如何运营。所以，大概走入了这么几个阶段。前10年，来总结商业地产，可以从里面找出很多规律性的东西，当然要去挖掘更多存在的问题，然后我们针对问题去加以研究，加以解决，帮助未来10年商业地产有一个更好的发展和我们认为一个比较正确的走向，良性的发展可能还谈不上，良性可能还需要更长的时间，什么时候商业地产模式发生了根本性的变化，可能才会进入良性发展。现在商业地产良性发展是一个根本的问题，它是一个逆向发展的过程，不是因为商业的需要而建这些商业物业和商业地产项目，而是因为这种地的开发需求而建这些商业。地的开发需求，因为房地产快速发展，地拿到了，土地性质又有商业的，又有综合的，你不能等，你只能开发，往往这些商业在不同的周边消费地和市场需求下，迅速进入一个开发的阶段，所以这个模式不是一个良性的模式。但是，在中国目前来说，很难改变，还需要很长的时间。
我觉得商业地产10年有可总结的地方，有成绩，也有不足。成绩是商业地产，起码是城市的形象、面貌，尤其是城中心和核心商圈的形象面貌得到了极大的改变。第二，商业地产业推动了业态的快速发展，我们10年商业进程多快。我们10年之前，那些商业是一个什么样的，百货超市刚刚出现，大家还觉得很新鲜，现在是各种业态应有尽有，只要国外有的业态，我们都在探索和尝试，这其实是房地产在推动的。还有就是我们人民或者是消费者他的消费习惯和模式有了巨大的转变，过去缺衣少穿，只会去一些核心商圈才能买到所有的东西，现在好象不需要了，一出家门，甚至现在还网上购物，你可以到任何你喜欢的不同的消费环境和场所去进行你的个性消费，我觉得有这么几个比较大的变化。问题也挺多的，根本问题还是模式问题，如果模式问题解决了，商业地产会进入一个良性发展过程，但是商业地产永远不是一个快速发展的东西，一旦进入这个快速发展的通道，它的问题就会接踵而至。因为商业的发展，它是逐渐增长发展的一个过程。而房地产，你要想发展，适应商业发展需要，你才能使商业和房地产能够有机的衔接和配合，不至于出现大量闲置，要不然市场需求少了，你开发过多了，它只能是大量长期的闲置。所以商业地产发展跟住宅不一样，商业地产不需要快速发展，应该是根据商业需求、城市经济的发展、人们消费力的提升逐渐的这么一个发展的过程，你不能说今年区域商业1万平米，明年一下就出现3万平米，当3万平米的时候，有可能是五年之后才需要。所以商业地产有一个逐渐发展的过程。
【葛铮】：但是往往开发商不考虑这个问题。去年新政政策，是针对住宅市场的政策。唯一商业地产没有新政涉及，所以消费者的消费力也往这个方面转移，今年我们看到几个案例，就是商用的地块、商用的楼体改成住宅，这是一个问题。
第二个问题，因为开发商的钱就这么多，住宅不好做了，它整个转向商业地产，像万科、保利、远洋这些大的开发商，他们全部往商业上去扑。我认为这是大跃进的过程。我相信再过三到五年之后，北方区域这种大量的商业楼体会出现，人的消费力是根据GDP的发展，人的需求也是慢慢去上升的，当人的消费力没有达到支撑这么多商业地产的时候，问题就出现了。招商招不上来，经营也经营不下去，或者是楼体空置，浪费大量的资源。就像董主任说的，开发一个商业楼体或者商业综合体也好，你首先要对消费需求进行调研，这个社会真正需要什么，我们能够做多大。所以前期必须要经过政府、专家、领导们论证，首先要论证这个项目可行性。另外专业人要做专业事，需要一些对商业地产比较懂行的人帮你做这个事情。
【主持人】：就是说商业地产专业度比较高，一个项目从前期，包括到后面开始建的时候，甚至到运营之前，需要很高的专业度来对它进行规划。
