房地产从夏天直接进入冬天已经是市场的共识，而冬天来临的如此之快，既有房地产自身的原因，也有外部环境和宏观经济的原因，而在这些原因里，次贷的影响是个不得不说的因素。

先来算算次贷给我们带来的损失：

在总值约6万亿美元的次贷金融品中，美国自己持有最多，超过50％，所以美国玩火自焚，是自找的。其中美国境外持有的总量为1.5－2万亿次贷品中，欧洲持有数量第一（501亿）、中国持有数量第二（497亿），中东产油国第三。令人佩服的是，日本经过连续两年减持，现在仅持有270亿。

我们按照50％的损失来计算（当然可能不止这么多），中国购买次贷债权的直接损失约为250亿。加上2万亿的外汇储备缩水（约20％－30％）；还有1亿基金账户，1亿股票账户的户均资产损失约为1万元。次贷给中国带来的损失超过3万亿人民币。

但次贷给我们经济带来的影响绝非是上述的天文数字，还有更多。

对于房地产而言，对于合肥房地产而言的影响也将是深远的。

我们来看看这些影响：

1、  美国和欧洲消费将长期不振（次贷危机可能将延续十年之久），将会严重影响的出口，从而对中国实体经济产生影响。

2、  中国资本市场和房地产将有不低于两到三年的调整期。

3、  中国房地产业在内外因素影响下，资金缺口将进一步加大（其中08年上半年为528亿，而下半年约为6730亿，如果情况继续恶化，09年行业资金缺口将高达9000亿）。

4、  土地价格下跌并有价无市，将直接影响房价走势。

5、  CPI迅速回落，08年全年可能会低于5％，中国直接从通胀时代进入通缩时代。这将加剧消费不振，尤其是房地产消费将会受到更大影响。

而合肥房地产市场向来后知后觉，但大的趋势正在影响这个市场。

我们来看看正在发生的市场反应：成交量萎缩、成交量明显下滑、从暗折暗扣到明折明扣、从偷偷降价到公开降价。但这些措施仍然难以阻止成交量的不振。而在房地产市场里最致命的问题就是成交量的萎缩，它将引发一系列的问题。

面对这种市场有什么好的办法吗？还是要说一说万科。市场不振作为房地产企业这个群体而言，最优的选择是抱团过冬，但抱团过冬的局面不会出现，因为这里面有个原理：谁率先降价谁的利益就会最大化。看到这个趋势，就会有跟随着不断跟风降价，直至降价的效果为零。即使降价也无人问津。而万科正是看到了这个趋势，在07年底果断降价，从而赢得先机（至少比恒大要好）。坚定执行这个战略的还有碧桂园（巢湖碧桂园的成功开盘实际上是因为其价格策略的选择是正确的，而芜湖碧桂园开盘失败是其价格策略选择错误的结果）。但合肥万科的价格策略显然有些出人意料，我们看不到在目前市场下推出这个价格策略的任何依据（现在是品质越好的房地产越不好卖）。

在流动性不足的市场里，拥有现金比任何事情都重要。看看合肥一些日子过得很不错的企业，他们有个共同特征就是现金不太紧张：比如华润、比如华地、比如世纪金源。

我在实际工作中发现，合肥很多企业还在反复强调成本，认为成本因素使得合肥房价不可能有下跌空间。但这种观点是错误的。

从房地产的投资属性来看，一切投资品的成本都不是决定其价格的主要因素，市场好的时候没有企业因为成本远低于售价而主动降价，同样市场不好的时候也不会有购买者因为成本而支付他认为没有投资价值的产品。

再从房地产的刚性需求来看，消费者即使认同产品的成本，但当成本之上的房价超出他的购买力时，他将选择成本更低，品质更差的产品。大家都知道希尔顿的自助餐不错，但大多数人工作午餐仍会选择“肥西老母鸡“或路边的板面。最近一段时间，合肥市场小户型卖的好，价格低的产品卖的好就是这个原因。性价比的最大化是这个市场要追求的终极目标。

但合肥房地产市场也有很多有利因素：比如整体价格不高和投资者比例较低使得价格泡沫不严重、城市化进程还在加快、基础设施持续投资拉动资产真实价值提高、工业化之路大步向前将推高住房需求等等。还有一个容易忽略的因素是合肥的存量房中，2000年以后建成的住宅比例仅大约为10％，大量的换房群体将不断加入自用型购房者中。

中国房地产行业周期性调整开始了。从波峰到下一个波峰大约需要7年时间。这是一个漫长的时间。93年的海口，97年的深圳，2008年的合肥也同样会重复这个曲线。

总之，在博弈阶段，越早果断出牌可能越主动。

既然是寓言，不妨胡言乱语一番作为结尾：

1、  合肥房地产的深度调整才刚刚开始，这个周期乐观地看也要2－3年；

2、  本轮周期内行业资金缺口将会越来越大；

3、  购房者理性，市场步入自用时代；

4、  土地成交量下降，价格回归理性，大量土地流拍；

5、  市场中将强者越强，资金紧张的公司和项目将被低价收购，淘汰出局；

6、  政府会陆续出台刺激房市的救市政策，但这些措施将无法对低迷的市场产生什么真正意义的影响。