房价高位徘徊  民众疲于奔命（高房价迷局猜想之一）

当前的房价泡沫已遍及全国

首先说明一个事实：目前的房价是全国性的虚高，而绝非政府官员和御用文人所说：现在只是部分大城市的房价有泡沫，全国大多数城市的房价还是合理的；更不是部分炒家和开发商所幻想的那样地产形势一片大好,房价还要上涨XX年。

深圳、广州、北京、上海的房价泡沫巨大，近几个月已经开始下跌，这一点除了唯心主义的疯子以外，都会承认。天津、南京、重庆等二线城市的房价让百姓无法企及，也是不争的事实。现在来看看中国最落后（至少是相当落后）的地级市和县城吧。

亳州，一个位于皖西北的地级市，以农业生产为主，经济十分落后。在地方政府的关怀和照顾下，住宅均价已经由2004年的800元，上涨到目前的2700元（2500-3000元之间），为当地的GDP增长作出了巨大贡献。

蒙城，亳州的一个下辖县，基本谈不上有工业，中国著名的农民工输出地。其住宅均价也由2004年的600元上涨到如今的1800元（1700-2000之间）。

也许有人会说，这两个城市的房价并不高。但结合当地工薪族的收入水平，就可以清楚的看到当地的楼市泡沫有多严重。

先说亳州，市区的人均月薪在1000元左右（800-1200元是主流），按照夫妻双方都上班计算，年收入大约也就是2.4万元。扣除基本生存（注意，不是生活，仅仅是维持生存而已）开销，一年最多也只能剩余1.2万元。亳州的住宅供应以120-140平方米的三房和95-110平方米的两房单位为主，基本没有90平米以下的户型。

按照购买100平米的两房计算，27万的房价，排除最基本的生存开销，要亳州普通家庭22.5年的积蓄（考虑到收入增长可以抵扣银行利息，这里均不再计算）。前提是不能生孩子，不能赡养老人，永远不生病，没有任何意外开销！

蒙城县的住宅供应状况于亳州相当，不同的是人均工资水平更低，大约在800元左右，排除基本生存所必须，一个家庭的年积蓄很难超过8000元,购房的压力和亳州差不相上下。

如果政府继续采用“中度供不应求”的土地供给政策，房价将继续维持高位，民众也会在相当长时间内处于疲于奔命的状态

有一个道理，想必大家都能理解：如果一种必需品相对稀缺，则其价格将一路上涨，直至需求被适度抑制，价格将维持在某一“看似合理水平”的高位徘徊。

正因为住宅用地长时间“中度供应不足”（包括有些供给被地产商囤积,属于无效供给），才导致我国的房价在近几年一路上涨。直到现在普通民众对房价已经无法企及；投机者觉得风险太高，而不愿继续入仓；开发商觉得既然总体上供不应求，就没降价销售的理由。而僵持在这个“看似合理水平”的高位。

按照建设部从03年到07年的一贯口径：要控制房地产价格的过快上涨。在03年时这样喊，到07年底房价已经比03年飚升几倍的时候还这样喊。

进入08年，几大城市房价刚刚开始理性回调，建设部就放出言论：要防止房价快涨猛降。明显是为高房价撑腰打气。国家维持高房价，让民众长久疲于奔命之心昭然若揭。

房价高位徘徊，民众疲于奔命的状况能否持久？

当前的这种状态如同双方在同一根钢丝上僵持，一方是政府、开发商、银行和投机者（以下简称利益集团），另一方是没有立足之地的普通民众，谁也不愿意后退。民众已经没有退路（实在买不起了），而利益集团又不愿意放弃暴利。

是僵局就必然要化解，要么房价暴跌到民众能够承受的水平，要么继续上涨。这时作为利益集团代表的建设部掀开了王牌：我们决不允许房价暴跌。言下之意就是：大不了老子大量减少住宅用地，看他房价还能跌到哪里去？

对民众来说，要么节衣缩食的三代人供一套房；要么继续忍耐，直到忍无可忍的那一天而奋起抗争，把利益集团彻底消灭。随着民众民主意识的增强，中国百姓已经不再像当年那样任由统治者摆布，因此选择后者的可能性比较大，但这是一个相对漫长的过程。

所以，当前房价高位徘徊，民众疲于奔命的状态是不稳定平衡，不可能长期存在。双方的博弈结果将决定房价的走势：下跌或继续上涨。

徐作杰地产博客

徐作杰

2008/1/22