| 搜房专访新城市董事长曹志伟:地产界的学派型老总
记得第一次见曹志伟是在今年年初“珠江新城发展前景”研讨会上。初次见面，感觉曹志伟是属于“学派型”的老总，嗓门洪亮，谈吐畅快，举止优雅，观点独到。也因此，他在记者眼里留下了深刻的第一印象。
6月2日下午两点半，曹志伟先生如约来到搜房网直播厅，接受记者专访。在两个小时的专访中，曹志伟从个人讲到新城市集团，再从公司讲到市场，从“昨天”讲到“今天”，曹志伟娓娓道出他所经历过的和正在经历的一幕又一幕人生故事。
个人名言：
—做我自己想做的事情，建我自己喜欢的房子
—经得起诱惑，耐得住寂寞
—人不可有傲气，但不可无傲骨
—凭本事吃饭，凭良心做人
—做人做事要厚道
经得起诱惑，耐得住寂寞
记者：请描述一下你的学习经历以及工作经历。
曹志伟：我大学学工民建，后来考得了香港科技大学工商管理硕士学位。在1989年大学毕业后进入广州市房管系统工作，负责过政府投资小区建设和中外合资企业的工程总指挥，1994年开始创立“新城市”体系，从事工程建设、房地产开发、证券投资、物业经营等业务，新城市·自由心岸是首个开发楼盘，后来的新城市·钥秀成为“阳光家缘”的首家试点，现在在西关核心地带和珠江新城及一线江边分别拥有新城市·逢园和新城市·岭秀等多个市区项目。在这期间，还有一个小插曲。1994年，一个偶然的机会让在站在从政和从商的十字路口上，经过一番思考之后，我还是选择了从商，当时觉得我还是比较适合从商。
记者：是什么原因促使你进入房地产行业？或者说是什么原因促使你抓住了这样的机会？
曹志伟：我由大学毕业便分配到市房管系统工作到创立公司至今，从事房地产开发、设计、施工等已有16个年头，经历过广州房地产市场起步、发展、泡沫、破灭、萧条、复苏、再发展的阶段，选择这个行业，因为这十几年因居住需求和投资保值的原因曾经投资过不下二十套所谓代表各个时代的房子和别墅，同时作为建筑商也承建过很多住宅小区，但由于自己并非开发商，无法左右房屋的设计，不能够建造自己理想的房屋，所以一直想做一个自己想做的建筑“作品”，建一个青年精英的理想精神家园，01年，当时房地产正处于低谷的时候，我估计市场应该接近谷底了，恰巧在机缘巧合之下，竞得了一块地，新城市公司从承建商变为了开发商，并且集投资商、开发商、承建商为一体，开始进入广州房地产市场。
记者：这个行业带给你最大的感受是什么？在多年的从业经历中，您有何心得？
曹志伟：我想房地产行业给我带来最大的感受是可以做我自己想做的事情，可以建我自己喜欢的房子。
十多年做房地产的经历，能在勇于尝试、不断提升自我的中国地产界排头兵的广州房地产市场生存发展，一方面感受到幸运和荣耀，另一方面也感受到责任和巨大的压力，这些年的实战经验，让我最为自豪的是我们做到了“用产品来说话”，我始终认为“点石成金”仅是故事，无须强调务虚策划和概念，要站在消费者的立场来考虑问题。“要想得到一颗心，你就必须先拿出一颗心来”，发展商服务要做到关注细节和人性务实，经营要创新。如“无折扣销售”，如提出“后销售阶段”、参与阳光家缘首家试点等等。
记者：你认为自己在这个行业打拼中取得的最大的成就是什么？
曹志伟：我觉得自己没有什么特别的成就，只能说我能有一些新的看法与同行、下属交流，或者说贡献我的力量。
记者：你平常业余时间主要的休闲娱乐方式是什么？如果让你重新选择职业，你想去从事什么行业？
曹志伟：我现在的业余时间很少，每天工作时间在12小时以上，若按工作时间，工作态度和对社会贡献而言，是可以评上劳模了，当然在国企的时候就是年年先进了。在剩余不多的业余时间里，花时间最多的就是看书，我这人看书较杂，也较快，“吸收”也较好，飞一趟北京就看完一本讲义或一本书，将该记下的都记下了，该忘掉的也全忘了，心得也记了一整篇。记得小时候，绝大部分零用钱和劳动所得都买了书，中国四大名著、外国名著、《十万个为什么》，甚至父母和亲戚的藏书（包括《赤脚医生手册》、《军事案例解读》等）都在小学时代看完了。除了看书，就是体育锻炼和旅游了。
