开发商打破“四高”，楼价就可能降下来

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

今天分别接受了广东电视台和东方卫视的采访。

今天谈的都是热点问题：一、2011年开发商负债情况分析，开发商会不会因为资金紧张而降价？二，目前市场“量跌价稳”，开发商是否应该示弱，楼价有没有下降可能？

我主要谈了如下几个观点：

1、2011年开发商资金紧张已成定局，因为资金紧张而采取降价将是大概率事件。

过去几年，由于市场兴旺，开发商大多采取了激进的发展策略。2010年全国房地产投资额高达57557亿元，同比增长达33.5%。

2010年开发企业土地开发面积21254万平方米，但2010年开发企业新购入土地超4亿平方米。新买土地是当年土地消耗量的2倍。

大量买地的后果是开发商资产负债率持续走高。40家上市房企公布的数字显示，累计负债达6035亿元，同比增长56%。平均每家企业负债150亿元。很多企业资产负债率达到70-80%。

在市场不断走高的时候，开发商负债再高，泡沫都不会破灭，相反，进取型的企业还可以利用财务的杠杆效应，发展壮大自己的企业。这是一个“饿死胆小的，撑死胆大的”时代。

然而，在2011年银根收紧、政策调控越来越严厉、房地产投资退潮三大力量的影响下，开发商的资金链在2011年很可能会出现问题。最快在5-6月，就可能有企业主动采取促销行动。

2、目前开发商应该懂政治，应该采取“一个让步,降低两个预期。”一个让步，指的是价格的让步，两个预期，是指对企业发展速度的预期和对利润的预期。

3、开发商打破“四高”，楼价就可能降下来。当前，房地产开发“高价拿地、高装修标准、高价格、高利润”的倾向非常明显。开发商如果改变“四高”的策略，楼价完全可以降下来。

以“高装修标准”为例，目前广州的住宅普遍装修标准为3000-4000元/平方米（开发商宣传的标准），6000-8000元/平方米也不罕见。开发商只要调低一点标准，楼价马上可以有一个较大幅度的下降。

又以开发利润为例。目前，几乎所有的开发企业都盈利，所有的开发项目都盈利，只见有人笑，不见有人哭，这种情况是不正常的。

别看上市企业的回报水平都不高。不要忘了，房地产开发的资本金只要求30%，一个项目如果投资回报是20%，开发商的自有资金回报率将达到66%。

打破“四高”，开发商还会有钱赚，也能缓解目前的困局。

4、2011年开发商的降价行动，将会有三个阶段：

（1）试探性降价、策略性降价阶段。时间大概在5月到7月。这阶段，开发商会非常谨慎，因为大众心理“买涨不买跌”。开发商将主要通过一些“甜头”试探大众大反应。

（2）经营性降价阶段。主要指迫于资金压力，由于经营需要，某些大开发商采取的降价促销行动。时间很可能发生在下半年9-10月间。

（3）全面降价阶段。全部开发商都憋不住，行业大降价。这个时间不好预测，但今年基本上不会发生。这个事件会否发生，要看政策面、市场面、资金面、经济面的发展。这是个全面博弈的结果。

2011年，什么事情都可能发生。