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博主公告
    

  国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏作家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。

  房地产专业理论深厚,曾获广东省房地产研究成果一等奖、广州市市直机关“十佳青年”等奖项。著有《消费者睇楼abc》、《广州楼市观察2000》、《建筑风格与楼盘特色》、《广州房地产经典户型大全》、《广州新锐建筑设计机构作品精华》、《万元房时代的思考》、《城市策划实战案例》等专著。近年发表房地产专业文章超过500篇,在国内房地产界影响广泛。
 
  现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 http://www.gztczy.com/总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。
  
近期经典案例包括:
  (一)城市片区发展研究:广州琶洲国际会展区(10平方公里)、广州珠江新城(6.6平方公里)、广州番禺洛溪岛(9平方公里)、广州地铁三号线上盖(6平方公里)、广西柳州古亭山片区(30平方公里)、广州国际美食城(广州市政府2004年重点项目)、广州广氮亚运村项目(2平方公里)、广西桂林呈辉公司项目(4平方公里)等。
  (二)大型项目全程策划:广州岭南新世界(178万平方米)、广州东方名都(40万平方米)、广州新都•盛世名门(40万平方米)、广州体育公园(500亩)、广州冼村旧城改造(60万平方米)、广州猎德村旧城改造(60万平方米)、东莞第一国际(60万平方米)、佛山东方广场(39万平方米)、山东鲁能集团泉州项目(2373亩)、河南商丘东方新城(3000亩)、南宁八桂绿城(2000亩)、南宁广东商业街(1100亩)等。
  (三)复合型地产项目策划:南宁花花世界(5800亩,花草苗木基地)、广东阳江闸坡马尾岛项目(3平方公里)、南宁广西文化城(40万平方米)、鲁能厦港项目(16万平方米)等

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广州楼市至少还有三年繁荣期 (2007-10-11 9:43:29) [发送到微博]
广州楼市至少还有三年繁荣期
 
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
10月10日,我接受了广州楼市记者就楼市投资这个话题的采访,内容如下:
 
1、2007年年初至今,广州楼市投资市场正呈现一个较为火热的状况,您认为造成这种火热情况的原因是什么?楼市投资还能火多久?以及楼市投资出现了哪些新的趋势?其整体回报率呈一个什么样的走势?
 
答:广州楼市的投资价值从2006年开始体现。由“平民化消费”、“升级换代消费”,向“投资型”、“炒楼型”购房行为转变。
 
楼市价格快速上升带动了投资的热情。2006年以前,广州楼市自住、自用型买家占80%以上,投资、炒楼型买家只占10-20%。到今天,后者比例已经上升到30-40%。
 
值得注意的是:目前广州楼价急升,而租金水平稳中有降。当前广州写字楼年租金回报水平约7-10%,商铺6-8%,住宅约3-5%。
 
从租售比看,由于售价上升过快,物业投资回报水平正在下降。买家仍然积极入市的主要原因是:物业潜在升值能力突出。买家不是在买租金的今天(带来的投资回报),而是买一个物业的明天(价格)。
 
2、广州市场上最有潜力的投资地段以及产品类型是什么?原因是什么?各热点地段以及各类型产品的投资回报率分别是多少?
 
答:广州市场目前最有投资潜力的地段和产品有三大块:①珠江新城CBD地块,未来2年楼价升幅将达50%以上;②琶洲会展区;③越秀、天河、海珠等中心区中的大型小区型二手物业。
拥有这三类物业的人,将是未来广州楼市潜在的获利者。
 
3、 为了限制房价,国家相继出台了多种政策对市场加以调控,比如购置第二套住宅首付提高,央行持续加息等等,种种调控政策对投资楼市有何影响?您认为哪条政策对投资楼市的影响最大?(附加:各种调控政策是否存在漏洞让楼市投机者有空可钻?)
 
答:政府对商品房价格调控的决心很大,措施也会接二连三。未来潜在影响很大的是:物业税的开征。
 
降低交易成本,提高持有成本,将是今后政策的主要导向。目前的政策仍然未到位。
 
4、  您认为楼市投资对房价的影响有多大?开发商是否会(如何)借投资者投资之势趁机拉高房价?
 
答:广州楼市目前正进入投资型买家,富人垄断的阶段。垄断型的发展商、急于业绩提成的中介公司、少数富人都是推高楼价的元素。
 
5、前段时间由于深圳房价过高,炒房客纷纷转战广州?您怎么看这些现象?外地炒房团对广州房价以及投资市场各有什么影响?
 
答:广州楼市今后将不再是广州人的楼市。深圳人士、珠三角人士、外国、港澳人士都会进入广州购房。
 
迄今为止,广州楼市仍然没有壁。广州是个不设防的城市。如果炒作资金进入过多,楼价有可能会被继续炒高。
 
6、有开发商曾经担忧如投资客占据太高购房比例会提高楼盘空置率,从而影响楼盘入住率、人气以及购房者信心,对这种观点您有什么看法?
 
答:当前投资型买家目前仅占30%左右。而且2007年以后才出现这种情况。投资、炒楼者仅占少数,还未形成气候。3年以内,不会因为空置率而影响广州楼市信心。
 
7、对于广州投资者而言,周边哪些城市或者地区最具投资吸引力?这些地段的优势在于什么?
答:南海很有潜力。广佛都市圈的连接地带,经济实力、人气、政府动作都很大,前景广阔。南海在未来不输花都,也许可能超过番禺。
 
8、广州楼市投资风险是否位于一个高企阶段?投资客应该怎样避免楼市风险?
 
答:广州楼市远未到达高危阶段。
 
理由有三点:
 
(1)    广州楼价较深圳、上海、北京等城市,相类似物业的价格依然偏低。中心区物业价格正在“补涨”。
 
(2)    投资行为2007年刚刚开始,正方兴未艾。投资买家刚刚由10-20%升至30-40%,正是楼市活跃的时候。
 
(3)    政府并未有直接打压房价的具体措施。
 
9、今年股市走势良好且连创新高,投资基金也是越来越受追捧,故股市和基金的火热对投资楼市有何影响?
 
答:广州楼市与金融资本市场的关系越来越密切。股市、基金与楼市正处于共同繁荣阶段。当然,也有在共同衰退的风险。
 
10、您心目中的理智投资应该是怎样的?楼市投资者应该持有一种什么样的心态?入手和出手的时机应当怎样去把握?
 
答:2007-2009年广州楼市仍然是“购房年”,对物业宜进不宜出。具体要选优质物业。
 
11、您怎样看待广州未来楼市投资的前景?未来半年乃至一年内广州房价的增幅约为一个什么样的比例?投资回报率如何随着房价的增幅而波动?
 
答:未来一年内,广州中心区优质物业的结各升幅平均。有可能在50%以上。现在的广州楼市有点象股市处于3000点的时候,正处于快速上扬阶段。虽然人人都说“价格高”,买楼的踊跃程度还会加快。买楼仍然属于“中、短线”行为,靠“长线”收租是愚蠢的。2010年左右,广州楼价可能见顶。
 
广州楼市至少还有三年繁荣期。2007-2008年将肯定是“大涨”年。
 
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