王子鹏 

　　这次汶川大地震，对全体中国人的心灵都是一次强烈的震撼，这个时候谈房价之类的话题，总是让人感觉扫兴。不过，生活还要继续，房价也是我们绕不过去的一个问题。
　　作为地上的附属物，建筑总是地震中第一个被摧毁的对象，看到那些倒塌的、裂缝的，甚者夺取主人生命的房子，很难想象购房者的心理不会产生各种各样的联想。如果，地震对购房者的心理有影响，那么影响无非是两个方面：一、还要不要买？二、买什么样的房？
　　第二个问题很好回答，也很好理解。承平日久，或许大家以前对地震这种随时可能发生，基本无法预测的强烈自然灾害已经基本淡忘的话，那么这次特大地震等于给大家敲响了警钟，也相应增加了知识储备。我想，如果这时还准备买房的话，对房屋的结构、材料使用、抗震性能都会比以往任何时候都更加重视。
　　第一个问题比较微妙，要不要买？这是一个问题。章林晓先生最近一篇文章，题目就是《房子该买还得买》，其立论的基础主要是两个：一是地震之后大规模的重建有可能拉动建材价格上涨，从而给房价上涨压力；二是宏观调控可能因此半途而废，打压房价的压力变小。所以，在这种情况下，房子该买还得买。
　　当然，章林晓先生主要说的是自住需求，其实这个需求毫无疑问是早买早好，就像一位网友跟帖说的：“不是俺不想买房，而是现在房价贵到俺买不起啊。”应该说，震灾对这部分需求或许有影响，但影响不算太大，只要“该买”的，肯定还会买。
　　另一部分是小投资者，除自己有自住房之外，还有几套房子用以保值增值的投资者，这部分人会感到危机。
　　昨天，我和一位朋友吃羊肉串，这家伙这些年挣点钱都买了房子，除了买房子也没有别的想法。震灾发生后，原来准备持有出租的房子，现在毫不犹豫地准备年底出手卖掉。原因很简单，从地震中悟到一个道理——手上必须有现金，“把钱拿到手上最踏实”。
　　看到成都大量住宅楼上的裂缝，估计每一个像他这样手上几套房的家伙都在心跳加速。一旦发生灾难，所有的财富、固定资产可能就化为泡影。尤为可怕的是，对于地震这种自然灾害，保险是免责的。可是对于银行来说，却不妨碍他们要帐。本来房屋是用来抵押了，还不上钱，银行就收房子，现在房子塌了，银行就应该收拾收拾破砖烂瓦收拾走就完了，可惜，我们的银行没忘记“父债子还”的道理，房子倒了，人还在，帐还要还。当然，人死了，帐号没人找，银行并不会把这钱想办法还给继承人的。
　　现实让人恐惧，前景让人心虚。这几个因素综合起来，类似这哥儿们的一帮购房者的心态将发生微妙变化，至于这心理变化能持续多长时间，能有多大能量，本人无法预测。

　　2008-5-29

王子鹏

    灾难是一面镜子，它既可以照出人性的光辉，也可以映射那些藏于我们内心深处的猥琐与黑暗。

    地震，发生在汶川，也发生在房地产界。在这场灾难面前，房地产界的脸谱变了又变。我们看到，中国移动、工商银行、加多宝集团(王老吉) 、日照钢铁、台塑集团等企业的捐款都超过或达到了1亿元，如果不是雅居乐继首批捐款500万之后又追加了1亿港币，地产界的脸面恐怕要损失殆尽。

    据媒体统计，截至 5月19日中午，四川汶川大地震发生一周后，地产业捐款总额约4.6亿元，在所有行业的现金捐款中，占据国家GDP近10%，号称“支柱”的地产业排行倒数第二，特别指出的是，倒数第一是无偿进行了难以列数的药品支援的医药行业。虽然碧桂园、合生创展、大连万达、富力等房地产企业捐款都超过千万，虽然压力之下一些企业开始追加，但这些已经难以挽回地产界的颜面。

    应该说，捐款不是勒索，不是攀比。在灾难面前，再微小的力量也是一种支持，所有的援助都值得感恩和感动。对于普通人来说，一句鼓励的话，一个坚强的微笑，都是对抗震救灾工作的支持。对于那些拿出零花钱的孩子，捐出自己全部积蓄的乞讨者和拾荒者，两次捐款的残疾儿童，他们的精神更是令整个中国为之感动。

    但是，也有捐款人受到了指责，众多的矛头集中在地产界的几位大佬级人物。和那些小孩、拾荒者、残障人士相比之下，这些地产大佬所在的企业捐助数目都在百万以上，“绝对数量”亦十分可观。如果是一个普通企业只能赢得赞扬，可惜他们不是。