关于重新选择职业。我从不做不切实际的幻想，倒是有个理想就是公司管理上正轨后，我想歇下来，从89年大学毕业写起，以自己的经历写成小说，记录时代的变迁．同时也将一些工作心得写成教学的案例，也许，最后会归于校园，做些研究。
记者：你的座右铭是什么？
曹志伟：“经得起诱惑，耐得住寂寞”，这是我经营企业的座右铭。“人不可有傲气，但不可无傲骨”，这是我处事的座右铭。“凭本事吃饭，凭良心做人”“做人做事要厚道”，这是我做人的座右铭。
新城市，新生活
记者：请你介绍一下新城市公司的创立及发展的历史。
曹志伟：“新城市”已有12年历史的累积，是一个纯粹的民营企业。在2000年以前一直致力于政府市政工程和住宅小区的规划和建设，参与了许多旧城改造工作，2001年开始涉足房地产开发领域。现在，已发展成为以房地产开发为主，集工程施工、征地拆迁、物业管理、实业投资为一体的具一定规模和实力的综合性集团企业，完成了在广州四个中心城区的成功布点，拥有新城市·自由心岸、新城市·钥秀、新城市·逢园及新城市·岭秀等多个市区项目。应该说她的成长史实际上也是一部引证广州城市变化的发展史，她的成长足迹从一个侧面记录着广州城市十二年巨变的发展历程。
记者：你是怎样定位新城市地产？新城市地产在未来三（五）年内的发展计划是什么？最近有什么动作？
曹志伟：新城市的发展思路是：规模不求做大，但求做强，产品不求数量，但求品质。开发建设规模始终遵循“四个一”原则，即“一个项目在售，一个项目在建，一个项目在规划设计，一个项目在前期开发”的企业战略。我们的使命就是：新城市，新生活，创建物有所值的生活新空间。
我们强调专业。立志成为房地产行业最优秀的专业经营管理者，在人才的培养和选拔上，我们已经拥有了一支专业的、有追求的年轻精英团队，今年由一月份至今，聘请了国内最优秀的管理咨询公司为我们做管理提升，不断学习充电，目前，我们已经开始形成了科学、规范的管理运作流程、制度，懂得用专业人士的品性和严谨认真的工作态度、通过高效的业务流程，创造物有所值的专业产品，提供专业的服务，打造专业的品牌。
目前正在进行新城市·逢园的开工准备和新城市·岭秀的项目策划规划设计，力争打造为区域的地标式建筑。
记者：我们知道，新城市·玥秀是广州市“阳光家缘”系统的首家试点项目，请问一下这一事件的背景及原因是什么？
曹志伟：新城市公司及她的项目一贯支持政府的阳光性政策，规范操作、诚信经营，从而导致了我们被个别人误解为“另类”和“不入流”，你说的“阳光家缘”就是很典型的例证。记得刚接手新城市*玥秀时，户型上存在一些不合理的地方，但是它独特的地理位置和历史渊源，具备做高档住宅的基础条件，因此，我们接手后，并没有急着出售套现，而是对图纸进行了很多的设计修改，例如将全部内间隔全部拆除，根据项目定位改为两梯四户的豪宅设计；重新搭设全栋棚架将1.2米高的实心阳台改为通透式不透钢阳台，让风吹进来；把所有窗户换成塑钢窗，增设了多个南风窗和朝纪念堂的景观窗，同时也增加采光面积等，室内投入800元/平方进行包装，赋予其新的时尚流行元素，以豪宅的标准重新推出市场。在施工改造的同时，在市委和政府各建设管理部门关心支持下，认真负责理顺完善了各项手续，改造后，由于操作规范，手续清晰，地理位置优越，项目具代表性，所以被市国土房管局选定为首家（也是唯一）广州房屋管理系统试点楼盘，配合政府部门打造一个发展商和购房者的一个互信平台，规范了双方的交易行为，得到了客户的认同和追捧。