【董利】：谈到这儿就谈到我们国家商业地产专业人才的严重不足。项目多，人才少。商业地产人才，它应该有商业从业的经历，再加上有地产从业的经历，加起来一块才算商业地产人才。但是这样的人才很少，他可能在某一个行业从业时间长，但是在两个行业都有很长时间的从业经验和阅历的，这样的人是比较少的。所以人才是严重的不足，这肯定是制约商业地产发展的一个因素。
另外中国商业地产发展专业化水平极低，它不只是缺人才，它是整个专业化水平，包括服务，它有很多的东西在里面。比如说从商业建筑设计而言，在中国商业建筑设计师没有几个，这些建筑设计，商业的非常多，但是这些建筑往往都是非商业建筑设计师设计的，都以住宅为主，以至于造成后面商业招商很困难，当然也有成功的项目，借鉴国外商业物业运营的这些专业机构，再加上本土的商业国情研究和了解，也有很多出色的项目。但是全国各地，众多非专业商用物业项目的设计和建造，这也是一个很大的问题，它又变成了一个资源浪费，哪怕市场有需求，但是商家进不去，使用不了，要么就改造，最后改造提高更大的经营成本，这种情况都挺多的。
【主持人】：这也是商业地产不同于住宅本身，对商业地产做的人的要求比较高，对这个项目本身的品质要求也比较高。
【葛铮】：做住宅的是小学生，但是商业地产是大学生，是研究生的工作。商业要求人要活，商业需要20年、30年，甚至更长的经营期，要持续的经营下去。我们认为首先要从经营角度来考虑前期所有的问题，甚至包括地块拿之前，这块地你要分析，多少钱拿合适，包括建筑形式、结构设计，各个方面必须要符合商业经营的要求，最终才能和经营者达成一致，这样才有可能在今后获利。
【主持人】：像住宅是卖出去就完事了，但是商业地产涉及到后续一个盈利模式的问题。
【葛铮】：商业是消费者在这儿消费，钱花在这儿，愿意花在这儿，你有利了，才能给房东更多的租金回报。
【主持人】：就是说这个商业项目要生命力比较长一些。
【葛铮】：这样的情况下才就可能给开发商更高的价格。
【主持人】：刚才二位谈到商业地产2010年，整个从2000年到2010年整个商业地产的10年历程，2010年取得了各种成绩，也有很多问题，其实涉及到这些问题，业内一直在谈，谈到这个问题，比如说缺人才也好，缺专业度也好，对整个发展来说，在2011年，我们在整个市场有一个什么样的展望？可以展望一下2011年整个商业地产未来的发展，会不会之前取得原有成绩的道路上更好的前进，对原有的问题有没有一些规避？
【董利】：我先新10年发展肯定要比头10年的发展更好一些，一个是它有前10年的经验和教训，绝大部分开发商在进入商业地产领域，都会去研究这些经验教训，包括对模式都会进行一个深入的探讨。但是不管是研究还是探讨，还是对模式的探索，终究商业地产开发发展有几个硬性指标，突破起来是挺难的。所以开发商在新的10年商业地产发展过程中，如何突破这几个硬的指标是一个大问题。
硬的指标，首先商业地产现在都认可持有才可持续经营。但是你持有这个指标，它起码是资金实力的问题。你想把它做好，做成功，那么就要持有。但是如果持有，可能一个项目就拖住了整个开发商发展的后腿，你就无法再发展了，因为商业地产一个购物中心，四到五亿，十几个亿也很有可能，但是你把它卖了，现在这种集中型商业卖了，失败已经成为必然了。开发商现在都懂了，但是这一点突破起来比较困难。
第二个指标，光是自持还不行，你还得要把它能够开业经营起来，开业经营起来，这就面临着一个市场的问题。
