看到记者报道关于空置率特别是北京空置率高很危险的报道，我特意向全经联会员、上海分盟的杨红旭把他执笔的报告要来认真学习了一下。也和杨兄在线上进行了讨论。别的先不说，首先我就关心空置率这个概念，与原来董教授所说以及大家一直以来争论的空置率是否一回事。

虽是一个专业问题，但空置率这个概念折腾了许久，似乎还是拿出来讨论一下比较好，仅将杨兄报告中关于空置率的定义部分转载如下：

一、统计指标及计算方法的确定

国家统计局中涉及商品房空置，大致开始于1994 年，目前官方统计或计算的空置指标主要有空置面积和空置面积分类指数。其中，空置面积指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的房屋建筑面积中，尚未销售或出租的房屋建筑面积（注：请注意，只要是竣工验收后没卖出去，马上就成了空置面积），是一个时点指标。

对于空置率，国内尚未形成明确定义。国际上通用的计算方法，其计算公式为：

空置率 = 增量房和存量房中的空置量÷ 全社会增量房和存量房总和*100%

但实际上，由于仅建国以来，全国累计住宅竣工面积就将近 70 亿平方米，在此基础上统计调查存量面积，难度很大。空置率的计算上与国际接轨尚需时日。受限于统计资料，国内空置率的计算主要有以下两种方法。一是将空置量与三年的累积增量房总数对比；二是将空置量与当年的增量房数量对比。两种方法计算得出的都为增量空置率，但结果相差较大。由于，国家统计局统计的空置量中并不仅限于当年增量房中的空置，因此笔者认为采用前一种方法计算的空置率远比后一种可性度高。本文中，

空置率 =空置面积/近三年累计竣工面积

此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为：

 空置面积消化周期=当年空置面积/当年销售面积*12   （月）  
                       

空置面积与当年销售能力的结合一定程度上反映了，空置面积的消化压力。

杨兄一下子列出了多种空置率的指标，未知能否将空置率形成统一的可供比较与讨论的指标。相信不太容易。而由此造成的结果就是大家仍然抱着不一致的指标体系各说各话。

可怜的空置率指标，堪比鲁讯先生笔下孔乙已所言“茴香豆”，有N种写法，却常常无法实际应用于学术研究与讨论。首先，是指标的数学模型的多样性，其次是统计数据的可信度，最后是对数据的分析与解读的客观性，基本上没有那方面是让人满意的。

博客是网络时代个人空间的典型特征，各位博主在此可谓八仙过海，各显其能。透过博客也能观察到人品高下、专业素养以及生活情调、个人修为。全经联立志成为中国房地产智库，其信心来源之一就是会员包括了国内大多数知名地产博客（不包括一批恶意炒作及发表不负责言论之人），由此在联盟内部经常可以通过各种活动形成良性的相互交流与思想碰撞，有利于交流经验、提高专业能力和认识新朋友。这些优势也是全经联的活动吸引人之处。

5月9日，全经联在京的部分知名地产博客出席了全经联主办、金科地产协办的“全经联名博论道”第一期活动：

全经联名博论道之“百万名博走进金科.帕提欧”

我和多位业内高手如黄大仙、雷仙女、王哲、蔡鸿岩、李小宁、舒可心、周鸿坤等人共同参观了来自重庆的金科地产进京的第一个项目“金科.帕提欧”。了解到原来帕提欧是西班牙语“庭院”的意思。同时还知晓了原来金科在重庆是与龙湖相提并论的知名地产企业，对自己的孤陋寡闻觉得不好意思。

项目的位置相当不错，紧邻龙脉温泉本让我觉得很方便。但每户的温泉入户又让这种优势达到了另一个极致。进入小区的道路有些曲径通幽之感，两边整齐的行道树让人印象深刻，体验中心、喷泉、水系等气势不凡。更值得一提的就是项目的园林，平均树龄30年，上百年的雪松也从长白山远程到来。繁多的种类相信可以营造出美妙的生活环境。

本次活动时，项目上还有一些未完成之处，现场一片繁忙景象。也给几位高手提供了近距离观察企业现场管理和材料选购的机会。周鸿坤对产品建材的关注、王哲对工地管理的敏锐都让本人佩服。

从龙湖艳澜山项目开始，北京兴起了一股学习龙湖的热潮。除了北京龙湖，本人还去重庆和成都专程考察龙湖的项目，对龙湖在上海等地的项目也有所关注。这种浪潮几乎席卷北京地产界。而去年研究新项目时也多方了解联排别墅产品，当时就希望除了龙湖项目的风格外再其他的参考，看了长实的项目，也查到了金科的项目效果图，可惜除了一张图之外别无他物。这次来到现场，终于看到了金科的联排产品，的确和龙湖的产品有许多的不同，也可以说是一种差别甚大的产品。

联排住宅有其天然的特点与弱点，而金科本次的联排产品与当前市场上大多数的联排不同，一是地上三层地下两层，二是配备了电梯。这两点是紧密相关的，由于上下层数较多，所以需要电梯。由于有了电梯，所以层数的天然弱点得到了弥补。