差异化核心竞争
记者：请你描述一下贵公司的企业文化？你认为企业文化在公司的经营管理中可以起到什么样的作用？
曹志伟：我们追求卓越，我们的企业年轻，经验不足、回头看，许多事做得并不完美，就像一个画家，回头看自己的作品时，总是觉得有点遗憾，但这也令我们有更高的目标。也因此而形成了我们专业型、学院派的文化特质及树立了严谨、专业、创新、负责的核心价值观，形成了规范操作、诚信经营的习惯，还拥有了一支专业的、有追求的年轻精英团队，同时，还拥有一群有学历、高素质、高品味的客户群，这是公司十二年发展的收获，也是面对未来挑战的有力保障．严谨、专业、创新、负责的企业文化，保障了新城市出品的房屋素质。
记者：在广州房地产市场，可以说新城市地产在规模上并非属于一线开发企业，但活的还是挺“滋润”的，你们是如何面对市场竞争的？你觉得贵公司最大的优势在哪？
左图：6月2日，新城市董事长曹志伟先生造访搜房广州分公司
曹志伟：任何一个行业，从规模上看，都有大中小之分，企业不论大中小，都是以质论优，每一个开发商在如今这样波澜起伏的市场中生存，都有各自的特长和优势所在，他们运用这些特长在市场中扮演不同的角色，寻求着不同的生存方式。任何一家企业，面对竞争的压力，要活得“滋润”，必须有两招致胜之道。这几年，新城市一直以专业的态度，负责任地为客户潜心创造有特点的精品——作品，所以得到了客户的认同和回报。
三年前新城市以物有所值的优质产品作为参与市场竞争的手段，现在提出以优质服务争取客户进一步认同，未来的竞争更是管理水平的竞争，加强管理将是战胜市场的重要利器。我们目前正在做企业全面管理提升工作。无论企业规模多大，多强，在市场上消费者看到的是产品，购买后感受到的是服务。我认为：企业竞争的接触点最终还是开发企业的产品——房屋，房地产行业的竞争是产品质量的竞争和售后服务的竞争，它们的背后是企业经营管理水平的竞争。
新城市的优势在于善于学习，勇于创新，这也是专业人员的本质。我们尤其强调专业，运用在设计和服务上形成优势。在一定时期内，将继续集中于市中心区域中小楼盘的开发，致力为青年精英和有品味、有生活阅历的成功人士打造理想家园。
记者：你认为在房地产开发经营中，哪方面的能力是最重要的？要注意什么？
曹志伟：作为致力于市中心中小型楼盘开发的房地产开发商，企业具有专业化、产品具有差异化是企业生存发展之道。在第二届中国地产主流峰会上，我说过：在房地产开发经营中，企业必须针对本企业在行业内的相对优、劣势，选择适合经营的方向和避开所需要避开的经营方向，并根据市场中特定客户群的需要，开发建设细分市场中目标客户所渴求的建筑作品。
记者：盘活不良房产项目是新城市地产的一大特点，请问一下贵公司在这方面有何诀窍？能否与大家分享一下经验？
曹志伟：应该说盘活“不良房地产项目”是新城市作为房地产开发的业务之一，这是源于我们对行业的了解和新城市十多年发展累积起来的足够实力。前面提到，新城市前期一直致力于政府小区的规划设计和施工，参与过许多旧城改造工作，近年来从事房地产开发后，对专业市场做了大量的调查研究和分析工作，对广州旧城有着极其深厚浓郁的感情。
1、“不良房地产项目”当中有些项目符合新城市的项目筛选标准：新城市会选择手续清晰、销售额3亿左右、购买后半年至一年内能动工，建设周期在1—3年的老城区和配套成熟的新区中心用地，适合开发“喜爱都市生活的青年精英”和“喜爱广州文化的成功人士”的精品居所。
