施永青：各位领导、各位地产界的朋友，很高兴在这里和大家分享一下我对中国房地产在金融海啸中的一些看法。

其实去年这个时候，我相信大家都没有估计到今年的房地产会这么火爆，价格会涨这么多，成交量会这么大。当时很多的开发商资金链都出了问题。为什么会出现这样的情况呢？是不是买房子的需求大大增加了。一些城市的流动房减少了，工资水平也没有增加。为什么在这样情况下，房地产的价格反而增加得这么快呢？在某个程度上说，我认为和政府的政策是有很大的关系的。另外，也跟房地产市场中的一些投资者、消费者的心态有关系。今年房地产会回暖得这么快，我认为很大的因素是跟政府的政策有关系，如果没有政府的政策，我认为出现这个情况的机会是没有的。政府在上半年流进房地产的总贷款已经差不多7万多亿，差不多8万亿了。这些钱流到什么地方去呢？流到实体经济的机会是很小的。当然从政府的角度来说，最希望这个钱流入到实体经济中。但是实体经济中基本上已经产能过剩。很多工厂已经有几条生产线停工了，他不会借钱去建设新的生产线，如果再停工这将会是很大的浪费。所以这个钱一定会流到投资领域去，包括股市和房地产市场中。我相信这一点政府是看到的。但是这一点对政府有没有好处呢？我认为是有很大的好处的。因为金融海啸对社会造成最大的伤害就是可能产生通货收缩。因为上个世纪90年的日本、97年的香港也好，经济出现的最大的问题就是通货收缩，当通货收缩的时候，物价会更低，那么谁愿意投资呢？等于说你的钱留到明年再买，就可以买得更便宜，大家就不愿意投资，也没有愿意生产，因为你要拿着今天的工资，今天的原料价格，但是你生产出来的东西卖得更低。意味着你要亏本。所以大部分的政府在金融海啸之后，主要的工作就是要打破人民对通货收缩的预期。怎么样去打破这个预期呢？具体的方法就是要做成人家对通货膨胀的担忧。

在这种情况下，其实基本上消费物价是不容易上升的，唯一能够上升的就是资产价格。所以现在世界上都出来了这个情况，就是消费物价的水平下降，资产价格上升。美国受到金融海啸冲击的国家他的股市还是上升的，由了资产价格的上升，大家就会对未来的通货膨胀有所担忧。对通货膨胀有所担忧之后，它就会去消费，会去投资。对刺激内需、使经济复苏都有好处。所以现在我们中国在今年上半年基本上改变了人们对未来悲观的情绪，从悲观转为乐观了，这个目标基本上已经达到了。到了7、8月份的时候，大部分的地区的房价已经是到了历史的新高。这是什么意思呢？就是买了房子的人基本上都赚钱了，让老百姓的感觉更加良好。

但是到了这个水平之后，政府还愿意不愿意看到这个房价继续上升呢？我认为政府的政策可能会有改变，为什么呢？现在大家都已经很开心了，这已经够了。让它再上升的话，就有人说这是泡沫，也有民间的情绪说房子买不起了，这个社会上一定会有为民请命的人，他们会出来建议政府做这样那样的事情。现在传媒界、学术界都有人提出呼声要求政府做这样那样的事。政府的态度是很明确的，就是宽松的货币政策不会改变，就是资金还会让他不断流入市场，但是流量我认为会减少。就是上半年资产的力道是很大的，现在不用那么快把这个价格再推上去。所以现在已经有一些地方对二次买房的人利息、要求的首付已经增加了。一些动用公积金买房贷款的比例有一些城市也减低了。这些反应了政府认为现在房地产的价格到了这个水平，他不愿意再看到这个价格像上半年这样的速度上升。