第三个指标，开业经营起来，你还得把它繁荣起来，繁荣起来，起码要营销两旺，你开业了，但是属于后面繁荣不起来，营销不旺，消费力不够，不支撑它，它最后还得关门。所以这几个硬性的东西，每一点都要做好。所以商业地产门槛非常高，不会因为国家对住宅宏观调控对它有绝对的影响，有一些影响，但是这个影响也是双面的。我相信大型的房地产住宅开发企业，进入商业地产领域的时候，最起码今后的10年，绝不会像前10年那样头脑一热就进入了，现在有一个主动进入的过程，但是我相信他们会很理性，会很慎重，他会把各种资源尽量会整合到一起，然后把一些困难和一些问题，他们也会去研究和想到。今后的10年，我觉得盲目性会小，理性可能要占主导地位。刚才前面谈到资金的问题，这是一个明摆着的问题，不卖，资金压力大。可能一个项目占用几个亿的资金，那么拿地就困难了。现在金融问题又没有完全解决掉。
所以后面市场专业的问题，还有一个就是经营管理的问题，每一个问题不解决掉，这个项目都无法可持续发展。所以，今后的开发商在进入商业地产领域，我想有了前10年的经验和教训，那么多项目，他们去研究国内国外的，我想他们会非常理性。
【主持人】：开发商这次主动介入，他们会想到因为之前有经验教训，他们主动介入的时候会更积极的主动解决之前存在的问题，这对商业地产未来发展有是一个有利的方面。
【董利】：但是还有一个方面，往往开发商总结研究有，但是不深。在世界各地，甚至在全国各地看，都是去看成功的项目，总认为这些成功的项目，最后到自己那儿也具有成功的条件。这些成功条件往往都是个案，没法照搬，另外看到的都是表面的东西。他们很多开发商到日本去看，或者到国外去看，看那么多成功商业在那儿经营着，他不知道国外一个商业成功经营，从拿地到成功开发经营，差不多需要10年的时间，他们是反复的调研、论证，看看市场有没有需求，没有需求他们就不开发。在我们国家往往拿到地之后等消费力，这种情况好象没有。拿到地不开发，对于开发商而言，可能不行，最终拿到地之后，还是要迅速的来进行开发。
宏观调控对商业地产还是有影响的，但是现实的问题在这儿摆着，前面有10年的经验和教训，相信后10年对商业地产会关注更高，但是理性和热情之间，更多的还是理性多一些。
【主持人】：刚才像您说到现在开发商他们主动进入商业地产，这对商业地产是一个好的事情，但是有一些问题也没有办法，有一些难题他也看到这个难题了，但是他自身客服部了，需要一些理论层面指导或者是管理机构的介入，对咱们整个商业地产未来发展有一个更好的指导。2010年社区商业工作委员会成立以后，作为一个指导性的机构，委员会的成立会不会对整个商业地产发展有一个很好的指导作用？
【董利】：我相信会。肯定会有一个指导和示范的作用。
【主持人】：一个是从专业度，还有就是从理论层面上形成影响。
【董利】：如果说2010年是重要的一年对商业地产的发展，一个是它经历了第一个10年的历程，可以划一个逗号。第二，社区商业工作委员会的成立，这是商业地产的一个大事件。它成立的背景，一个是跟民生与和谐有关，因为我们这么多新开发的住宅项目，入住了，但是如果社区商业这块配套不好，发展不好，社区、业主、居民的生活便利，包括生活水平的提高，会受到很大的影响。从国家民生这个层面和促进社会和谐这个层面，国家一直是非常重视社区居民生活的便利。还有就是社区商业的发展。商务部专门有一个司这么多年在推动中国社区商业的发展。但是很多新建小区，这块的发展，往往困难比较多，问题也比较大。
所以，有两方面的背景，一个是国家高度重视社区商业发展，要便民利民。还有一个就是本身市场也有极大的需求，需要这么一个全国性的一个商业社区专业的协调指导机构来引导推动中国商业社区更好的发展。成立之所以是10年当中的一个大事，首先它是在商业地产这个领域选择了重要的一点，社区商业，刚才我前面谈的那几个重要的因素。还有一个就是它不同于大家说你聊一聊，我聊一聊，几个人在一起就成立一个组织，它是一个在几部委支持下，由民政部正式批准成立的一个国家级的行业协会，而不是完全民间自发性的组织，这显示了国家对这个方面高度的重视，希望社区商业工作委员会能够把这个行业，或者把这个领域能够推动的更好的发展。