2、新城市有能力盘活“不良房地产项目”。我们不但拥有相对充足的自有资金实力，拥有专业的房地产开发公司，配有专业的项目评估人员，专业的熟悉开发建设流程手续的人员、专业的规划设计人员、把握市场要求的专业策划人员、更关键的是有一套科学、规范的公司管理运作流程和制度；还拥有专业的建筑公司。能克服项目先天不足，创造地忠实地完成设计师设想，为客户建造精品家居，虽地“烂”楼“烂”而房屋优良；还有就是：我们在收购项目后会注入优秀的人才，通过科学的管理，优美的设计，精心的施工，合理规范地开发等元素，新城市舍得花费金钱、人力，更重要是舍得花时间提高项目的内在价值，使“不良房地产项目”成为优质房地产项目。
3、新城市有有信心、有恒心、有诚心盘活“不良房地产项目”。
记者：在房地产政策越发收紧、市场竞争越发激烈的情况下，你如何看待房地产融资问题？企业融资要注意什么？
曹志伟：关于融资，本人认为是可以作为增强中小房企产能的有益尝试，但不可过于依赖。任何一种融资的模式都离不开诚信和回报率作基础，所以我今天想谈谈融资者应该做些什么。
首先，本人不赞成企业过份依赖对外融资去扩大生产。作为专业的发展商应经得起市场的诱惑，做好从小到大的逐步发展战略，耐得住寂寞去潜心打造针对细分市场客户所需的精品项目，不求数量，但求质量，这样您的资金压力就不会太大，同时回报率也不会差。
第二、要融资，首先要反过来思考：您能给投资者什么回报？能否给出低风险、高比例的回报给对方？因此，开发建设整个过程就要规范、透明，创造足够的条件让投资者可监控每笔投资款的用途，让投资者觉得有保障，其次，把投资者（包括购买预售房屋的客户）真正视为合作伙伴，在成本允许范围内给出较高的回报。
第三、提高自有资金投入比例，降低投资者风险。自有资金投入超过50%，对投资者才有真正的保障，用自有资金去保障投资者资金。
第四、用精确的经济分析和专业的操盘方案，打动您的投资者。
我们新城市作为一个年轻创新型的房地产开发企业，在过去几年的项目开发经营过程中，并未急于开始融资渠道的探索，而是坚持利用高比例的自有资金，以雄厚的资金保障，降低小业主的投资购买风险和银行的投资风险，在行业内和市场中树立起诚信经营的口碑。相对于同行业的一般做法，新城市仍会控制融资幅度，保持较高的自有资金比例，随着企业经营规模的不断扩大，未来几年，集团将适当地调整资金结构、适量增加资金渠道、提高融资能力，以增加产能，满足企业高速发展的需要。
记者：你是如何如何看房价问题？
曹志伟：我认为房价是遵循“成本构成价值，供求关系决定价格”的经济学原理：
1、成本构成价值：有效投入越多，价值就越高；成本越贵，价值就越高。
随着拿地成本不断上扬，项目的建设标准不断提高，政府在基础设施方面的投入，未来人工材料成本不断上升，造成所开发项目的投入将不断地提高，继而构成了所有开发产品的内在价值得到不断提升。
2、供求关系决定价格：供不应求，价格上升，价格高于价值；供过于求，价格下降，价格低于价值。
随着房地产建设开发的不断成熟和整体经济水平的提高，消费者对产品需求也在不断增加，标准不断地在提高。去年国八条出台时，我在媒体说过广州房价不会因此而下降，房地产政策调控，既需要控制生产成本和减少流通环节中的费用，更要解决供给与需求的矛盾，目前仍然是这个原则。
例如珠江新城，随着其建设开发的不断成熟，对珠江新城房地产产品需求也在不断增加，在政府的引导下，大量的外资企业、财团及国内有实力的集团源源不断地进驻珠江新城，以及CBD商务区及金融区逐渐形成，对办公写字楼的需求不断增加，同时，对配套的公寓及住宅的需求也会不断增加，自然也同时带动了对消费商业场所的需求。作为未来广州标志性区域的珠江新城，无论是基础建设，还是单个房地产项目都是高标准的，这是对广州未来负责，对珠江新城的历史负责。因为高标准的投入，其内在的价值自然不菲了。所以珠江新城的房价较其它区域高出一截是必然的。
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