所以到了八月份之后，从我们中原在各个地方收到的佣金来说，基本上已经见顶回落了，成交量基本上小了20%左右。之前是大幅上升了一倍，现在才下降了20%—25%左右。这个市场还是不会出现太大的问题。开发商开的新盘要卖出去的话，基本上没有太大的问题。但是你要把这个价格每一次都调升就有一定的难度。有一些二手市场等着要卖房子的人会做一些价格的轻微的调整。但是在十月份国庆之后的价格，深圳的交投量就上来得很快。因为这两年深圳都是走在市场的前头的。在07年底拐点的时候深圳是先拐的。回暖也是在08年底深圳首先回暖的。现在的情况看，虽然政府想把价格推上去的意愿小了，但是中国已经不是完全是计划经济，民间资金的流向也起到了很大的作用。所以这次首次推动可能是因为政府的政策，现在因为全民启动了。所以这个资金还在流向投资市场。因为07年、08年基本上是“现金为王”，但是这个钟摆摆到今年的春节左右已经是高峰了，现在又摆回来了。在这样的情况下，我自己认为民间对投资还是有很大的影响力的。

现在中国的问题和西方很多的国家一样，都存在一个基本的问题，我认为就是资产截流的速度比新生的需求要快。这就是造成我们社会上很多基本矛盾的原因。中国现在也在实行股份制，就是公司赚的钱要用派股息的方法派给股东，广大的工作人员不一定可以分享公司的利润。在这种情况下，钱都是流到少数人的手上。少数人钱是用不完的。他们的钱用不出来的结果就会造成市场的需求不足。广大的工人、农民他没有钱买房，在这样的情况下，需求不足，产能过剩，结果就导致截流下来的资金没有出路。因为本来金融市场的就能就是把截流下来的资金重新引回到实体经济中。现在有钱人自己不做生意，他不会把自己的钱投入生意中，他的钱都是投入房地产、股市中。好象深圳的创业板刚上市，就会升值1倍多。一个理性的人根本不会做这样的投资的。但是为什么他们会做这样的投资呢？因为只要股票上涨他就有机会赚钱。所以股价上升也好、楼市上升也好，和GDP增长没有太大的关系，因为每年GDP的增长在西方国家都是3—5%左右，中国多一点也就是10%左右。但是每年的资产价格的上升可能不是因为GDP上升造成的，而是储存财富的人他储存财富的模式转移了。所以现在有钱人是很烦恼的，因为现在这个世界是赚钱容易，保钱难。现在这个社会你要努力工作可能可以赚到很多钱，但是钱赚回之后怎么样保住它是不容易的。这个不是由你个人做主的，要看美国联邦局的政策和中国政府的政策。所以有钱人的资产都是在不断转移，有时候放在美元中，有时候放在澳元中，有时候放在房地产中，有时候是放在黄金中。他们一转移资金这个影响就很大。

现在不单是房地产，在外汇市场也是一样的，外汇市场的交投量比整体的全球贸易总额还要高。为什么会这样呢？因为做外汇买卖的人，都不是贸易上做套盾。现在是资产拥有者为了保住自己的资产，把资产保来保去，但是我告诉你们，资产是不容易保得住的。现在现金不贬值还可以拿利息，其实这是一个扭曲的，不现实的想法。现在所有的资产，除了房地产，都是要贬值的，以前农业时代，农业上丰收了，你很多的谷子放在仓库中，会有什么结果，就会被老鼠吃掉了，霉烂了，所以农业资产没法保住。其他的资产，工业产品卖不出去的话，会过时、会贬值的，仓底货是不值钱的，新货才值钱。为什么要变成现金？现金是资产量化的一个代表。实体资产是会贬值的，现金为什么不贬值？中国有一个学者叫普如东，他有一个学生在一个小国家做过经济部长，他说，没有理由现金不用贬值，现金是拿来做资产计量的虚拟的东西，为什么现金不贬值呢？他提出一套方案，就是“游出货币”，就是所有的现金在每一段时间中都要交一定的营业税，就是要贴邮票，就是你的钞票每一月都贴一张邮票进去才可以用，结果就是你的钞票不断地贬值，他说如果你的钞票不断贬值的话，你就要把钞票尽快用掉。这样就可以把经济推动起来。

