限价房对抑制房价上涨有它的正面作用。限价房有别于廉租房，也有别于商品房，是政府最难操作的一部分，政府建限价房的初衷是为中等收入人士考虑的，但由于收入统计、住房状况统计的滞后，政府较难预测和管理。限价房建多少，如何建才能达到使中等收入人士的住房得到改善（区别于低保家庭的基本居住要求）又不至于成为财政负担，同时也要考虑避免冲击作为纳税大户的房地产业。广州敢为全国之先，率先建设限价房，不论最终结果如何，对全国而言，都是投石问路的第一块石，对住宅制度的完善是有贡献的。

　　限价房的供应量占了市场份额的15%～20%，通过加权平均计算，即使商品房的房价不下降，也可拉低广州市包括限价房在内的社会平均房价。

　　在有限价房供应的区域或产品与限价房类同的楼盘都会受到限价房的冲击，拉低同类产品的价格，从而达到影响全社会房价的平均值。

　　以市场价70%定价兴建的低密度高标准的限价房，可影响购房者特别是首次置业的购房者的心理预期，对抑制房价上涨有直接作用。但限价房由于推出仓促，在执行过程中出现了一些值得讨论的问题，需要大家反思，以便更好地完善限价房政策。

　　第一、限价房的政治意义大于经济意义，政府希望通过限价房抑制房价上涨，所以政府要投入（目前已大手笔投入了）。限价房的实际意义是限地价，政府规定了售价，发展商则根据既定的售价倒推计算可承受的地价并进行投标，所以说限价房实际上是政府在地价上让利，通过发展商向社会提供相对低价的政策性房屋。同时，限价房的推出事必要影响大部分同地区的同类型产品的商品房定价，因从而影响这部分非限价房用地的拍卖地价，换句话来说，会影响政府的商品房用地的地价收入和该部分房屋的税收收入，这就需要政府在平衡财政预算时充分估计到该政策对财政收入的影响。每个城市在每个时期的承受能力都不一样，所以要审慎操作。

　　第二、限价房建多少、标准如何，其实质问题是政府打算把住房保障的界线划到哪个阶层为止。若这个界限不清楚，就会出现目前的情况——建了部分大户型或低密度的限价房。要做好该项工作，首先政府要对全市住房状况作彻底的准确摸查，然后广泛听取各阶层意见，概括各时期内政府财力和社会住房水平定出住房保障界线，计算需要保障的人群数量，决定建设的总体规模；并且根据广州市人均居住水平定出保障性用房的建设标准（户型大小、装修标准、小区配套等）；绝不应出现限价房的人均居住面积高于全市平均居住水平，即限价房不应建成豪宅。

　　第三、限价房的定价方式有值得完善的地方。限价房不适合一口价，因为通常商品房即使同一栋楼也会由于楼层、朝向、景观、间隔等因素而造成各单元房价不同，最高价与最低价的价差会相差50%甚至一倍。而限价房一口价，则会出现条件较优的限价房与同类商品房相比不止便宜30%，有可能便宜一倍，而条件差的限价房，售价可能比同类的商品房最低价还要高，所以应该是限定一个楼盘的均价，允许上下有个幅度。

　　第四、同一区域不同楼盘的限价房的限价和建设标准应相近，避免出现相邻的限价房楼盘价格有较大的区别而让先后的购买者感觉不公平。

　　第五、限价房由于是先定价后销售，所以无法完全及时反映市场水平。因为限价房由拿地至发售一般需1年左右，此期间市场房屋价格的波幅有可能达30%～50%，而限价房定价是按照地块拍卖前市场价格的70%去制定，所以市场上一年半载的浮动足以抵消这一部分差额，所以出现商品房价格比限价房价格低并非不可能。所以限价房也应有浮动机制，若要调低已定价的限价房房价，则该部分损失是否应由政府在拍卖款中补偿或由政府统一收购，这问题值得研究一下。

 

　　政府建限价房的出发点是解决中等收入人士首次置业的困难，其实政府可采取减免税收等方式扶持中等收入人士（尤其是包括公务员在内的白领工薪阶层）置业，操作上有两点建议：

　　第一、减免购房者在购房过程中需产生的所有个人税费。

　　第二、既然认可购房费用是必要的生活成本，就应该提高购房者工薪收入的免税额度，甚至可规定首次置业者可退回若干年限内的已缴个税，同时，供楼部分的工薪收入可免个税直至供楼完毕。但是若房屋转让时则要补交购房契税，并且减免个税的做法仅限第一套房，且对人均购买面积应有所限制。

　　这样的做法，同样可做到政府让利，而享受让利的购房者又真正得到实惠，且多了选择的余地。

 

　　另外，现时对于无人认购的限价房或发展商不愿继续兴建的限价房用地应如何处理也是值得思考的。

　　若已动工并且交楼时仍未能成功出售的限价房，应由政府统一收购用作廉租房；

　　若属于发展商不愿再建或已建部分未最终完工的限价房用地，已等同于烂尾地，应由政府收回作廉租房建设用地或公开拍卖作商品房用地。然后对原限价房用地的建设单位给予成本价补偿。

　　若直接批准限价房转为商品房或限价房用地转为商品房用地则有失公平，更有违原建设限价房的初衷。