    对于一个企业公民、社会责任不离口、市值超千亿的“地产标杆”；对于一个号称股市上圈了钱，“钱多得不知道往哪儿花”的明星上市公司；对于那些平时站在舆论和道德制高点上指点江山的大佬，人们或许无法了解，在中华民族面临巨大灾难的时候，它们的表现为何与往日竭力塑造的形象大相径庭。王石先生的“10元论”更是让整个地产界蒙羞，让那些热心救助的企业惨遭舆论株连，让整个地产界的形象黯然失色。

    灾难，是一面镜子。它照出了所有人的脸孔，也照出了一部分善变的脸。

    灾难面前，冷静与冷漠，仅有一线之隔。也许，我们可以用资金紧张的借口；也许，我们可以归结为公司制度的限制；但是，我们更愿意把它看做是人性本来面目的展示。少登一次山，或许就可以省下更多的钱；少拿一次“地王”，或许就能救助更多的灾民。可是没有，或许精明的企业战略可以使企业借机做大，铲除对手，但是，失去了民众信任的企业，最终将失去发展的基础。

    几乎和军队同时赶到救援现场的陈光标先生赢得了尊敬，一次捐款1亿的王老吉赢得了尊敬，成千上万的网民发誓以后只喝王老吉，让这个值得尊敬的企业把失去的赚回来；几乎同样多的网民也认为，王石先生可以征服世界上任何一座高山，但却永远翻不过汶川的坟头。

    中国人懂得感恩，也爱憎分明。每个人的心里都有一杆秤，所有企业都可以做自己认为合适的事情，可惜，企业的形象要由民众的内心确定。

    本来，捐助是地产界一次自我救赎的机会。本来名声就不好的房地产界，震灾之后还要面对房屋质量问题的调查和指责，慷慨的捐助既是对自己良心的安慰，又是一次挽回形象的机会。可惜，并不是所有的企业都懂得珍惜。

    灾难，终将过去，但留在这面镜子中的影像，却会被历史铭记，那些脸孔，如同我们内心的伤痛，无法忘记。

2008年5月22日

汶川，痛苦中守望

王子鹏

噩梦在白天降临
13亿的心脏
在刹那间破碎
那些美丽的家园
转眼变成恐怖的坟场

从那一刻
我一半的生命在慢慢坠落
在黑暗的深处
地火舔舐流血的伤口
那些煎熬的生命
就在我的左右

在灵魂的一隅
恐惧在黑暗中蜷缩
我无法面对
那些美丽的花朵
在废墟中一片片零落

在痛苦中守望
我无法越过
那些越来越庞大的悲伤
我知道，我没有理由
在这样一个夜晚
躲藏在遥远的地方
透过千万双眼睛
我看见
那些破损的手掌
依然顽强地举起
生命的重量
那些汗水和眼泪
远比的我的悲伤
更有分量

汶川，让我握你的手
让我感受你的坚强
让我的心跳
温暖你的胸膛
让我和你一起
整理被折断的翅膀
让那些永远闭上的眼睛
伴着你我
一起飞翔

2008年5月17日星期六

王子鹏

（图：威京集团主席特助沈辉庭先生（左）和戴德梁行台湾地区总经理颜炳立先生在进行招商介绍）

    4月16日，台湾著名商贸企业威京集团在北京举行大陆企业赴台投资商机说明会，成为“胡萧会”之后后首个来大陆进行招商引资的台湾企业。在经历连续8年的徘徊之后，台湾经济有望搭上大陆飞驰的“经济列车”，而已经处于低谷的台湾房地产业正在期待新一轮强劲反弹。
    对于大陆的房地产业而言，这即是一个机遇，又将衍生新的挑战。