西方这次金融海啸之后，又有经济学家向普如东的学生求教这个事情。这反映了钞票也是应该贬值的。为什么现在钞票不但不会贬值，放在银行还可以收利息呢？以前不是这样的，你把黄金放在银行，银行要收你的仓租的。为什么银行现在不收保险费反而给你钞票的利息呢？主要的原因就是你把钱放在银行，银行不是放在保险箱里面的，银行是拿着投资的，所以把你的钱做成风险。在风平浪静的时候，你可以拿钱给他用，但是当经济萧条的时候，银行是没有钱给你利息的。美国这次也是这个方面出了问题，导致了一两百家银行倒闭。所以基本上你的资产放在银行中每一段时间也会贬值一次。所有的资产也会贬值，唯一升值机会比较高的就是房地产。因为房地产的价值是受土地上的人使用土地的能力，提升了房地产的价格。中国房地产的价格涨得这么？因为我们现在把土地拿来种田，一亩地亩产千金才几百块钱。如果把这个土地用做开工厂，一年收到的租金一定比做农业高。好象香港的金融中心，一个平方米一个月的租金超过1千块。所以说土地的价格受到土地上的人利用土地的能力而不断上升。所以中国人比较聪明，最喜欢投资在房地产方面。因为他是根据全世界科技的增长来搭顺风车。你买股票是买一个个别的公司，买个别的公司买错的机会比较多，买整个区、买整个城市的经济发展买中的机会比较多。所以现在这么多的资金流入到房地产中也有他的原因，现在全世界最值得投资的就是房地产，我自己的投资中任何时候都有一半是房地产。美国有文学家马克吐温说过：“快去抓住土地，因为上帝已经在停止制造。”所以人类的文明史就是土地的争夺史，其他的东西都可以因此而来。

房地产一定是值得投资的，但是它也有波动的。是不是政府会一路会支持房地产呢？我也认为不一定。宏观一点看，房地产的增长要实体经济不断地发展，如果人的收入没有增加，单搞房地产是不行的。刚才很多人说到，很多企业都转做房地产了。这种情况香港在90年代也出现过。很多开工厂的不做工厂了，订单也不接了，就去炒房子。这种情况也会引致社会的资源错配。政府就会干预了。香港在97年的时候就出现了大量的干预。

但是香港的经验也反应出一个情况，就是房地产打压下去对社会一点好处也没有。房地产真的掉下来之后，没有人愿意买。因为房地产不但是住的东西，也不是一个消耗性的商品。房地产价格越是下跌，就没有人愿意买。所以香港97年的房地产价格一路跌下来，就没有人买房了。家庭里面拥有房地产的人的比例反而减少了。本来董建华的想法是把价钱压下来，把拥有房子的比例在10年中从56%提升到70%。结果这个政策一实行之后，有房子的人也快快卖掉，比例不但没有上升，反而下跌了。所以房地产不一定是越便宜越是好。尤其在中国，有80%的城市有人有房子，如果把房地产压下来，就是打击了一大片，保护了一小撮。但是房地产上升之后，有一部分人也不高兴，觉得这部分人是剥削了大家。所以在西方有些国家有增值税，因为不是你投资者使这个地价上升的，是其他人的辛勤劳动使地价上升。所以西方的国家在房地产也会收增值税，中国也有增值税，但是有很多的增值税是收不到的。这一点刚才董先生也讲了。但是现在说的物业税会不会收呢？中国有很多人想收。将来有一个问题，中国城市中的土地批得很快，批完之后，中国的政府大量依赖在房地产中的收益，将来房地产的收益没有了，政府还是要想办法的。所以物业税最近一段时间可能不容易推行，但是将来我看要推行的机会还是有的，所以这个方面不能够掉以轻心，这一点我相信将来是不可避免的。总体而言我认为现在的房价在中国还可以长远看好，因为中国现在有一个经济爆发性的增长期，不是十年、二十年就可以完成的。所以在这个大潮中，做房地产是比较容易的。

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