牛刀：中国房地产夸大了“投资”意义

主持人：现在好像房地产界形成两种说法，比如说任志强、潘石屹一些地产大腕，他们认为房地产其实是一种投资，但是老百姓认为还是消费，您怎么看买房到底是投资还是消费？

牛刀：房地产是允许投资的，因为不动产有这种属性。从我们中国的宏观经济的构成来看，我们也是把房地产这一块放在投资当中，而没有把这一块放到消费当中。因为我们宏观经济的三驾马车，第一就是我们的消费，第二是投资，第三是出口。去年中国经济的三驾马车的构成是比较好的，向良性的方向又迈出了一步，当时消费做到了第一，原来一直是投资第一，消费对于GDP的贡献是39.7%。投资的贡献是38.5%，在这38.5%当中，其中有23%是房地产贡献的。这23%占整个GDP的5.6%。也就是说中国的房地产业对GDP的贡献还是蛮大的，然后是我们的出口，我们的出口占了21.8%，这样形成了整个中国经济的宏观结构，这种结构有它的不合理性。就是我们的消费还小了，39.7%是不够的，美国是73%。所以我们这个空间还非常大。但是如果我们现在在目前这种消费不足的情况下，可能你也注意到了，前不久国务院批准2万亿的铁路基建计划，用投资来拉动GDP，最近交通部又上报了5万亿的公路、港口、码头的建设规划，未来三到五年用5万亿，这个都是为了刺激需求，但是投资过度很容易引起通货膨胀，这是经济的一个规律。只有内需占到的比重大，整个宏观经济才会稳定。像我们今年的出口可能会受到一点影响，但是影响不会很大。整个中国的GDP还是能够保持9%以上的增长。在这种情况下，为了未来的发展，如果说我们内需没有上去，仅仅靠投资，最后带来的是大量的通货膨胀。这个对老百姓来讲，就构成很大的威胁。因为老百姓的钱比较少，钱多的人不在乎，就是通货膨胀10%，一年的财富缩水10个点，他有其他的投资可以赚回来，但是老百姓是靠自己劳动，24小时的工作，8小时的工作，长年累月的流汗的这种工作，自己的勤奋和劳动积累的这么一些财富，如果一年缩水5%、6%，他就会很难受。等于说有一个5%、6%的白干。所以通货膨胀伤害最大的是老百姓。但是通货膨胀时期，还有一些东西是对老百姓构成的伤害比较大，就是房价会涨，只要是在通货膨胀，不动产的价值就会提升。只要通货膨胀控制得比较好，不动产的泡沫才会自动的减少。

主持人：您刚才提到铁道部的一系列投资计划，另外一个经济学家时寒冰好像提出了一个比较新锐的观点，从这一投资的举措看出来政府可能会放弃救楼市。您怎么看待这个问题呢？

牛刀：时寒冰那篇文章我也看了一下，政府放弃救高房价，因为中国的楼市各个城市不一样，有的应该采取措施，有的还是属于正常的上升状态，这个就不能说一刀切的政策对整个楼市进行救或者是不救。中央三部委的政策是非常稳健，非常踏实，非常针对目前的情况的。第一个原则就是新建保障性的住宅，第二是刺激楼市消费，并没有给楼市信贷松绑，并没有取消二套房贷，也并没有维护现在的房价，但是地方政府有这样的一些错觉和想法，房价一跌，带来整个市场不旺，影响了50多个行业，这种想法有没有道理，从局部来讲它是有一定道理的，但是放在前景来讲，房价不跌，内需根本就不旺，没有办法刺激内需。你一生的劳动或者是20年或者是30年所有的财富有可能就交给一套房子了，你还拿什么消费呢？

主持人：现在扩大内需也是中央一个大口号。我们想问问，现在大家又提到，对一般老百姓来说，他们不太了解到底救楼市是救的房价还是救的房地产商。因为之前有一阵子反映太高，大家不买楼，房地产交易量比较低迷，救市救了半天是救的房地产商。对此您怎么看，救楼市到底是救谁？