台北“超级豪宅”来京招商

    在4月16日台湾威京集团举行的招商说明会上，涉及的项目包括威京集团旗下的多个工业园区用地。其中最引人瞩目的，毫无疑问当属有台北地王之称的亚太商务会馆。
    该项目位于有“台北曼哈顿”之称的台北信义计划区，其周边建筑包括台北市政府、世贸展览馆、101大楼、新光三越百货以及众多豪宅，交通便利。更重要的是，亚太会馆是全区硕果仅存的住宅用地，被称为台湾的“地王”地块。由于地块方正、面积又够大，加上区内生活机能完备，兼具金融、休闲、购物、医疗等功能，因此被认为是改建“超级豪宅”的最佳基地。
    负责为该项目招商的戴德梁行台湾公司总经理颜炳立先生毫不掩饰对该项目的偏爱。“二十几年的专业告诉我，这么漂亮的地块基本不会有第二块再出来了。”他透露，因为迎合了目前岛内的豪宅热潮，自传出拍卖消息后，该地块竞拍价格一路攀升。目前起拍价已从69亿新台币调整至149亿新台币。
    对于投资价值，他认为，目前台湾市场上的第一代豪宅（一般豪宅）已无法满足富豪们的需求，转而催生第二代豪宅（超级豪宅）的规划与筹建。据业界乐观推测，两年内台北很可能出现每台坪（等同3.3平方米）400万元新台币（约人民币93万元）以上的超级豪宅。
    以亚太会馆起拍价149亿新元台币计算，买家开发兴建超级豪宅后销售面积可达10000坪（约33，000平方米），每坪销售如达250万元新台币时，总投资利润率将达12%，如每坪销售300万元新台币，总投资利润率将达30%，自有资金报酬率则达101%。
    如假设以200亿得标计算，每坪售价如达400万元新台币时，总投资利润率将达36%，而不计入融资的自有资金报酬率则达128%。如每坪售价500万元新台币，总投资利润率将达62%，自有资金报酬率则达230%。
据透露，目前已经有多个大陆开发商前去台湾考察，而该项目可能是这些开发商真正的目标之一。但是，由于很多复杂的原因，对于进一步的细节还只能等待5月1日投标开始才能揭晓。据了解，该项目还将陆续在日本、香港、新加坡等地进行推介，吸引亚太地区的国际投资人参加竞标。

台湾房地产：下一个爆米花

    对于一个如此优质的项目，威京集团选择出售而不是自己开发，这不仅让人有些费解。对此，台北亚太商务会馆总经理谢美庆女士表示，这一方面是公司经营的考虑，一方面也是希望借此吸引陆资、台资、港资乃至于外资来台湾寻找机会，并进一步刺激台湾房地产升温。
    其实，在“3·22”和“胡萧会”之后，台湾经济信心大涨，正在经历一个前所未有的高速增长的前夜。在当前两岸关系缓和、经贸合作有望进一步开放和升温的大背景下，台湾的房地产、观光酒店产业、证券金融业、百货零售业等领域正在成为大陆投资商重点关注的热点行业，而其中大陆企业投资台湾房地产领域有可能率先成为现实。
    对此，台湾京华山一证券总经理刘大贝先生认为，两岸经贸互动将迅速引爆台湾经济的三个“爆米花”——股市、楼市和汇市。目前台湾股市在一系列利好消息的刺激下，已经呈现强劲的上升势头，而房地产，正在成为下一个即将引爆的“爆米花”。
    据颜炳立先生介绍，目前台湾房地产买气已“全面沸腾”，在3月29日之前岛内推案量高达3000亿元台币，较去年同期倍增，市场来客量也较年初倍数成长。而各地房产价格，更是水涨船高。据悉，大陆一些著名的房地产企业亦纷纷看好投资台湾地产项目的获利前景。包括碧桂园董事长杨国强、合生创展董事局主席朱孟依、富力地产董事长李思廉、万通集团主席冯仑、SOHO中国董事长潘石屹、雅居乐集团主席陈卓林、世纪朝阳房地产董事长曾伟等大陆房地产界的领军人物将集体赴台湾考察房地产市场。
    据戴德梁行的统计数据显示，2007年，台湾房地产投资金额高达1170亿新台币，创历年新高，其中将近8成（885亿新台币）为投资型资金，比例远高于自用型资金。在885亿新台币中，台湾本地投资金额仅为439亿，其余446亿均为外地投资，外来资本对投资台湾房地产获利前景的看好可见一斑，台湾也由此进入亚洲热点房地产投资市场的行列。考虑到台湾融资利率和总体成本相对亚洲其它地方有较大优势，预计2008年，台湾的房地产，尤其是商用房地产投资市场将会持续升温。

