目前左右房价的10大因素
                  

1地方政府、职能部门在经营城市而不是管理城市。
    影响房价的第一因素是什么？原因复杂，难以言说，从表面来看是地方政府、职能部门在经营城市而不是管理城市。现有体制下，地方政府之政绩、地方官员之利益毫无疑问会造成与民争利的客观现实，中央高层是难以阻止的，他们以为自己是真正的老板、董事长，城市是企业，百姓是员工，忙于将公众权力和公众资源，这免费资产组织到他们的生产链上：规划时空大一点，演讲时高远一点，征地时少给一点，拆迁时硬一点，拍卖时贵一点，开发时卡一点，发钱时暗一点，总结时牛一点，升迁时点一点……另外信息不对称，媒体言论的不负责任，统计数据不可信，所谓专家大放厥词，税务部门、金融系统推波助澜等林林种种怪现象的出现，说明一个牢固的利益共同体已经形成，连开发商自身都感汗颜。如果地方政府、职能部门的官员升降是以民愿为基础，收入阳光或收入比小一点（新加坡为发达国家中公务员收入比最高，公务员收入：在职人均收入，6：1），何至于好些地方官在忙于经营城市，而忘记他们管理城市的职责。 
2房子目前是垄断商品。 
    有权威官员说土地成本只战房产成本的20%---25%，我惊骇于该行业领导的水平，为何睁眼说瞎话。众所周知，在国有土地出让实行招牌挂后，土地的楼面单价一目了然，主要城市都在35%---70%的水平，房价越高的城市，土地成本占比例越高，全国有经济实力的城市通常在50%---60%，如果那个官员说到不了，我敢说除非他辖区内土地交易都是暗箱操作的。那么占最大成本比重的土地，是否商业化、市场化了呢？我国土地分国有土地和集体用地两类，没有私人拥有永久产权的，国有土地（主要集中在原城镇老区，数量有限）可以出让（实际是出租）和划拨，集体土地（主要指广大农村）不可以流转，地方政府可以通过规划报批，将集体土地收购，变成国有土地，通过招牌挂形式出让卖掉，到市场上的土地再次买卖不允许，要政府代为买卖分成。试问：买进时由政府定价收购，卖出时价格、数量由政府控制保护，这是商品吗？别以为取消福利分房就是商品房了，土地交易垄断了，开发时各项政府收费垄断了，加上水电、通讯及燃煤等行业的再次垄断，你还认为那房子是市场化的商品吗？如果真正放开土地市场，让它私有化，试问：960万平方公里的土地那个炒得动？谁还敢拆你的房，叫你交了钱，还住到乡下去！房子目前还远不是商品，因此千万不要用纯市场经济的理论来分析房价。
3城市化进程的盲目突进。
    放眼全国，大概有400个地级市，3000个县或县级市，大大小小上万个开发区各自为政，都在大搞基础设施，尘土飞扬，老城区老城镇大拆大建，地方为政者无不激扬放纵，上下五千年，就数这五年最忙。对于一个有深厚意识积淀、人口众多的大陆农业国家，工业化、城市化进程应慎重，速率应控制，其相应资源环境配套的步伐要协调，任何超常规跨越式发展、盲目突进会使经济、社会、生活陷于高负荷运行，一旦崩溃，可逆性差，代价昂贵，教训惨痛。现在全国象是在搞类似以前文革的那种统一运动，轻视各地域自身特点与差异，不利于优势整合，资源、环境与社会生活无法和谐、匹配。有专家称我国20年间，城市化从15%达到了现在的35%，按目前速度，达到中等发达国家的70%还有10-15年。倘若数据属实，目前我国30年，相当于市场环境成熟的英美日等国百年以上进程！面对几近新增一倍的人口压力，拆迁的被动需求，仅这2条件足以让房价再昂首阔步十年以上！那是不是可以这样认为，如果不考虑当前城市化进程的速率是否荒诞，单从房价这一点来看，等下降可能需要一代人的青春！