牛刀：从经济学的层面来来解，一旦央行开始降息，那对房价来讲，对不动产来讲，房价是一个下降的通道，对不动产来讲，它是一种缩水的可能。只要是降息，房价就是进入了下降通道，你在这个通道当中，我们所要做的只是房子价格的大副下跌，比方说一个月突然跌去了百分之几十，这样对购买者的心理，已经有房者的心理都是一个伤害。打一个很简单的比方，有的开发商降价了25%到30%，马上就有业主去退房，去闹事。中国的业主在这个问题上，我认为他缺少了起码的企业精神，开发商的这种行为是合理合法的。为什么？他要回收资金，他在市场不好的情况下他有权降价，他完全有这个权利可以把价格降下来，再降，一直到符合社会购买力为止，一直到成交量能够放大为止，作为政府来讲，只有放大成交量，对于整个楼市才有好处。他不在乎你的房价是高还是低，房价再高，政府也收那么多税，房价低也收那么多税，房价高一天只卖十几套二十几套，房价低可能卖几百套。这个情况是完全不一样的。所以在宏观调控当中我们要理解，放大成交量，扩大内需。但是地方政府从某种利益来讲确确实实是维护高房价，为什么呢？它的土地价值是靠房价来引导的。去年我们叫面粉比面包还要贵，土地比房价还要高，今年这个泡沫好一点。但是又滑向了另外一个极端，很多起拍价拿掉，你就是拿起拍价都没有人买，这样对地方的财政会有影响，我觉得这个方面，地方政府应该学一学深圳市政府。深圳市政府也看到了楼市的变化，成交量一直低迷，而且土地累累流牌。但是深圳市把地铁四五号线原计划三年以后动工的项目拿到今年动工，用投资来补偿房地产这一块减少。

主持人：问题是我知道有很多城市，比如说二、三线城市除了房地产以外和除了当地一些农业、旅游业，没有其他任何的一些产业，你说他们怎么去救这个楼市？

牛刀：你可能对这个宏观经济不太了解。现在国家发改委各个省市的重大投资项目，发改委主任的桌子上这么厚，每个省都有很多，我这次到了昆明，到了长沙，到长沙去，长沙现在在干啥呢？就是把长沙、株洲、湘潭融为一体，而且公路设施已经基本上建立好了，电力、能源基本上没有问题了，现在只是一个城市规划和大规模新建的问题，每一个城市都有自己的投资可以拉动的。现在国家的宏观调控是他会不会批你这个项目，这是中央政府权衡各个项目的重要或者是不重要，如果是重要的话，中央政府一批，这个项目就开始投资了。但是我始终认为，我们这个投资应该控制。目前我们占GDP贡献的38.5%，这个应该进一步降低，而且把内需从39.7%扩大到50%的样子，可能更符合中国的经济结构。中国的经济可能更健康一点。

主持人：那你说扩大内需方面除了提高普通百姓的消费，除了楼市消费以外，买房者他们还有别的哪些方面是目前可行的、扩大内需的方式呢？

牛刀：楼市的消费占整个消费，房地产没有进入到内需当中，楼市的消费影响很多产业的消费，比方说家居、建材，物业管理费，停车场收费。我们做内需，做消费，主要的还是我们的生活必需品的供应的充足，符合老百姓的购买力，能够引起大家的购买欲望，而不是一个行业就把整个消费全部吸收走了，其他的消费就没有了，这样对整个经济来讲是有害的。

中国开发商凭什么那么“牛”？

主持人：刚才跟您闲聊的时候，您说中国房地产机制的问题，您说这个机制好像跟别的国家是不一样的，您能谈谈中国的房地产机制到底是怎么回事？

牛刀：我前面讲了一点，就是我们从88年第一块土地拍卖开始，我们一直沿用的可以说是模仿的是香港的模式，现在来看，经过了20多年，香港的模式在实践上是不符合中国国情的。他有意的诱导投资，诱导其他的资金把地价抛高，炒地炒楼成风，在香港一个城市可以这样干，因为香港保障性住宅解决得比较好，中国想完全解决那么好还有一个过程。在没有解决好社会保障性住宅的时候，你沿用香港模式来开发中国的房地产业，就必然导致了两极分化，楼市泡沫，危害经济。这个结果是应该当时应该看到的，所以去年4月份，国务院总理温家宝专程去了一趟新加坡，他去了新加坡以后，回来就提出了大规模的兴建社会保障性住宅，包括一二线城市都动起来了。这其实是中国房地产开发模式的一个转变。我们说得直白一点，就是逐步放弃香港模式，逐步借鉴新加坡的模式，然后把它形成有中国特色的房地产的开发模式，你才能符合中国国情。