但是如果商业地产仅仅成立这么一个机构，我想涉及到的力量、专业度，可能强度会更大。选择一个民生最为需求的社区商业，我觉得还是有可能把这块工作开展的好，找到一个非常重要的点，开发商也需要有更多的专业机构和力量来支持它发展。
目前我们国家商业社区理论体系没有完全建立起来，成立这个社区商业工作委员会，其中一个很重要的职能就是推动我们国家商业社区理论体系的建设。第二，推动各种标准化的和规范的建设，行业都有标准规范。还有一个就是真正能够组织各方资源，对我们的商业地产，涉及商业的项目能够给予最直接的支持。今年我们有两项非常重要的工作，我们也向商务部汇报了，也得到了商务部充分的肯定。今年要做的两个非常重要的事情，一个是中国社区商业开发项目的示范工作。这项工作，应该说从春节后就要启动了。因为这是商务部社区商业示范工作的一个重要的组成部分。过去这项工作，商务部已经开展五年了，就是为了推动社区商业更好的发展。但是在商业地产领域，应该说从经年开始起，社区商业工作委员会把这项工作推动起来了，更多的是针对房地产开发所开开发的社区商业，标准已经出来了，今年我们会把这项工作开展起来。按照标准来开展这项活动，它是一个创建活动，同时也是跟开发商一个共同的创建活动，不是什么发牌、表彰等等，就是要通过一批示范项目的创建，比较好的、优秀的社区商业项目创建，给更多商业地产的开发商社区商业配套发展提供一个引导的作用，同时把经验总结起来。这项活动也是一个公益性的活动，初期以我们的会员企业为主，他们所设计的商业项目，然后范围逐渐扩大。
这个活动，我们社区商业工作委员会也是不收费的，但是比较严格，要按照标准。一个城市，我们认为达到标准，可能这个城市一个都没有，没有申报，或者是申报的标准都不合格，那么我们没有办法，就不给了，有好的，我们会对它给予充分的肯定。创建肯定有一个过程，我们同时也会把各种协会能够组织到的专业力量组织进来，来支持项目发展，比如说给一些专业的指导、招商等等。
【主持人】：社区商业工作委员会把整个业内尽可能多的专家资源、力量凝聚在一起，通过整个行业的标准规范化，整个制度的完善，或者是真个行业未来发展的完善，让整个行业能够未来更好的发展，更规范的发展，对整个行业未来具有更好的指导作用，包括2011年刚才董老师介绍的2011年要启动的活动，其实对于行业还是有一个很好的引导示范作用。
【董利】：第二个活动，我们还开展了社区商业开发实战培训和指导，这也是一项公益性的活动，不收费。社区商业开发商所开发的社区商业项目，如果需要我们进行一些支持指导，包括一些培训工作，协会可以组织力量进行支持，也是一个公益性质的活动。有需要的开发商可以和我们联系。这项工作得到了部里的充分肯定。
【主持人】：这也是在社区商业方面落实的非常给力的一项对整个行业来说非常好的一个动作。
【董利】：我们培训资料都有，这项活动可能会对我们的开发商社区商业的发展肯定有一个很好的支持。
【主持人】：社区商业工作委员会成立以后，对整个行业有很好的一个指导作用，对整个行业发展会起到非常大的支撑作用。像现在北京来说，说到社区商业，社区商业也涉及到成熟商圈的问题，在北京像西单、燕莎商圈等等商圈都已经很成熟了，已经成熟的商圈，它未来还有更好发展的空间吗？
【葛铮】：这些商圈已经成熟了。首先从大范围来讲，它也是一个社区商业，只是形式和模式不同而已。有没有新价值洼地？可以说只要有人群集聚的地方，我们就有价值洼地存在。
