房地产调控不宜突然转向

相信关注中国房地产的专业人士都注意到，中央政府最近密集调研房地产行业、甚至征求了部分民间机构意见的新闻报道。这条消息耐人寻味。理论上，一个政策出台后，对其实施效果实施跟踪调研是应有之举。但此次大肆报导，却让坊间猜测四起，政策放松之说接踵而至。而那个已经对房地产高度敏感的中国股市，也跟着做了一轮“过山车”。如此周而复始，已经不是第一次了。看起来，大多数人都宁愿相信房地产调控政策会调整、乃至彻底转向。而且笃信一旦政策调头，则地产又将重拾涨势，一路飘红，重现09年未的辉煌。

应该承认，上述状况不足为奇。调控多年，每次言辞之激烈均强于执行，最终无功而返甚至急转弯屡见不鲜，加上整个中国房地产体系尚无明显改变，土地财政于地方政府之重要性亦未动摇，坚信目前之调控无法持续是一个并不复杂的推理结论。虽然有不少专家以及业内重量级人物反复强调本次调控的非经济层面的重要意义，很多人还是不愿意相信。

事实上，任何事物都有两面性，事物经常暴露在外的那个面未必是事物最真实、最全面的体现。房地产调控不是一个简单的经济问题，每个人都明白。所以你可以尝试自己回答一个问题：假设政策真的转向了，房价会不会报复性上涨？绝大多数人的选择肯定是“是”。接下来会产生第二个问题：到时候会不会一发而不可收拾，进而引发新一轮调控？恐怕答案与第一题相同。而且本人还确信，延续上述思路，这样的周而复始不仅无法避免，而且周期会越来越短，情况会逐步恶化。可惜啊！如果这样一个结果是如此之明确，房地产宏观调控真的可以转向，或者说应该转向吗？

2008年底笔者看到中央实施的房地产刺激政策，就感觉一下子放得太松了，有矫枉过正之嫌。中国有一种说法：一放就乱，一抓就死。原非专指房地产，但形容政策之作用仍相当贴切。从今天四月份开始的新一轮调控，也可以理解为刺激政策的全面退出。在一定程度上动作又过大、过快、过猛。特别是对于各种改善型需求不加分辨地加以抑制，大量运用了行政手段，再度使中国房地产市场从一个极端走向另一个极端。无论是新房、二手房、土地的成交均急剧萎缩，一个市场如果没有成交量的配合，毫无疑问是死水一潭。所以需要分析个中原由，是否存在发力过猛导致的误伤现象？肯定是有的。比如对于改善型需求的全面抑制，银行贷款中对于已经将按揭商品房出售后仍按多套房处理，这些都是完全不合理的。包括北京市细则中关于一个家庭新买一套住宅的规定，虽为所谓“临时性规定”，但对外传达的信息仍对理性消费、逐步升级的梯度住房消费理念形成很大冲击，本应倡导的事物反成了调控政策的牺牲品，太可悲了。

依笔者之见，宏观调控不宜突然全面转向。理由有三。一是宏观调控的突然转向必然导致房价、地价的报复性上涨，必将导致新一轮的暴涨——调控——萎缩的难以承受的不必要的折腾；二是宏观调控的突然转向必然导致所有市场参与主体对于政府主管部门的能力产生怀疑，对于完善房地产市场经济体制有害无利；三是宏观调控的突然转向会使得原本一些正确的措施再度无法实施或效果削弱，比如保障房等，对未来房地产行业的健康发展没有任何好处。此外还想强调一点，虽然本人并不支持宏观调控的突然全面转向，仍坚持如前所述，本轮宏观调控中有不当与过激之处。加之中国房地产尚有诸多痼疾尚未引起重视，政策之微调实属必要。特别是对于房地产市场的合理需求，不仅不应抑制，还应该加以鼓励。对于理性消费，也需加以引导。比如投资性需求中，持有房产并长期出租的大量业主，对于建立成熟稳定的房地产租赁市场绝对是必要的。关注房租就应该关注如何实现租赁市场上的有效供给的课题。类似的课题很多，需要整个行业共同寻找解决方案。

不知从哪一天开始，有一条消息在网上开始流传：“根据社科院调查，用国家电网智能软件统计发现660座城市6540万套房子空置，6个月以上无人居住。”

头一眼看到这个数据，就感觉有假。因为凭常识判断，6540万套住宅，至少可以居住超过1亿9千万人，建筑面积总量则至少在30-40亿平方米之间。这样一个天量数据，恐怕所有当前的房地产政策、城市化进程、城市住宅供需关系都需要重新考量了。至少在这批住宅被消化前，应该控制新增住宅建设用地了。否则，岂非浪费宝贵的土地资源。

不过，由于平时工作比较忙，心存疑虑的同时，没有着手进行核实工作。不过，近日来发现一个趋势：一些比较有影响力的经济评论人，包括候宁、叶檀，还有不少学者以及媒体在讨论房地产时，能开始引用此条信息做为旁证，言之凿凿，长篇大论，让人看得不禁要问一句：“这条信息是真的吗？”