4行业利润的巨大诱惑。 
    如果开发商亏本或暴利，那么倒霉的肯定是老百姓！为什么？如果房产无利可图，买了立马贬值，你能安心住吗？如果房产行业不景气，相关的物业管理、住宅环境、房屋质量等等小问题会层出穷，更不要说金融行业、税收系统、地方财政要面临大麻烦！但让大众把薪水都消费在房子上，他怎么会因为这样安居而乐业起来，其它行业又怎么办？景气是指行业平稳健康发展，任何极端的做法都是不理智的。开发商应该赚钱，可问题在于你是否暴利？虽然垄断机构无本万利，攫取大半，但开发商依旧乐此不彼，越搞越大，因为相对于其它行业，它依然暴利。我们可以看一下5万平方米的楼盘，其5000元房价的构成：土地楼面价2700元 ，建安及配套1200元，政府和垄断行业收费及税收350元，管理成本200元，其它50元，利润500元。你不要以为开发商利润才10%不过份，在大约2年的时间内，静态情况下开发商投入自有资金一般不会超过4000万，买地时有银行为其贷款，建造时建筑商为其部分垫资，最大的资金来源则是预售的收入，加上民间融资灵活补充和拖欠部分款项，他足以操作完成该项目，而其利润在3000万以上（加车库收入，多面积收入，卖楼号等预算外收入），2年时间4000万赚3000万！动态形势下涨幅产生的巨额利润还不在内！还有哪个合法行业与之媲美！于是，这块大蛋糕上，叮满了各种蚊虫：投机者，中介，媒体，专家，学者，甚至地方官员……倒霉的是倾几代人存款或无奈透支的真正购房者 ，或许还有被拖欠工资的民工，倒是部份贫民沾光，房价涨跌本与之无关，再便宜他们也买不起，倒是政府为安抚稳定及拆迁等意外原因，弄出个廉租安居房，让其香了一鼻。再细究一下，这是把社会核心层普通城市居民和大部分中产阶级老老实实艰难打拼下来的财富，分给拥有资金和权力的投机者及部份本一无所有的贫民。显失公平啊！
5投资渠道过于狭窄。
    改革开放20年，完成原始资本积累的新贵及一些富裕起来的新兴中产，他们的资金除了本行业的扩大生产，还能干什么？跨行不熟知，难以掌控，高利贷法律禁止，信用体制缺失又使民间资本运作无保障，股票是永远的痛，怎么样才能像英国初期的食利阶层，坐吃山不空，啊！只有房子了，如果卖价不理想，就租嘛，至少租金比存款利率高，再说经济发展、通胀的预期，都是看得见的。于是乎，象高考一样都上一条道，挤吧，能埋怨谁？让他们在半市场经济的情况下，自觉觉他，高风亮节，偏偏不入此行，是不现实的。如果建立专业资本运作商或行业协会等民间金融中间机构，健全信用体制，按市场游戏规则把游资集中起来，使融资投资渠道双向畅通，引导他们参与垄断行业的竞争，参与自主创新研发，参与朝阳行业的发展，甚至跨国并购等等，或许也是一条出路。否则，非要把这些资金存在银行、放在股市，为人鱼肉方才罢休。有点只许官兵放火，不准百姓点灯，有失公允之嫌。

6社会变革、阶层重组的推动。