做商业要研究消费者的需求，消费者的需求在不断变化当中，在不断提升当中的。作为一个商业来讲，要追踪消费者的需求发展，我们如果能够敏感的捕捉到消费者的需求变化，我们的商业永远能够发展的。
【主持人】：就是说要关注到人的因素，人的因素捕捉到了，这个商机永远是有的。在一个商圈，你只要能够研究透了，或者是正好适合了消费确定人的因素，适合了这个因素还是有成功的希望。
【葛铮】：比如说CBD商圈，它是高端的商务区，首先要满足商务需求，配套的需求是必然的。其次，这部分人群温饱没有问题，他更多追求精神层次的享受。还有就是对消费的互动是非常关注的。这种地区，像一些文化创意产业、先锋话剧也在进入这个市场。CBD商圈已经很成熟了，租金很贵，商业是满满当当的。但是正因为有这种消费需求，支撑这个消费市场，所以创意产业能够进来，而且能够占领新的市场。
再比如说在南城以及其他一些地方，大片新开发的小区，首先它不需要这种精神消费，比如说南边的孔雀城，因为前期没有注重商业配套开发，现在造成一个恶性循环了，因为没有商业，他没有地方花钱去，吃喝满足不了的情况下，买完房子人家住不进来。人住不进来，必然造成里面的商业没法发展。实际上商业发展首先需要人气，有人气才有商气，然后才有财气。我们建议在整个住宅开发的时序，应该必须等住宅交付了，人都住进来了，然后我们再逐步开发我们的商业，人住进来以后，能够满足这部分人的消费需求，然后逐步逐步去发展。
【主持人】：谈到商圈，还是因地制宜，因时制宜，这是需要密切关注的问题。说到商圈，您刚才说小区里面是人气聚集商气，商气也促进人气。在整个商业地产投资过程中，我们有看铺团，我们接触到投资者，他们买商铺，他们比较注重于买社区底商，一个是社区里面，人气比较足，消费力已经稳定了，至少小区里面入住的一批人，这些人会对我的收益有保证，这种社区底商它为什么对咱们投资者也这么大的吸引力。除了这部分消费收益有固定的人气来维持之外，是不是还有别的原因？
【葛铮】：正因为投资者大部分不是做经营的，他是作为投资的，作为出租的，不管怎么样怎么样租出去。其次我搞这么一个底商，我不受任何人管制，比较自由一些。
【主持人】：社区底商，因为它跟购物中心还是有区别的。
【葛铮】：这部分是投资客，他需要投资回报，我认为还是跑偏了。作为商业来讲，还是经营。首先要知道这个地方干什么，你买商铺要做什么，现在你是缺超市？还是缺便利店？还是缺一个理发店，还是缺一个餐饮，这几个业态它对商业物业建筑要求绝对不一样，层高、净深、门宽，要求完全不一样。首先确定做什么，因为每个商铺它要有盈利回报点，一般来讲，对租金承受力，商户对租金承受力不超过他流水的20%，这就是极限了。你要做什么，你要租给谁，能够付多少租金，然后你能够挣多少钱，这些都不考虑的话，买完商铺，然后等待消费市场成熟之后，可能你会挣钱。这种还是不太理性的。
【董利】：葛总说的也有点难，对于投资者而言，因为投资者不都是专业的。应该说盲目性因素比较多，投资肯定是他的直接目的。但是对投资之后的结果，我想让他从专业角度去研究，都是挺难的。首先投资因为我们国家投资产品，市场上这种投资品比较少，无非就是股市、黄金，大家手里有了钱之后，他不愿意去贬值，甚至面临通货膨胀的压力，他愿意去投资有所回报，进行增长，但是通道特别少，产品特别少，投资商铺是其中一个选择。但是确实要看准了，即使没有专业性的研究，我觉得不判断也要有。有的项目，可能租不出去，长期在手里压着，你想你的压力是很大的，它不像住宅，住宅可以租，可以卖，实在不行自己可以用，有一些商铺自己没法用，实在不行自己去经营，自己去经营也有风险，反而可能背的包袱越沉，所以要有一个初步的对市场的判断。既然要买，首先要对价格有一个基本的判断，商业按照这个价格买了之后，未来的增值空间有没有，价格和周边的租金严重不匹配，将来你就租不出去，租不出去，你想10年、12年、15年回报，它回不来，那你就难受了。可能主要是价格因素。
