转眼之间，去年的九部委新政颁布至今已将近一年，调整楼市供应结构的“9070”政策，即90平米以下的中小户型要占70%以上，也平稳实施了一年；开发商从拿地到楼盘封顶发售，一般需要一年左右的时间，也就是说，在“9070”政策一周年之后，小户型供应量的大量增加会逐步显现出来，同时，大户型增量放缓，目前楼市以大户型为主的格局将会逐步扭转；那么，这种格局的改变，将会对投资者带来什么影响？未来投资者应该关注哪些楼市热点呢？

小户型大量增加对市场的三个影响

“链家地产”市场研发中心认为，“9070”政策对于房产市场及其上下游行业的影响是深远的；单从房产市场的角度来看，主要是改善楼市供应结构、增强消费者预期、有利于平抑上涨过快的房价三个方面。

首先，改善楼市供应结构。据北京市房地产交易管理网数据显示，截至2007年5月10日，北京市可售住宅套数为78856套，套均面积达到145平米，京城楼市供应是以大户型为主；而据“链家地产”统计资料分析，2007年4月二手房成交量中，90平米以下的中小户型成交量占比为66.2%，可见中小户型是购房者需求的主流。供需的不匹配直接反映了楼市结构的“头重脚轻”，中小户型的供应量无法满足最广大的中低收入群体的需求，而“9070”政策最直接结果就是大量增加小户型，逐步稀释以大户型为主的供应结构，满足最广大消费者的需求。

其次，增强消费者预期，使购房行为趋于理性。在楼市房价持续上涨的过程中，除了房产市场的供求关系紧张、房产交易环节各项税费征收导致的税费转嫁房价等因素之外，大量的“冲动型”购房行为也成为助推房价上涨的原因；在小户型大量增加，需求能够满足的预期下，市场环境的变化会促使以自住为主的购房者更加理性。

第三，有利于平抑上涨过快的房价。小户型供应量的增加可以改善供应结构，缓解小户型的供求关系以及价格的过快上涨，由于小户型价格及涨幅一般高于整体房价，因此小户型价格的平稳将直接影响到整体房价的平缓。

小户型大量增加不会改变房价继续上涨的趋势

不过，“链家地产”市场研发中心同时认为，小户型供应量增加有利于平抑房价，但是不会使整体房价会调，房价依然会呈上涨趋势，只是涨幅会放缓；这是因为房价上涨的动力依然存在，小户型的增加并不能扭转紧张的供求关系，只是在未来整体的供应量中，小户型更多一点而已；另外，北京市经济的良性发展可以持续带动旺盛的消费需求，成为房价上涨的重要支撑；奥运带来的各项配套完善等效应也将会不断体现，从而助推房价的上涨。

小户型房产投资的三个建议

在房地产市场中，小户型一直是市场需求的主流，而小户型供应量偏少、升值潜力大，加上小户型总价低、初期投入少、投资回报率比较高，使得小户型一直受到投资者的青睐；不过，在“9070”政策逐步实施，小户型大量增加后，小户型“物以稀为贵”的局面将被打破；“链家地产”市场研发中心认为，楼市格局的改变，促使投资者必须做出相应的变化，而以下的三个建议，希望能为投资者提供帮助。

其一，四环内的小户型仍然值得投资。“9070”政策严格实行后，小户型的大量增加已成定局，北京市也是如此；然而，关键的问题是，小户型的供应将集中在哪些区域？从今年前四个月成交的土地来看，四环内的仅占20%左右，而其中住宅用地仅有一块，就是东铁营横七条44号土地；可以说四环内的供应量已经很少，未来土地的供应及房产的开发将呈现郊区化的趋势，相应的，大量增加的小户型会集中分布在四环以外，这样，四环内地段较好的小户型，其稀缺性会比现在更明显，其投资价值仍然值得投资者关注。

其二，交通便利的小户型仍然值得投资，特别是轨道交通沿线。由于轨道交通沿线对于积聚人气，提高区域房产附加值的作用，已经成为共识；虽然小户型大量增加，但是不会改变轨道沿线区域独一无二的优势，同样品质的小户型，轨道沿线区域的小户型更有升值潜力；另外，在小户型遍地开花后，购房者也会更加青睐轨道沿线的房产，这一点对于投资后的出租、转售非常有利，值得投资者关注。

其三，大户型不要盲目投资，要考虑未来持有成本的增加的风险，兼顾区域配套及大户型供需关系。未来小户型大量增加，大户型增量趋缓后，大户型逐渐也会像现在的小户型一样“物以稀为贵”，许多投资者可能会把投资方向转移到大户型；不过，“链家地产”市场研发中心提醒投资者，并不是所有的大户型都值得投资，大户型的投资一定要考虑未来持有成本的增加，兼顾区域的配套以及区域整体大户型的供需比例。随着物业税开征的逐步推进，趋势已经不可逆转，大户型的持有成本显然更高，投资者不可不察；配套不完善的大户型，一般是因为地段及位置并不好，虽然区域大户型的量比小户型少，但是很难吸引大户型的购买及求租需求，投资回报率也就无从谈起；另外，在一些房产格局较稳定的区域，现有的大户型存量较多，由于缺乏土地开发，难有小户型增量，这样，大户型很难形成差异化的优势，投资者面对这样的区域，入市也要谨慎。

综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，“9070”政策的稳定实施，使得楼市发生了较大的变化，无论是投资者还是自住者，都应该适时而变；特别是投资者，由于投资有风险，所以投资者在做出决策前，不应盲目跟风，理性分析才能更好的规避风险。