主持人：那像这个措施做得比较好的有哪几个城市？

牛刀：现在从几个城市来看，北京、上海、深圳，广州的房价是最低的，它的10月份的房价已经跌破了9000块钱，是8300块钱。还有进一步下跌的动能。广州有一个市长叫张光林，他在2006年全国两会上就提出来，叫老百姓不要太着急买房，房价一定会降，两年以后我们再看看这位市长广州房价他应该是履行了他的诺言，广州房价从12000跌到8000块钱。

牛刀：这是两个问题，一个是你刚刚讲的经济适用房可能是10年的规划，其实这个都不是，经济适用房应该成为中国的基本国策，就像和计划生育政策一样的。只有形成一个基本国策，才从法制上，法理上保证民生所需。如果建两年又停工，停工两年又再建，这样对老百姓是一个伤害。土地的所有权属于全体民众所有，我们政府只是管理使用权。你首先要把民众住的问题解决好了，这样才可能有一些房子可以做一些投资性的产品。比方说新加坡有20%的商品房政府是不管的。地拍给你了，然后你自己去开发。

主持人：20%是商品房的一个自由市场。中国占多少？

牛刀：中国现在基本上大量的都是商品房。像保障性的房，经济适用房所占的比例不高，但是从目前来看，未来几年，深圳已经达到了40%，广州是42%，北京也达到了36%，上海现在就看它的规划了，它未来5年做4300万平方米，这是不够的。因为上海现在一年3000多万平方米的销售，每年900多万平方米的经济适用房才占30%，他应该做到每年1500万平方米的经济适用房的供应才合理。

主持人：您说到政府保障房是中国的长期国策是非常好的，感觉是非常有见地的。目前中国的买家只能眼巴巴等着政策，却不知道如何使用别的权利。比如说在美国买卖双方可以殊死拼杀，尤其在买方市场，中国为什么没有形成买方市场呢？

牛刀：中国楼市买家没有很充分的尊重自己的权益，但是最主要的还是卖家一直以来非常强势，就在房子卖不出去的时候，还是很强势的。这个在正常的市场状态下是不可能的。

主持人：一般供求关系中需求旺了他们才会牛。大家都不买了，你就当孙子。

牛刀：但是现在还是这样，就把开发商把房价顶到天花板上就是不降，上市公司拼命发债，非上市公司四处借高利贷来弥补现金流都不肯降房价，实在撑不下去了就转款走人。最近厦门一个房地产商跳楼自杀，都是这种情况引起的，他没有必要借高利贷的，你就是把价格降下来，但是价格下降毕竟涉及一个面的问题。是一个什么面，你在这个城市，大家都是这个价，你突然一猛降，其他人都攻击你。像万科，在房地产太强势了，在北京还是降价4000块钱。