本人由于出身房地产开发行业，对于市场分析、产品定位等均大量涉及，故养成一个习惯：偏好于一手房地产数据。比如关于70城市房价，就去查国家发改委网站；土地信息，查北京土地储备中心网站。从不敢直接引用他人文章中数据，唯恐彼此理解尺度有偏差，误导了读者。因此，在产生对于前述信息的疑问后，我一方面在微博上向博友们广泛征集此信息来源的，另一方面开始求助于网络。在遍寻网络无法找到原始数据来源的情况下，联系了上海第一财经（电视媒体）的记者，请其协助和国家电网公司求证数据来源。以下是第一财经记者给我本人的回复：

姜    炜： #据国家电网统计,全国660座城市、大约6540万套房屋6个月的用电数字为零#哪位有该数据来源的原始文件，如果没有，高度质疑此数据来源。或者国家电网公司有表态认可过也可以啊

姜    炜： 有人去求证过此数据来源是否有据可查？

第一财经：我帮您问一下电网那边

第一财经：向电网那边核实了一下 是虚假的报道

姜    炜： 从来没有这样的统计数据？

第一财经：没有过

第一财经：而且也绝不可能有这个数据。因为当时报道的原文是说根据智能电表的统计。但入户的智能电表根本没有达到报道中说的量，一共只有几百万只。

听闻这样的回复，不知您什么感受，我一点儿都不感觉意外。当然，我感觉很高兴，毕竟我通过努力查实了一件事情：“根据社科院调查，用国家电网智能软件统计发现660座城市6540万套房子空置，6个月以上无人居住。”是一个纯粹的假新闻，是某些别有用心的人捏造出来的谎言。我不知道这些人是何居心，只知道如果对于中国房地产的认识，是建立在这类谎言的基础之上，那么比盖在沙滩的房子危险性更大。盼各位关注中国房地产的朋友们能够警惕。

注：据网友反馈，此条信息最早见于“牛刀的博客”，未核实。但也没见到社科院对此条新闻任何承认或否认意见，不知为何？

社区商业开发标准知易行难

全经联商学院管理案例沙龙第七期探讨社区商业开发标准,来自开发、顾问、商家的约二十位商业地产专业人士齐聚—堂,各抒己见。我有幸以主持人身份参与其中,收获颇丰。现将体会总结如下,盼能抛砖引玉,有更多同仁参与讨论。

发展社区商业或制订标准,首先应明确服务对象。社区商业应该服务于周边住区,满足最基本的居民生活需求。同时,要在业态上、经营上适应现代人生活方式,与更高级别的商业物业如地区商业形成互补共存。

其次,社区商业在规模上必须满足未来周边居民对商业总量的需求以及商业业态组合的要求;开发过程中要合理安排社区商业服务,保持提供服务、促进销售与提高资金使用效率的平衡;产品设计上要兼具针对性与灵活性;运营阶段需要实现可持续性,保证商家的正常运营以及业主的盈利。

当前社区商业分为集中型与分散型;业权方面多为散售,少量统一持有;经营上更多呈现无序状态。由此造成的住商倒挂事出有因。因此部分专家认为社区商业亦应以集中式单一业权为佳。

至于平日开发商最关心的规模问题,似乎更难统一标准。因服务对象不同,区位不同、区域整体商业状况不同,开发商的偏好与能力不同,还包括开发策略的差异以及时间推移的影响,,难以制订放之四海皆准之规。

适当的规模、准确的定位、合理的策略、良好的设计、得当的运营都是社区商业成功的决定因素。当然,如果商家的服务内容与水准能够大幅提升,如果金融政策与产品给予商业地产更多的支持,如果城市规划与商业网点规划更加合理,相信社区商业的发展会更好。

綜上,社区商业并非简单一个标准可以解决问题,是复杂的系统工程。亦非单纯理论问题,知易行难,能否做好社区商业是一门实操的学问。

稳定与变革

房价从07年到09年搭了一次过山车，虽然没有达到不少人的期望值，却也着实让不少手上压了许多货的老板们着急上火了一段时间。如果当时的宏观调控真的持续至今，恐怕预计中的房企死亡风潮很有可能从传说变为现实。可惜，全球性的经济危机比预言中的“泡沫退去引发的崩盘”来得更早，也更加地猛烈。整个中国经济一下子被撞了腰，不得不被动地将错误判断形势的紧缩政策转向。诚然，从今天公布的经济统计数据分析，今年经济增长达到预期目标没有什么问题，无论是四万亿计划还是八万多亿的新增贷款，看来都产生了应有的效果。当然，需要观察的是增长的质量与后劲，还有整个经济结构调整的进展情况。

好消息其实是预期之中，中国人如果想做好一件事，绝对有能力、也有足够的智慧能够实现。只不过一些人的智慧用在了为中国房地产制造具有轰动效应的新闻上。比如引发众人关注、让住建部从政策研究中心主任到副部长纷纷表态否认的“二次房改”，虽然是从港台转入销，仍然吸引众多媒体的目光。