大陆资金将受影响

    从宏观层面上看，两岸的经济融合固然是一件双赢甚至多赢的好事，但是具体到房地产行业，则会或多或少对大陆的同行产生影响。
    “胡萧会”之后，两岸经贸利好不断。不仅“三通”在即，而且台湾方面也承诺放开大陆资金赴台长期投资，并承诺在5月20日前后开放人民币自由兑换。这些都为大陆资金进入台湾房地产市场提供了可能。
对此，著名经济学家郎咸平教授认为，两岸经济有很强的互补性。两岸三通，其作用相当于当年刺激香港经济迅速恢复的“自由行”，将迅速刺激台湾经济的增长，其中旅游、酒店和服务业可以迅速受惠。同时，台湾地区的营商环境和对私有财产的保护相对而言比较到位，这可能会吸引一部分大陆资金。
    因此，业内有种担心，担心台湾方面在放开大陆资金投资后，出现大量大陆资金流向台湾，这对目前资金非常紧张的大陆房地产行业，将会产生非常不利的影响。对此，颜炳立先生在接受《楼市》记者专访时表示，现在大陆地产商的身价“叹为观止”，而台湾可供投资的项目太少，并不足以影响到大陆市场。“台湾没有那么多项目可以供应，供他们投资的项目是有限的……把台北、台中、高雄的项目集中起来也不足以对大陆资金产生影响。”
    但是，这种情况对于台湾房地产的影响是显而易见的。颜炳立先生承认，这将会使目前仍处在“价格洼地”的台湾相关物业迅速升值。

（本文发表于北京《楼市》杂志）

王子鹏

　　时至四月下旬，关于楼市，尤其是北京楼市向何处去的争论仍然不断。引发“拐点论”的王石先生，4月17日在岭南学院谈及企业家自我管理的时候，再次主动谈起了“拐点论”。不过，这个“拐点”已经被修正为“价格的理性回归”，火药味不知不觉淡了许多。
　　对于所谓“拐点”，本人一直不认同。笔者2月底在一次论坛中曾表达过自己的看法。大意是拐点有两个意思，其一是上升或者下降的形式（不是“形势”）发生了变化，还在上升，但是上升的形式发生了变化，这是数学意义上的拐点；另外一个拐点是极点、转折点，也就是目前一般意义上的拐点。如果说房价上升的形式发生了变化，房价由暴涨变成了理性的上升，我认可。但是如果说房价就因此转折向下，这值得商榷。
　　笔者愚见，仅就北京市场而言，今年头两个月的市场冷清有很多因素造成的。其中，有宏观层面的风险，投资客更愿意把钱放在一个相对安全的地方“按兵不动”。从市场微观层面来看，一二月份本来就是传统的销售淡季，春节、雪灾、货币政策等延续并加重了市场观望。但随着经济形势的明朗，市场需求将会恢复，无论是自住还是投资，在短暂的压抑之后必然会慢慢释放，因此，不出意外的话，市场将在三四月份回暖，随后开始慢慢上涨，下半年九十月份甚至可能会出现比较大的涨幅。
　　但是，从目前得到的数据看，这一判断似乎颇有争议。从国家发展改革委、国家统计局发布的3月全国70个大中城市房价调查中，可以看到，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，其中，新建住房销售价格同比上涨11.4%，北京名列第四，为16.9%。这种上升势头与业界的预期基本一致。但是，从整个市场来看，项目整体销售仍显平淡。来自北京房地产交易管理网的数据显示，今年3月北京住宅期房日均交易量仅有182套，相比去年同期下降了30%。这种状况距离楼市回暖似乎仍然有不小的距离。进入4月，清明小长假之后，北京住宅期房、现房单周交易量仍然是涨跌互现的局面。
　　即使如此，笔者对今年房地产的走势，尤其是价格走势仍然持乐观态度。这里，除有需求推动的传统市场因素之外，还需要从更加宏观的角度去考量。
　　在国家统计局发布的各项数据中，CPI的变动似乎比房价更加令人注目，尤其是在连续的价格上升之后。数据显示，一季度居民消费价格（CPI）总水平上涨了8.0%(3月份同比上涨8.3%)，涨幅比上年同期高5.3个百分点，属于严重的通货膨胀。食品价格上涨幅度仍然较大，达21.0%，工业品出厂价格同比上涨6.9%(3月份上涨8.0%)，比上年同期高4.0个百分点；原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.8%(3月份上涨11.0%)，比上年同期高5.7个百分点，形成了“普涨”的局面。央行的一份调查显示，本季度，认为“物价过高，难以接受”的居民占比达49.2%的历史最高水平。
　　CPI高位运行的同时，货币发行量也延续并保持了高速增长的态势。虽然央行的报告认为：“一季度货币信贷增幅明显回落，从紧货币政策成效显现，金融运行平稳”，但是我们看到， 3月末，广义货币供应量(M2)余额为42.31万亿元,同比增长16.29%，狭义货币供应量(M1)余额为15.09万亿元,同比增长18.25%。虽然从环比看有所下降，但是仍然延续了高速增长的势头，货币发行量远远高于GDP的增长速度。笔者曾就这个问题向徐滇庆教授请教，他认为正是由于过快的货币发行量导致了流动性的增加，加剧了通货膨胀。如果货币发行量得不到有效控制，通货膨胀将有可能变得不可收拾。因此，他认为在通货膨胀的刺激下，作为保值产品的房地产的价格不仅不会下降，甚至有可能出现“暴涨”的局面。
　　与货币发行量相关度的另一组数据是存贷款余额的变化。一季度人民币各项存款增加26353亿元，同比多增7606亿元。增加最多的是居民户存款，达14978亿元，同比多增3927亿元。居民存款的大量增加，在很大程度上和股市低迷有关，居民投资股市、基金的意愿下降。但是，在通货膨胀和付利率的影响下，居民手中的钱要保值增值，就必须寻找一个更加稳健的投资渠道。如果这些钱有一部分流向楼市，楼市的价格无疑将随之而起。