或可“以租代售” 渡过三年内的高房价危机

主持人：您也写了一些文章预测，您说中国三年之内房子不会再涨了，它的上涨率几乎为零，你建议大家“以租代售”渡过这个观望期，您为什么会有这样的一个提议呢？

牛刀：美国的经济周期对全球的经济周期是有影响的。网络泡沫破灭，当时是2002年的事情，2002年到现在7、8年，又一轮泡沫破灭了，也就是说它在经济发展的过程当中，增长的过程只有7、8年的时间。但是这一轮的经济调整美国的金融危机可能已经导致了美国经济陷入了一种深度调整或者是衰退的状态。这种深度调整或者是衰退状态不是一年两年所能够调整好的。我们在分析美国这个经济周期的时候，他是要延续前两个泡沫的调整，一个是网络泡沫，一个是房地产泡沫，这两个泡沫破灭以后，他进入了这一轮的调整过程当中，最起码要5到8年。也就是说，今天总统选举应该是奥巴马上台，奥巴马上台以后，他是大量的购买房子送给穷人居住，在这种情况下，他首先保证民生以后才来发展经济，也就意味着在奥巴马执政期间，他将完成这个阶段的调整。如果美国经济发生五到八年的调整，中国的经济同样不是一两年能够解决的。要走出这种调整周期最起码也要3到5年。在这3年当中，宏观经济处于一种调整的状态。那么他的微观经济放到他的房地产的房价上来讲，我刚刚跟你讲的一个经济规律，在央行开始降息的时候就是房价进入下降通道的过程，他还降息，房价还降，还降息，房价还降。就是这么一个过程，这个过程要两到三年，可以说最起码要3年才能完成，你完成这个过程以后，房地产的结构开始发生变化了，供应布局开始发生变化了，价格的市场的细分化也出来了，然后你才有一个很健康、理性的房地产市场，然后你房价可能还会有一个随着经济的增长会有一轮增长的过程，但是现在来讲，千万你要注意这一点，这是经济规律，是别人撼不动的！

牛刀：上海有两个政策在全国还是滞后的，一个是“90、70”政策：我们是2006年中央政府号召每个城市住宅供应90平方米以下的住宅必须占到70%以上，上海是没有做到的。到现在还没有做到，新批的土地当中还有很多是大户型的。在一线城市当中，上海的社会保障性的住宅建得是最慢的，今年8月份才宣布今年下半年动工160万平方米，五年内兴建4300万平方米。这个对上海整个房价的影响在后三年，但是目前来讲，上海这几年依靠周边的江浙两省的炒家，把房价已经炒得非常高了，现在下降一点点，不能解决问题。但是上海除了老上海市民，原来老公房该拆迁的已经拆迁了，没有拆迁的暂时动不了，那部分人不是一个很大的问题，最大的问题是白领阶层，因为上海的白领阶层非常庞大。

主持人：台湾来上海定居的也人数不少了。

牛刀：这部分人是上海的潜在的消费群体，我为什么说要以租代售呢，现在来讲，当然叫父母亲支持你，那也是可以的，因为年轻人都面临这个问题，都要买房成家立业，在这种情况下，你自己资金不足，以后可能还背上一个房奴的包袱，20年到30年的按揭，让自己的才能发挥不出来了，整天就是围绕着房价、每个月的按揭在工作。

主持人：结果生活质量和幸福感都下降了……

牛刀：是的。这样对中国的下一代发展非常不利，他们活得太辛苦了！你要把他们从这种压力之下解脱出来，让他们有更多的精力，更多的才能干事业，干工作，去发挥那种创造性的，抓住最新兴的产业拼搏，这样才是社会发展的动力。你把这个动力给消耗了，这个城市你怎么发展。上海现在成了中国开始出现了经济负增长的城市。这种情况下，政府可以出面，针对一些普通性的住宅，这些住宅开发商如果现在资金有困难的，只要你是现房，我政府给你解决资金问题，但是条件是你把这些房租给这些白领，长期租给这些白领，一个合适的价格。比方说三年以后，这个房子的首付款是20款，3年以后，首付款差不多了，以前的租金全部可以冲抵首付款，然后后面的来做10年、8年的按揭，这样你就很轻松，开发商也解除了资金的危机，整个楼市也有成交量放大的结果。把一种不实在的购买力转化为实在的购买力，只不过在3年以后才承担消费的责任。

主持人：你最想对网友说的是什么？除了你说“发展经济保障房是我们长期国策”，这是一句非常精辟的话之外，您还想对网友说是不是三年之内不要买房，最好租房好了？

牛刀：我不想说这样的话，我也不动员大家买房还是不买房，很多个人的实际情况都不一样。现在唯一要做的，我认为我们是要推动中国住房供应体制的一种变革，推动真正的我们叫刚性的购买群体的需求能够释放，如果刚性的需求能够释放，对中国房地产目前来讲就会走出这种僵局，而释放这种刚性的需求一个是降房价，一个是抑制通胀，第三是我们寻求更好的办法，比方说以租代售。

视频连接：牛刀与美女视频主持谈房价