牛刀：回朱大鸣：从民生的视角看住房投资

大鸣兄：

你一亮剑，应者云集。许多博客都加入到我们这场论战里面来了，一来说明支持你的人不少，二来说明大家都在关注2008年住房是否值得投资。我呢，想和你换个视角，来看看住房投资。也就是说，从民生的视角看，住房不仅仅毫无投资价值，而且，中国的住房其实一直是在贬值的。

对不起，我把你和另外一位朋友混淆了，你去的是英国，而他去的是美国，再加上春节期间一大帮朋友出国度假，也就发生了如此张冠李戴的事，实在抱歉。不过，我非常赞同你的慎密，你说，还有一点，我们必须考虑的是：我们是尊重事实，还是仅仅从愿望出发呢？我觉得大部分的业内人士，还是从民生角度去行文，只不过是有些说的是事实，有些说的是愿望-- --- 当然，这种愿望是也反应了人民的呼声。

可见，你的胸怀和境界，都是我应该学习的。那么，就顺着你的思路，谈谈我的看法。当然，不仅仅是谈愿望，也谈事实。

我想一个最大的事实就是，住房是一件耐用消费品，其主要功能就是居住。这个事实，我想是任何人也无法否认的。单许昌先生说，住房是人的一生中最重要的投资品，我以为，并不正确。我也关注过联合国制定的《１９９３年国民经济核算体系》，包括中国的消费指数为什么不计入住房，而将住房列入投资当中。作为政府核算体系，这样做是有一定道理的。但是，对政府核算体系有道理的事，不一定都适合个人。

无可否认，中国还不是发达国家，还处在发展中。据哥伦比亚大学经济学教授，“休克疗法之父”，全球发展问题专家杰弗里萨克斯披露，中国还是中等贫困国家，有25%的民众每天收入不到2美元。杰弗里萨克斯解释说，中等贫困通常指这样的生活条件——仅仅是满足了生活的基本需要。当然，我丝毫不怀疑，中国已经有大量的富人，而且，富人正在主宰着中国的资本市场，但是，如果把房地产也演变为一个资本市场，那问题就来了。大量的中国民众将会活得很辛苦，尤其是一代年轻人，那不是投资，是在投命啊，而且，有的是把两代人的命投在一套房子里。

我在前天的博客中，批评了央行在今年元月把60%的贷款投向了广东，江苏，浙江，山东，上海和北京，中国其他20多个省市才投了40%，这是多么不公平。可再一想，这六省市贡献的GDP也有60%。我们应该承认中国经济发展中，区域的极大差异。同样，我们也承认中国贫富的极大差异，但绝对不能漠视中国社会的贫富分化，而对穷人群体的关注，是一个社会的良心，是一种社会的正义。缺少了这点，中国社会将无可救药。遗憾的是，恰恰去年的高房价，形成的正是对穷人群体的疯狂掠夺。而实施这种掠夺的方式，就是在官商勾结的背景下的房地产投资。

其实，严格地说，2007年发生的大规模的炒楼行为，并不是正常的房地产投资，而是彻头彻尾的投机行为。开发商囤积居奇，投机者利用大量的购房者的信息不对称，大肆进行欺骗和讹诈。半年之内，区域性的房价猛涨70%以上的绝非少见，有的甚至翻了一倍多，试问，世界上有这样的房地产投资吗？囤积居奇，炒买炒卖，哄抬物价等等这些行为，都是缺少基本商业道德的，有的甚至是违反市场法则的。一旦这种缺少基本商业道德甚至违法的行为，充斥中国的许多城市，本身就是对市场的最大破坏。

列举以上事实，是想说明中国的所谓房地产投资已经走得太远了，但还没有走上一条不归路，经过宏观调控，泡沫受到一定程度的挤压，投机过度的地方房价开始大幅下降。从市场上来讲，房价上行的动能已经耗尽，即使个别地方房价还没降，那也是无量前行，苟延残喘，短期内不可能上涨的。中房集团董事长孟晓苏博士“春节后北京房价要大涨”的预言，看来是彻底破产了。

就算站在资本的立场上，来看现在的住房投资，短期内也改变不了房价下跌的大局。什么人民币升值，GDP增长的势头继续，城市化进程在加快，北京一年新增人口52万等等，能说明住房投资还有价值吗？对深圳所有的炒楼者来说，交易的税费占房价的12%以上，就短期来说，谁敢保证房价可以涨12%？那么长期来讲，所谓投资有两种，一种是赌房价涨幅超过通货膨胀，另一种是以租养贷。对前者来说，只要人民币升值通货膨胀就很难遏制，反过来说，人民币不升值不动产也就无法保值；对后者来说，中国的“租”从全局来说永远也养不了“贷”，这点我曾在博客中已经发表了看法，在此就不多讲了。

还有一种观点是纵向来比，说30年前10万元买的房子现在卖100多万，我想有可能吧，可30年前一公斤猪肉才3毛，现在要30快呀，从这个意义上说，住房是一直贬值的。就这点来说明住房只升不降，也有点牵强吧。

总之，过犹不及。已经炒高的住房，其价格已经完全背离了应有的价值，中国社会需要有一个良好的心态还其住房居住的功能，等到天下苍生都有遮风避雨之所，再来谈谈住房投资或许还有点意义。

牛刀个人官方网站