    改革开放让原本差异很小的社会结构发生变革，严格来说是巨变，分化组合之后，使城市有了贫民、居民、中产 、富人之分。大拆大建、取消福利分房及住房市场化后，又使他们的区分可以从外在表现出来，除了当初福利分房及企业转制存在的不公外，还是应该正视和面对这一过程和现实结果，这是社会发展必然。全国各大城市几乎无一例外，住宅格局也在分化，形成贫民区、移民区、老人区、中产区、富人区等林林种种区域。城市居民、移民在分化后逐渐对号入座：香车驶入大门时，原是人民子弟兵的门卫，给已成富人们的大哥大嫂敬礼，不比退役时与战友的那个规格差；中产阶级白领们不肖与老邻居为舞，二次购房后正在满足所谓时尚的小资情调；还未被拆迁的老街上，老人们给儿女肯光积蓄后，继续享受午后的阳光，只是耳边的声音不是以前熟悉的本地方言；老新村人来人往，几个外来打工妹正在烟雾缭绕的烧烤摊前争执什么，拖儿带女的鞋匠不知何故，在已改成卧室的车库里骂老婆…… 经济的发展使各阶层的人都在寻求自己的需要，房子是他们努力调整的最大目标，以显示他们之间的不同，加上不甘堕落、不切实际、不敢面对的盲目跟风者不乏其数，使左右房价的力量又多了一股。否则，为何老实人任志强，说了他的房子是给富人住的这话后，挨了板砖？其实，人贵有自知之明，排定座次，才能心安里得。
7传统理念对于现代消费的畸形认知。
   自住率最近一直被很多人提起，因为以前没有这概念，传统理念是安居才能乐业。其实居者有其屋之有屋，可买可租，目前80%的自住率已经超英赶美，再发展下去，恐怕连乌托邦也能立马实现，这种非买下不是安居观念确实不理智，可这是多少年传统下的消费观念，难以要求一下子刹车，有个缓慢释放过程。还有大量移民、农民以为进城的第一成功标志是买房，觉得只有买房了，才真正站住了脚，才进入了这个城市，其实，不量力而行的话，有些人老是在贫民里转悠，不见得有好日子，可这就是他们的生活和理想，你也正面阻止不了。另外保障体系不到位，一时难以叫买房养老，买房就是买保险的观念熄火，谁让医疗教育都成产业了呢？对住宅面积的要求已经背离了我们还是发展中国家的现实，城市人均居住面积已超过中等发达国家的水平，也许这个时候我们忘了，中国还是人口第一大国，在理想与现实之间，我们丧失了理智，稍敢安慰的是国六条里有90平方米的概念，姑且不说它强制执行有反市场和一刀切的倾向，至少我们知道这是在倡导节约居住的信号。否则，真不知道今后我们的子孙到底要住到第一百零几层楼？
8构造成本的提高。（暂缺）
9 居住要求和整体收入的提高。（暂缺）
10市场国际化的推动。（暂缺）
     结论，要使房价平稳合理增长，必须对上述10大因素解析及格，并对症下药。如果某些地方政府还在鼓吹经营城市，叫嚣什么超常规跨越式发展之类的恶心口号；如果投资渠道依然那么狭窄，民众尚失理智的消费没有收敛；如果动不动就来交税新政（美其名曰压制投机，地方政府在高税狂喜时，又实实在在的使房源减少，增加交易成本，抑制了二手房市场）；如果真以为廉租房、安居房可以解决我们这个人口大国普遍存在的问题（我国需要50%左右，发达国家此类房源也只占了10%左右）；如果只是为了缓解和平衡各方利益，如果……。那么，无论国八条或国六条，还是将来的国七条，中央高层的良苦用心，都将效用甚微！无法撼动10大因素之根本，而且希望近几年内有效解决是不现实的。至于这段路要多长，很难预期，象一场战争，或许还要类似8年的抗战历程，只是反复之后已是面目全非，离初衷甚远。
     因此奉劝买不起房者，要有勇气面对成为廉租房、安居房对象的现实，因为你是贫民，除非你能努力改变；需买房的百姓，不必徘徊等待，唯一要做的是掂量自己的钱袋，量力而行，避免成为房奴，知足常乐；已二次购房者不必惊慌，耐心等待，你本可以快乐的，因为一个社会最有满足感、稳定感、责任感的是中产阶级；欲投机者前途未卜，还是把精力花在实业上，为大陆国家的民族在发展初期挣些底气，必可修成正果。