房地产通过交流消灭门派

正式开始干房地产就一直在北京，住宅和公建都涉足过。从干上了这行，对外考察就成了经常要做一件事。十年前去深圳学习住宅户型设计，好像去过万科的项目。后来还去过许多地方，个人感觉收获甚多，明白了许多事情该如何做，有时干脆把看到的东西照搬回来，还挺受欢迎。由此，我发现学习对于房地产职业经理人而言是多么的必要，所以才有了后来的开博与加入地产神仙派，通过线上交流与线下活动来扩大人脉关系，学习交流乃至请教问题。也因为受益匪浅，所以让我对于房地产职业经理人之间的交流平台充满了感情，进而下决心参与全国房地产经理人联盟专职秘书处的工作。

回过头来说说全经联重庆分盟发起的接龙，讨论房地产江湖的几大门派问题。金科的李战洪副总裁把房地产归了四派：粤派、沪派、京派和渝派。之前重庆分盟地产博客会多位博友对渝派地产进行了多角度的诠释。接龙传到北京后，也和地产博客会在京众位博友交流过，大家似乎都有些语塞。原因不外乎大家有一种感觉；北京的房地产似乎没有什么门派。

北京的房地产不好做，指的是在北京拿到好的地不是件容易事儿。你得花很多的心思在拿地的过程中；北京的房地产好做，指的是在北京基本上不存在卖不出去的房子，尽管有些产品真的做得很烂，但一般都能等到“解放军”。为此，北京的房地产似乎被简化成为拿地，有些经理人也执此观点：只要拿到地，把房子盖出来就行了。没必要花太多精力在研究产品上。不得不承认，这种观点是“可悲的事实”。所以大家才比较关心宏观形势、关注国家政策、关注土地和信贷市场。

不过，客观地说，这种观点有其历史原因，当前并非普遍认识。其实北京的开发企业还是很好学的，所以才有了每年开发企业大量的对外考察机会。远的不说，君不见龙湖进入北京后各项目光临了多少业内同仁，以致于给龙湖做园林、设计及提供其他服务的上下游企业都从中受益。为什么？因为北京的开发企业也希望自己的项目能够做出精彩，做出精品，能够给购房者以惊喜，又能给予高房价的产品支撑。看完北京的项目，又去看重庆成都的项目，进而还跟踪长三角区域的项目。看的是产品的变革足迹，观察的是操盘的核心理念，思考的是如何转化应用。现在看看，类似的产品在北京是不是已经很多了，以致于有些设计单位建议所谓的地中海风格应该尽量回避。看起来，至少有部分 “渝派”的招数已经被大量的应用了。这让我想起了电视剧“李小龙”里面，李小龙强调的就是交流与融合，他能够将自己的功夫毫无保留的和对手交流，又能将对手的招术融会贯通，所以他才能不断的进步。而坚守所谓的绝招则就成了固步自封，最终无论初始优势多么明显，必然会被超载。北京的房地产企业虽然多年来有诸多的不足，但不缺乏的是学习的精神与交流的愿望，因此在北京可能没有京派，这里会是一个融合的市场，好的思路大家都会相互借鉴。

关于交流的必要性就不多说了。房地产行业需要更多的交流。在一座城市内的不同开发商需要交流，不同城市之间的开发商也需要交流，不同国家的开发企业之间也需要交流。这种交流需要平台，地产神仙派这个全国各地博主线上交流的平台依然在良好运作；来自全国各地的房地产经理人可以在全国房地产经理人联盟这样一个交流的平台上沟通；同时我们还在线下为全国各地的地产博客搭建了地产博客会这样一个地产博主的思想平台。这些工作有需求更有意义，让中国的房地产通过交流消灭门派，只保留下优秀的产品。