“二次房改”，一个很响亮的口号，却似乎没有引发多少的争议。大多数的地产专家都很理性和坚定的否定了“二次房改”的可行性。原因很简单，现在是中国经济从金融危机中恢复的过程，而无论是否有争议，房地产依然是中国经济的支柱产业，所以才有了许多房地产政策方面的大转向，而房地产也极其争气的为今年的经济复苏做出了巨大贡献。同时，中国经济和世界经济还未真正走出低谷，距离恢复元气更是遥远，因此此时对房地产做大手术，绝非明智之举。

此外，98房改至今一晃十多年了，房地产经历了福利分房制度的终结、经历了八三一土地大限、还经历了持续数年花样翻新的宏观调控，一线城市与部分热点城市的商品住宅价格如脱缰野马般涨到了令人瞠目的水平。究其原因，其实不能归咎于某一两个单独的因素。但其中有一些明显的诱发因素是不容忽视的。比如土地财政以及与其配套的土地招拍挂制度、土地的一级开发与二级开发制度等，在规范的同时无形中增大了房地产开发的成本与周期，形成了一个新的利益链条和分配模式。拆迁问题、地王问题都是其必然的产品。再比如地方政府的卖地冲动与土地出让制度，在短期内形成了巨额的土地收益，却尴尬地发现实在是无法持续。土地出让后几十年内地方政府无法从这块资源中分享任何的收益。因此才有人不断地鼓吹物业税，将其包装成为解决中国商品住宅价格过高的灵丹妙药。只是每每提及征收标准，老百姓的承受力问题就凸显出来并被刻意忽视。而土地出让金却静悄悄地从应该被物业税取代的税费名单上消失了。如果谁以把上述这些问题回答清楚，明明白白的算一笔帐，在不增加人民群众的税负基础上，通过物业税有效的调控了中国的商品住宅价格。或许可以申请诺贝尔经济学奖金了。

我们承认上述问题是现行房地产体制中比较明显的问题，但绝对不是唯一的问题。相关的问题还有许多，都是发展中的问题。有些老问题解决掉了，现在房地产已经比前些年规范许多了。但显而易见，进步的速度与人们的期望值相比远远不及，这一点也可以理解。但让笔者一直无法理解的是，总有那么一批人把质疑的矛头指向房地产的市场化，完全无视房地产十多年以来改善人民居住条件的巨大贡献，以及原有的福利分房制度的种种弊端。甚至回过头从那些已经被抛到历史垃圾堆的陈旧制度中寻找解决今天问题良方。此类言论中最明显的就是鼓吹恢复福利房，单位自建房分给员工的福利分房模式被重新包装成为对抗高房价的武器，可笑。

还有一种倾向也需要重视，就是将任何看起来无法解决的问题都揽到政府的职责之中。有些人恨不得政府能够给绝大多数人解决住房问题。在我看来，这也是异想天开。试想，中国的税负水平已经举世闻名，财政收入增长速度连年远远的将GDP增长速度甩在身后。即便如此，财政仍是捉襟见肘，医疗、教育等领域都欠了许多债。所以，凡遇难题尽由政府担当的模式是绝对行不通的。政府还是应当着眼于制度设计与优化，着眼于制定适宜的规则，引导资源的合理配置，让市场去解决本应由市场解决的问题。而政府只需认真地将必须由政府解决的问题搞掂。

“二次房改”相信在反复的澄清声中很快将销声匿迹，但房地产市场的变革是必然，是未来许多年中持续的话题。稳定与变革这对矛盾则是今天必须面对的抉择。我投稳定一票。

价格由供求关系决定是经济学的基本定律。但在中国房地产界特别是房地产舆论界对此经常有质疑。理由很简单，每每一发布经济数据，以北京为例，无论是开工量、竣工量还是可售商品房都数据，都是数以百万或千万平米计，在外人看来存量数据如此之大，似乎房价没有理由不降。加之许多时候一种简单的分析用存量除当月销售数据，说北京的房子要多少个月才能够消化完，也让不少人对房价下跌抱了巨大的期望。

可惜的是，上述观点即便不是谬之千里，也存在许多的错误认识。开工量是一段时间市场供应的总量，其中包含已经卖出的、正在销售的和没有取得销售资格的全部房子。而竣工量则是一定时间内交付使用的房子，也是有卖掉的有没卖掉的。没卖掉的就成了可销售的现房。经常就被计算空置率用了。可售房屋数量是一定时间内可供购房者购买的数量，从笔者一段时间的观察看来，这个数量有一定的规律。

以北京为例，前几年房价开始启动之时，可售商品住宅数量大致在九至十一万套之间波动。过了上限房价就上涨乏力，低于下限则上涨加速。似乎在可售商品住宅与房价波动之间存在某种关联关系。去年受金融危机影响，北京楼市可售商品住宅数量激增，当时有种分析认为，要二十四个月才能消化存量，因此房价必将大跌。可惜，现在的形势已经没有几个人相信房价会大跌了。但大家依然不理解，为什么房价回升得这么快。这个问题许多人回答过了，我也不必在此重复。只用一个数据说明下，去查查北京现在可售商品住宅数据有多少？七万多套，就这个数据房价没有理由不涨。这就是我的理解。存量少了，大家的选择余地小了，市场供需不平衡了，所以房价涨了。好了，对错并不重要，仅供参考。