    当然，章林晓先生对此有不同观点，他认为，通货膨胀条件下，房地产是否能增值保值的产品，是有条件的，关键得看房地产的泡沫化程度与通货膨胀的程度对比，另外与通货膨胀所处的时期也有关系。但同时他也担心中央政府对抗不了利益集团，最后控制不了货币的发行，这有可能导致通货膨胀趋向全面恶化，此时，房价难免“水涨船高”。
　　这种担心并非没有根据。我们看到，人民币各项贷款虽然增速减缓，但仍然数量可观，显示市场对资金仍然十分饥渴。由于股市低迷，部分借贷大户已经在某种程度上“绑架”了金融机构。这使得央行在货币政策上进退两难，通货膨胀率一时难以遏止。
　　因此，从货币发行和资金动向上就可以否定房价下降的可能，至于是不是“暴涨”或许值得商榷，但不涨显然没有道理，这和个人好恶没有关系。
　　但是这种情况下的涨价，对房地产企业而言并不是一件好事，企业也处在通货膨胀的大环境下，涨价有可能是被动的，并不能缓解资金链的紧张。
　　老潘最近在和网友的例行聊天时乐观地宣布，北京楼市的春天已经来了。但是，这个春天或许和很多房企无关。

2008年4月20日星期日

（本文发表于《楼市》杂志）

王子鹏

　　很不幸，盼望房价继续下跌的市场观望者恐怕要失望了。为什么要这么说呢？一个最直观的信号是，新组建的住房和城乡建设部副部长齐骥在接受记者采访时，给惶惶不安的楼市吃了一颗定心丸。
    齐骥昨天表示，“不主张提拐点问题，但是关注房价问题。”我们可以看到，他对目前房价的回落持肯定态度，并将继续关注房价问题，这表明，政府不希望房价上涨过快，但同时也不希望房价出现“拐点”式的回落。
　　这并不是什么新鲜的论调，但是重要官员在关键时刻所传递出的政策信号是不容忽视的。在国内，房地产虽然号称“市场”，但影响这一“市场”最大的因素并不是市场行为，而是来自政府的非市场因素，或者说政策因素，而政策因素往往可以从官员的话语中窥见端倪。
　　那么，为什么政府希望降价的时候房价降不下来呢？为什么这么多年的宏观调控一直都这么困难呢？两个方面，其一，近几年的房价上涨来自旺盛市场需求的推动，要打压房价等于逆市而动，需要极其强大的调控力度，甚至不惜伤害市场发展；其二，宏观调控本身的错误。我们的宏观调控一开始打压信贷和投资，造成供给不足，使房价越调越高，后来消费和投资一起打压，结果造成“报复性反弹”，现在终于回过味来，增加供应，打击投机需求，抑制投资，完善保障，加上政策的累积效应，才造成了今天的市场局面。
　　可以说，在目前供求关系没有发生根本转变的情况下，房价的下压只是暂时的，随时可能反弹。因此，齐骥先生表示：“房价上涨的压力也会在一段时间内存在，加强对房价的监控始终是一项重要的任务。”正是对这一压力非常了解的缘故。
　　因此，在这种情况下，齐骥先生“不主张提拐点问题”的说法，将给楼市一个重要的积极的信号，这一信号将促使楼市加速回暖。
　　本来就存在的房价上涨的压力，一旦上头的“石头”被搬开，或者稍微轻了一点，就会像春天的植物那样变着法地长出来。谓余不信，不妨继续观望。