其他方面如外立面等，金科的产品与龙湖应该说不相上下。细节上的不同与大风格方面的一致是我的感觉。

现场考察后和众嘉宾一起与金科地产的副总裁李战洪以及项目操盘手许总一起进行了交流研讨。通过深入了解整个项目的开发与营销思路，以及项目优劣分析，加上对金科地产品牌的逐步了解，让我一点儿不怀疑项目会取得很好的销售业绩。当然，我更希望金科地产在项目一期销售成功之外，还能够把整个项目打造成一个高品质产品，进而把金科品牌介绍给全北京的消费者，让金科也成为北京地产界一个响当当的名字。

最后再多说两句，李战洪副总裁有一个提法让我感觉很有意思：“渝派地产”。之前的龙湖地产给渝派地产在北京打了漂亮的几个胜仗，而金科和龙湖两个重庆当地重量级企业的进入，将彻底引入“渝派地产”的的概念，或许今后将给我们更多的惊喜。我也期待看到金科这个“洋房专家”未来能够呈现给我们的新型洋房产品。

董教授最近好象经常发表一些特别“雷人”的论调，让不少人有些困惑。到底为什么一位教授会变得如此充满“娱乐”精神和“牺牲”精神，抛弃学者一贯“应该有”的超然清誉？

想来是被折磨的。被谁折磨的呢？先回顾下董老师的博客历程。

开始阶段还真是说学术问题，特别聚焦在一些专业性的理论问题上。比如房价收入比和空置率等等。可惜啊，没几个人看得懂，骂大街的倒真不少，也就是俗话说的要用唾沫淹死他。还真的很有效果，有一段时间董教授的博客基本上不更新了。想来与许多的学者一样被骂得受不了、扛不住了，索性选择了沉默。如此做法的学者相当多，列出来一长串。或许那些骂人的网友们会很得意，以为得逞。可是一个社会，如果学者都不说话了，真的是好事吗？不可能。

董教授后来又开始说话了，没有消沉，反而更加充满了战斗精神。而策略好像也有所调整，除了还是讨论专业问题外，偶尔也冒出些“雷人”的话语，相信董老师是有所考虑的，没有些“雷人”的观点，博客上的专业观点又有多少人关注呢？没有点“爆炸力”的内容，记者们的报道似乎也找不到方向了。所以，用“娱乐”的表象恐怕是董先生选择的适应当前舆论环境的一种“战斗”的方式。

当然，往往“雷人”的另一方面源因是选择性报道，没听到董教授演讲的全文，但认识他。姑且把他的“雷人”观点当做当前房地产舆论娱乐化发挥到极致的一种代表作来认识吧。

“和你讲道理说不明白，你也不听。索性整点儿娱乐搞笑的，只希望你明白背后的道理。”

或许是这样，可惜想法恐怕还是会落空的，因为人家根本不想明白你说的道理、没耐心听你的说教、或许也搞不明白你说的道理。呵呵！！！！！！！！！！！！！！

根据统计局资料,北京第一季度四环内房价为15124元/平方米，与08年一季度相比下降457元/平方米，四致五环内房价同比下降1485元/平方米。（必须承认房价的下降，但也必须认识到房价下降的幅度未必如许多“预言家”的大嘴所言）

有人可能说，房价没有明显下降是开发商死扛所至，但是请注意如下情况：

今年前四个月北京期房住宅库存减少2.2万套，4月住宅期房成交13369套，日均446套，破07年以来单月销售记录。

有些人不承认房地产的所谓“小阳春”，但从三月到四月，小阳春是现实，否定它无异于沙漠上遇到危险时的驼鸟。或许他们认为承认这个“小阳春”，会有损于“预言家”和“公众代表”的正义性，殊不知不承认现实反而会损害“您”的“好名声”。

玩笑话说完了，再继续“乱论地产”。很搞笑的“五一黄金周之论”。明明已经取消的东东，竟然还会大家分析讨论，雷死人了。

至于五月楼市会如何的问题，想想很有意思。往年都是年底年初盘点加预测，现在是月底月初盘点加预测。难道房地产周期已经从三五年缩短到月甚至周了？

非要预测就预测罢，反正五月底也没有“月后算帐”。正常年份，五月楼市是热卖季。调控年份，五月份是政策出台季和楼市受惊季。金融风暴年份，目前是经济寻底季。只有确定了底部，大家才知道最糟糕的情况是什么。现在经济是否已经触底，观察经济指标和股市。经济指标受各种因素作用会有一个规律，经济学家和官员们预测许多了，你相信谁就是谁。而股市是领先于经济的，有经济学家说美国股市领先经济六个月，中国呢？至于楼市，多年来都不是正常状态，所以现在的变化趋势也很难预测。以我这个目光短浅之人看来，五月份看不到楼市再一次进入成交明显下降和房价快速下跌的总体趋势。至于下半年，预测楼市不如预测中国经济，看你相信谁了。

不过有一个观点众位业内同仁相信，北京的商品住宅，不仅是新房还是二手房，长期趋势还是上涨的，毫无疑问。您千万别和我聊均价，特别是兑了“保障性住宅”之水的商品房成交均价下降了多少，哈哈，白菜和芦笋统计的均价有什么意义呢？