另外就是选择一个位置，位置就是大位置、小位置。
【主持人】：刚才董老师说选择商铺的时候，注重价格，现在咱们社区底商的价格，您觉得这个市场整个是合理的吗？还是说相较整个市场发展来说，商铺的售价比较合适？
【董利】：现在北京也没有均价出来，不同区域，不同商圈的价格也不一样，而且同一商圈位置不一样，价格肯定也不一样。但是总体来说，最基本的判断，就看周边现开商铺的租金什么样的，然后你进行换算一下，比如说周边租金2块钱，但是你买的商铺，要想10年或者是15年回来，平均摊完以后，租金非要拿到5块，那么这个压力挺大。周边的租金从2到5块钱的时候，你这儿才可能租出去，不可能超越周边租金水平那么高。
【主持人】：现在很多投资者觉得这个价格涨的合适吗？作为投资来说，像住宅，比如说1万买的，过了两三年涨到15000，然后我卖出去。商铺从03年到09年，整个情况没有太涨，整个商铺价格比较稳定，但是2010年整个市场比较好一些，一个月涨1000多有可能。虽然涨的比较慢，但是它还是有涨的，很多投资者在投资的时候会有一个疑惑，现在这个涨的速度，我投资这个价位合适吗？
【葛铮】：这个要看投资目的是什么，如果说不缺钱，我就是为了升值，这个是可以的。如果说一铺养三代，我买了铺子，我要还贷款，我要赚钱生活，这是不可取的。因为商业来讲，它不像住宅，住宅毛坯放在这儿还可以升值，因为有刚性居住需求，商铺不一样，商铺放在这儿，只要没有开业，没有经营，价值永远是零。放手养鱼，如果想获得好的投资回报，你要养活这个市场，你要让商户进来，把做市场做好，把市场做热，商户挣到钱了，然后慢慢提升租金价值。否则的话，就是一个大问题。
【董利】：有好商铺，但是需要慧眼。另外还要等。
【主持人】：2010年刚才回顾了那么多，整个的调控年也好，或者是整个的热点问题也好，2010年还有一个比较热的，就是REITs。在2010年，二位肯定也了解，REITs它对整个商业地产来说会有影响吗？在2010年有了声音出来以后，在2011年会不会整个社区商业会有一个很好的表现或者是对整个市场注入什么力量？
【董利】：肯定对整个商业地产发展有影响。但是立刻说有什么样的影响，我觉得应该不会。咱们国家金融市场发展了这么多年，应该看到还是比较谨慎的。尤其前几年金融风暴，国外几大投行倒闭之后，我们国家对金融市场今后的开放和发展还是比较小心谨慎的。但是REITs也是我们呼唤了多年的商业地产的金融产品。这两者结合到一块，应该说金融产品的突破肯定对商业地产发展是一个利好。但是我们国家往往有这样一些情况，一旦新的东西出台，大家往往全力以赴关注这个事情，甚至希望在这个上面有所收获。但是在市场条件不成熟，法律手段不完善的情况下，我相信国家会很小心的关注它的发展的。有一些试水，有一些案例帮助，大家不会大面积的在市场中起一个绝对的主导作用，尽管这是一个好事。目前来说，我们国家对一些游资，对民间资本的引导，我觉得还需要有很多突破的地方，同时还要完善各种法律法规来进行引导，但是如果法律法规不完善，配套不足的情况，任何金融产品出台国家都会很小心谨慎的判断，也会去试，但是绝不是人人都可以得到这么一个去试的机会。我们国家对金融市场发展，是比较小心谨慎的，因为我们走过了金融风暴，慢一点也是好事。
【主持人】：今天因为时间关系，大概就谈到这儿。感谢两位嘉宾的到来。