     2008年3月19日星期三

王子鹏

　　周日带孩子去少年宫上课，骑车穿过西四的小胡同，路忽然变得很窄，原来两侧的平房正在翻盖，看样子是政府部门组织的。这些平房大都年久失修，有许多已是危房。这次，从西单到西四北，大多危救平房都被重新翻盖，基本保持原貌。这对平房区的居民来说，应该说是政府办的一件大好事。
　　可是，坐在后座的孩子突然叫了起来，“刚刷了漆的房子，怎么就拆了？要是早知道要拆，应该先建好了再刷漆呀？幸亏是平房，要是楼房也拆的话，多浪费呀……”孩子的话提醒了我，忽然想到这些平房果然是刚刚粉刷过不久，几乎所有的平房都被粉刷上了一层灰色的建筑漆，楼房根据各自的特点有另外的颜色。这些工程都很浩大，也就是年前刚刚完成，转过年，这些刚刚粉刷过的平房就被拆掉了。
　　这确实令人费解。如果是面子工程，如此短的存在时间，似乎没有存在的必要。那么，是主管部门没有意识到这是一种浪费？我10岁儿子都能明白的问题，相信主管领导看得更清楚。那么，是看到了却没有办法协调？那只能说明我们部门之间的协调统筹能力太差，条块分割严重降低了行政水平，增加了行政费用。我们经常看到，刚铺好的马路，常常被挖的千疮百孔，你埋完了管道我埋线，但是比起这些复杂的工程，刷漆与拆房，显然要简单的多。
　　事情不能往深了想，这些已经够让人堵心的了，我们只能希望这只是组织协调上的失误而不是有意造成的“浪费”，如果是有意的，那就更有的琢磨了。
　　
　　2008年3月12日星期三

王子鹏

    “Think Small”，这俩词几乎已经成了“美国成语”，至少在广告界是如此。想当年，大众的甲壳虫轿车凭借这句广告词敲开了“以大为美”的美国市场，也让美国人思考了思维定势之外的那一部分价值。“尺有所短寸有所长”，“小”有“小”的好处，有“小”的价值。
　　“Think Small”，广告界一般翻译为“想想还是小的好”，其实一个“好”字，局限了这句话本来更为广泛的含义。好与不好，源于固有的价值观，如果先入为主地以此作为关注与否的取舍标准，往往对于看似“small”的事物失去了“think”的兴趣和机会，该想的没有去想，或者看似想了，其实不过是“脑子过水”。
　　比如，有谁去思考过“小煤窑”、“小电厂”之类“小”的存在价值？在节能减排、安全生产等检查中，这些基本都是重点打击的对象，提起这类“小”几乎就成了污染、事故、浪费、黑心的代名词。的确，这些“小”确实是此类问题的集中爆发区，但是，必须注意的是，我们要整治的是问题本身，而不是“小”。在目前的整治行动中，大量小煤窑被关闭、小电厂被拆除。不可否认，这些被关停的“小”，基本都是需要整治的对象，但也有被一刀切政策株连的无辜者。山西某小电厂，规模小，但采用了先进技术，用废料发电，属于环保企业，但因其“小”，遂被划入拆除行列。用这种方式“节能减排”，完全违背了中央节能减排的真正意图。
　　如果说，此类损失尚属“个案”的话，大量“小企业”的消失则使经济环境的生态失去了应有的平衡，其恶果迅速就显现了出来。比如今年的“雪灾”，主要电网瘫痪之后，电力为何不能缓解或恢复？原因即在于各地的小发电厂基本都被关停，湖南郴州据说是关停最为彻底，因此也是停电最严重的城市。电力供应渠道的单一，极大影响了地方政府、部门应对紧急状况的能力。
　　电煤供应紧张，产煤大省山西也不得不靠京津塘电网紧急供电，这显然不是运输的问题。只要看到电煤紧缺的时间就不难发现，一是赶上了春节放假，二是大量小煤窑被关闭。以至于当时不得不仅仅恢复一部分“小煤窑”的生产。其实，“小”并不意味着不好，对于一些“边角料”矿区，只有小煤窑才有开采的价值，才能杜绝浪费。我们要治理的是浪费、事故和污染，而不是“小”。
　　“大”与“小”，本来就是相对的概念，都是社会“生物群落”有机的组成部分。它就像植物群落中的苔藓、杂草、灌木、乔木等等，每个群体都有自己存在的价值，失去任何一个，整个生态系统就会变得极其脆弱。
　　回到房地产，房地产行业固然需要中房、万科、万达、招商之类的“重量级”大企业，同样需要一些“轻量级”的地方性中小企业。大有大的好，大企业拥有规模优势和品牌优势，适合“造城”、“造镇”级别的大型开发项目，对于体量小的单个楼盘未必感兴趣，和小企业相比，也缺乏优势。小企业固然在规模、资金、运作能力方面稍弱，但机动灵活，在小的项目上成本也比较好控制。在这个问题上，董藩教授常常把两者的关系比喻成麦当劳、全聚德与成都小吃、羊肉串之类路边店的关系。狼吃肉，羊吃草，各有各的市场，各有各的消费群体，可以互相补充，但不能互相替代。
　　现实中，中小企业常常处于“弱势群体”的地位，每次风吹草动，基本都在提心吊胆。2006年“国十五条”出台之后，徐滇庆教授曾警告30%的中小开发商有可能被淘汰出局，但前提条件是“35%的资金充足率”要严格执行。当然，这里的“小”指的是资金实力，而不仅仅是规模。当时很多开发商确实萌生退意，这不光是“35%”，还有“90/70”政策的影响。不过，这两个政策后来都不如想像中那样一丝不苟，许多准备退出的又重新“焕发了生机”。
　　不过，中小开发商的危机并没有过去，在“从紧的货币政策”的巨大压力下，大量的开发商都感觉到真实的危机已经走到了身边。当然，对于一些资金实力相对雄厚的大开发商商来说，恰恰嗅到了机会。万科降价，不就被解读为要收拾实力不济的中小开发商吗？惦记着这些“Small”的可不仅仅是专家学者。
　　其实，就算万科不下手，也会有人站出来“清理门户”。弱肉强食，优胜劣汰，这在自然界叫丛林法则，在经济学上叫市场规律。当然“清理门户”并不意味着所有规模较小的开发商都终结，而是其中的一部分，弱小的一部分。目前的房地产市场过于分散，需要适当集中，“清理门户”正当其时。清理过后，市场占有达到了新的均衡状态，大家都有钱挣，企业也更加优化。这与对“小煤窑”、“小电厂”的清理不同，这不是行政命令，不是一刀切，而是市场对企业的选择和优化过程。如果真的没有了小开发商，建个三层小楼也要万科亲自操刀，想想都有点滑稽。
　　反过来，对于小开发商而言，及时退出并不一定是坏事，退出开发领域也并意味着一定要退出房地产领域。有专家建言，早点退出当股东，收益并不比自己开发少，喝着咖啡钱就回来了。如此以来，零星的民间资金就可以集中到优质企业手中，“集中力量办大事”，房地产的资金问题就解决了。
　　羁鸟恋旧林，一个思维定势和路径依赖的问题解决起来相当困难。解铃还须系铃人，有人“Think Small”，“Small”们更应该想想自己的未来。
　　
    2008年3月6日星期四