房地产市场从今年三月份开始有了小阳春的说法，四月就出现了一波涨价，五月土地开始成为关注的焦点。许多人对此表示了不理解，但在本人看来，其中具有完整的逻辑关系，是房地产市场变化的典型趋势。成交量上升带动房价上涨，进而增加了开发企业拿地的信心，导致了新地王的出现。

至于小阳春的产生，很多人给出了各种解释，乐观的有之，亦不乏悲观论调。依笔者之见，无外乎金融危机的主冲击波过去、四万亿经济刺激计划、银行信贷的宽松、房地产市场政策的转向、房价变化的预期转变、积累的刚性需求释放等诸多因素综合作用的结果，绝非任一因素单独作用之功效。

现在应该已经没有多少人还能坚决否定“小阳春”了，大家的关注重点又转向了这样的市场趋势能否持续下去。下个月、下个季度、下半年甚至明年都成为了预言家们口中的“市场趋势”的时间节点。可惜本人认为这种短期市场趋势预测可以说是最不靠谱的一件事情。

可能有人认为我是狂妄，竟然说这样大不敬的话。其实不然。说句实在话，有几人能够肯定全球经济危机背景下中国政府四万亿经济刺激计划给中国经济带来的波动曲线？不只我们中国，就是那此我们曾经顶礼膜拜的华尔街的金融大佬们又有几人能够说得清数以万亿计的美元能够在多久之后让全球的经济回归到所谓的健康状态。所以，预测一个、三个、六个月后的房地产市场，还不如给中国经济、世界经济算个命。

其实，事物的发展有其必然规律。世界经济最终会从金融危机中走出来，无论一两年还是历经数年。中国经济只要不犯大错误，肯定可以先于大多数国家率先走出危机；如果走得好，产业结构转型成功，还可以让中华民族在未来几十年中继续振兴之路。所以，对于中国宏观经济的长期趋势本人从不怀疑，绝对向好。如果看三年五年，前途一片光明。

在这个基础上城市化进程必将继续下去，在中国实现真正的城市化，恐怕不是一蹴而就的事，需要至少一代人的努力都未必能够如愿。在这个过程中，存在一些目前看来急待解决的问题，比如一线城市与二三线城市发展的不均衡局面，暂时还看不到问题得到解决的曙光。由此引发的人才集中性地流向一线城市和中心城市，又导致了一线城市出现土地资源不足的问题，还使得原有城市居民受到了新城市移民带来的就业、消费能力等方面的广泛冲击。这些矛盾纠缠在一起，使得一线城市的房价近乎成了一个死结，而解开这个结的唯一办法是二三线城市的快速发展，各种公用资源在各级城市中形成均好性分布。目前有这种趋势，但距离趋势产生由量变向质变的转化，仍是万里长征，前路漫漫。看到这一点，对于国内一线城市未来长期的房价趋势我们可以做一个判断，一二十年里还是会保持稀缺性，价格一定会保持在高位，而且还会与收入相比水涨船高，对于工薪阶层而言即便不是高不可攀也会是巨大的挑战。

或许，有人寄希望农村集体土地问题的解决、或者保障性住房的建设、再或者国家又出台些什么房地产政策来解决高房价问题。省省吧，不可能的事情。集体土地的历史背景预示着解决此问题的难度；而保障房体系是高房价的应对之策，是共生关系；前几年政策出台得还少吗？借一个金融危机才把房价降了这许多，现实说明房地产市场运行有其独特性。现实的残酷的，经济规律不以人的主观意识而变化。可以做的事情是规范市场、反对腐败、提高专业水准等，哪一项都还有许多路要走，所以房价的长期上涨是必然趋势。

需要强调一点，所谓长期趋势看涨，亦需努力避免房价短期内疯涨，疯狂会动摇房地产长期健康发展的基础，这一点亦需业内同仁达成共识。

答应一位网友老杨写博文回答他的问题，不能食言：

我是一个在通信领域工作十年的人，应该说我身边工作10-15年的人，都有1套属于自己的住房，基本都是2000-2005年买的，现在我们都希望能改善住房，但是超高的房价让几乎所有我身边的人都望而却步！这就是你所谓的“沉默的大多数”？希望资产保值升值的大多数？
如果对我的身份表示质疑，可以看我的博客。

房价由沉默的大多数决定

有个人无论什么环境都带着有色眼镜。您自己带个有色眼镜，看到的事物一定与我辈不同。世界本多彩，大家眼中各有不同也正常。可是您没必要非得把您眼中看到的世界说成唯一吧？

平素实不学习此公博文，今早无事看了一眼此君高论，差一点儿导致本人喷饭。言及八成人群不希望房价下跌，此言甚是。试想，人之常情，没有几个希望自己的资产贬值的，除非别有用心。中国老百姓苦日子过了多少年，好不容易有些家庭资产了，谁愿意它越来越不值钱。可偏有些人以“民生”的目的，鼓吹什么“消除泡沫”，却全然不顾中国家庭资产构成中最主要部分就是房产的事实。违背人之常理啊。

更加违背基本常识的是，此公还鼓吹，有房一族对房价已经没有发言权，只有没房的人才对未来房价有决定权。简直搞笑至极。或许您该摘下眼镜，看看当前有多少房子是有房一族买走的，而没房一族真正又需要和能够消费得起什么样的住房。有房一族可以卖房而买房，此为改善性住房需求；可买房以保值增值，此为投资性住房需求。这种需求是商品房需求的主体。

事实上，有房一族是当前市场上沉默的大多数，对他们而言，心情是矛盾的。当需要买房时，希望房价一落千丈；可卖房时，却希望房价一飞冲天。这都是不现实的想法。

我辈博客一族，偶然小有名气，自当说真话以助广大网友认识事物。若带了有色眼镜，说些情绪化的言语也可以理解，但明知您自己带的是有色眼镜却非告诉别人世界是棕色的，就不可接受了。如果您还试图用您的有色眼镜遮住公众的眼睛，就更加可笑了。昔日赵高指鹿为马，今日我等不可颠倒黑白。房价谁人决定，还是沉默的大多数。

得到杨红旭兄写的空置率报告后，和杨兄有一番交流：

姜炜说:

两点希望讨论下：1、空置房在报告中的概念相当于未销售和出租的现房，对吧？

每个项目中其实都可能存在一部分可销售面积，根本不可能实现销售。比如会所和地下车库、机房等部分未分摊面积，也有销售证，但最终不可能实现销售或出租。会有一部分沉淀的面积。包括开发商自用的

我觉得商品房如果能够按套来统计，可能更加合理。可销售的套数和空置的套数

杨红旭说:

有部分空置是很正常的

姜炜 说:

对于写字楼和商业而言，正常比例空置也正常

杨红旭说:

我们重在作一个城市的纵向历史对比,和城市之间的对比

只要是同一种数据,同一种计算方法,拉开跨度比较,就会发现问题

姜炜 说:

看到了，我想讨论的是找到更加合理的讨论空置率的方式

杨红旭说:

套数找不到数据

我们也是根据统计局数据的,

做研究,数据的可得性很重要,否则一切都没用

姜炜 说:

是啊，统计数据不全是个大问题。另外，08年这样年份的销售数据波动对消化周期影响因素比较大

北京可销售的住宅现房长年保持在一万多套

每个月消化二三千套，少时一千多

目前现房存量比较多，三万多套

杨红旭说:

北京肯定是偏多的

姜炜 说:

http://www.bjfdc.gov.cn/public/Index.asp

杨红旭说:

上海倒是偏少了

姜炜 说:

单说住宅的话，感觉期房量不多，但现房偏多

说明有一段时间期房销售受阻

和杨兄聊过后，本来也就算了，可没想到空置率的话题虽然没炒起来，但对购房人还真形成了压力，也给唱衰派提供了足够的理论依据。不想说太多，再增加一组数据：