（本文发表于126期《楼市》杂志）

王子鹏

三八节将至，奉命作文以记之。

谈及女人与房事之关系，在地产界，冯仑冯老爷子若认了第二，便无人敢称第一。在其新书《野蛮生长》中，专门设了一章《女人》，篇幅不大，自成一章有点怪异，冯老爷子这么做，足见其对这一话题和这种说话方式的偏爱。

在这一方面，其最著名的相关理论，大概还是要数2006年版的“适婚女青年推动房价上涨”。当时笔者在中房报供职，冯老爷子来报社演讲时提出了这一理论。本来内部人讨论的事，因过于精彩，遂被反复引用，传布四方，流芳千古矣。愚虽不才，把这一理论与徐滇庆教授的人口曲线研究相对照，写过一篇《性冲动与房地产》的小文，当然见报时不可能是这个的名字，除非编辑“很傻很天真”。看过校样，时任执行总编的吴晓东摸着光头忧心忡忡，这倒不是因为该文“很黄很暴力”，而是“本来是内部的培训，你们丫到处用，以后还有谁敢讲？”

冯仑爱讲“段子”，业界戏称：“三句话不离本行”，其实能把复杂的现实问题用如此浅显有趣的方式表达出来，正是绝对“深入浅出”了N次的高境界。本人在中房报接管新闻部之后，不得不看那些上市公司治理结构的复杂报道，常常看得头昏脑胀。因此曾把这些复杂的股权关系、并购过程、各方人物用西门庆、潘金莲、武松、武大郎等人做比喻，提出了“财经新闻庸俗化”的结构思路，当然只体现在写作思路上。当时编辑记者表示赞同，可惜还没有实施，笔者即去职矣。其实，这等思路实施起来十分困难，因为这种看似简单化的思路，恰恰需要记者对事件本身看得十分透彻，居高临下才能举重若轻，而一般情况下，我们常常被采访对象带进局中，难以自拔。

冯仑的风格使他获得了众多的粉丝，其中尤以“适婚女青年”颇多。每次冯仑的出现，私下总会有女青年围困，“冯总，给我们讲个段子吧。”哈哈，能把段子讲到这个水平，地产界无出其右者。最“高潮”的莫过于一次公开场合的发布会，有女记者抢过话筒，倾诉道：“冯总，您满足了一个女人最深的梦想。”攻势之猛，就连冯仑也不得不落荒而逃。

鉴于女人与房事都是目前最热门的话题，本人在中房报时曾有过把《中房报》改成《房中报》的冲动，倘如此，发行量和广告肯定大增，呵呵，想想就算大伟哥同意，主管部门可不是好惹的，此议遂作罢论。

冯老爷子喜欢拿女人说事，固然有个人偏好的因素，其实所有的“房事”确实都离不开女人。

如果男人说，“我想有个家”，那他肯定是想找个女人；如果女人说，“我想有个家”，那她可能只是想买个房子，至少一定要有个房子。

所以，成家立业，对一个男人来讲，不仅要有女人，还要有房子。基本可以肯定的是，整天在网上骂开发商黑心的，90%都是这些想成家的男人们。

所以从某种角度上讲，男人要找老婆，首先想到的是“房事”。按照冯老爷子的理论，说上海的女青年把男人分成四类，一是有房有车无房贷；二是有房有车有房贷；三是无房无车无房贷，但是马上就能有房有车有房贷，属于现金储备充足的一种；四是无房无车无房贷，很长一段时间也不会有房有车有房贷。对第一类男人，可以马上谈婚论嫁，二、三类可以考察后谈婚论嫁，第四类免谈。对于那些到了性冲动年龄的男青年来说，买房或者具备买房能力就成了搞对象的前提。据说，现在90后的小孩，在此基础上更进一步，找对象的条件更加简洁明了——“有车有房，父母双亡”。在前一种情况下，买房的首付还可以依靠父母资助，按照这一“90后新标准”，“房事”的压力显然呈几何级上升了。

造成适婚女青年如此“嚣张”的原因，据说是男女比例失调，男多女少，物资紧缺，而且分配不均，因此雄性一方求偶时压力大增。从宏观上看，确实是这样，但如果具体到某一时空节点，情况可能不是这样。

第一，俗话说，美女是经济的风向标，哪个行业有钱，哪个行业美女就多；哪个城市有钱，哪个城市的美女就多；哪个城市的那个地段有钱，哪个地段的美女就多。这种分配是极其不均衡的，有点像郎咸平教授讲到房地产和宏观调控时提到的“二元经济”，越过热的行业钱越多，越冷的行业越借不到钱。某次，去成都出差，时间短任务重，一路上的好景色，基本上没仔细琢磨。去机场的路上，忍不住向出租车司机发牢骚，“老早听说成都美女多，咋就没见着捏？”没想到司机顿时勃然大怒，“你都去哪了？肯定没找对地方， XXX你去了吗？我带你去看看……”呵呵，要看美女，也得看看哪个地段都聚集了那些行业才行啊。

第二，女人在聚集的过程中出现更加严重的不均衡性，最突出的是“剩女现象”。这一称谓特指30岁左右的城市白领女青年。为事业牺牲了爱情，等事业有了眉目，有了经济基础，却发现找不到合适的男人了。同龄的男人基本早已成家立业，更何况女人总希望找个比自己强的男人，这样的男人本就不多，还要单身，实在是强人所难。对男人而言，还有一个“优势”，就是男人通常可以“往下找”，找个比自己小10岁8岁的很正常，女人则不然。目前这种情况已经是经济发达地区一个非常突出的社会问题。记得当年有部周华健演出的电影，就是写的这一群体的生存状态。

一年前，和MSN中文网总编辑刘书吃饭，席间她忧心忡忡地说，你们谁手里有30~40岁的单身男士推荐一下，我手里有好多优秀女士耶，有房有车，就没对象。后来有人给出了个馊主意，让这些优秀女士把好车卖了，换成QQ，公寓换成小户型，说不定就有人敢追了。前几天，和一朋友聊天，30好几的人了，竟然还没结婚，本人不禁感叹道：“靠，你丫钻石王老五啊！”朋友不好意思地说，我和女朋友处了7年了。

剩女现象的出现涉及好多社会的、经济的、心理的因素，不再讨论，有人乘机发“国难财”，说要开发适合这些单身女士的小户型、公寓，想法很好很能干，不过对解决社会问题恐怕帮助不大。对这些女人而言，最需要的不是房子，而是男人和爱情。

因此，三八节前给那些被“房事”压得神经衰弱的男人提个醒，考虑一下这一社会特殊群体的存在，未必不是一个更好的选择。

2008年3月2日星期日