后营业税时代：房产消费何去何从？

2009年12月，中央经济会议决定恢复营业税至5年内征收，此言一出让消费者似乎又闻到了调控的意味，但是一句“其他住房优惠政策继续”却让大家集体陷入迷茫：究竟是要调控降房价？还是要继续保持对楼市（或者说房价）的继续刺激？买房子，究竟应该是恐慌性购房？还是值得观望一番？

事实上，营业税的出台，从近期来看，不仅不能降低房价，甚至还可能在今年末以及2010年的第一季度再度托高房价，以当前市场来看，基本上处于一边倒的“卖方市场”，业主频频坐地起价就是一个典型例子。营业税执行之后，该部分税负成本将会直接被业主转嫁给购房人，这无疑会加大购房人的负担，而如果持币观望现象出现的话，那么受到2009年度楼市火爆所带来的信心刺激，业主很可能会“由售转租”，造成房源供给的紧缺。

不过从当前来看，“营业税”应该是第一步——2010年的中国经济，应该是以保护2009年度的经济复苏成果为主的。在这个基调之下，如果让房地产市场急转直下，那么恐怕对于各方都是不利的，而且对于购房人来说，恐怕银行为了规避金融风险，也会停止放贷或者大大缩小放贷规模，如此一来，还是很多人买不起房。中国政府历来对于“软着陆”青睐有加，而且近些年来，对于经济决策似乎也从没有过失手，此番营业税出台很可能只是第一步，在2010年以及未来一段时间内，很可能会陆续出台调控政策，逐步实现房价的软着陆。

在这样的大背景下，购房人也应该有自己的明智决断。

数据来源：中易安（www.zhongyian.com ）市场部

蓝色线条：1-11月一二手房总体交易量
红色线条：1-11月份北京二手房交易量
绿色线条：1-11月份北京一手房交易量

对于短线炒买炒卖的投机人：

短线投机本身就是阶段性的、机会主义的，这样的机会并非总有，营业税本身也在释放一个信号，就是打击短线炒买炒卖行为。营业税稀释了短线炒房人的利润空间，而“二套房贷”政策又卡住了炒房人的融资通道，这使得短线炒房的在此轮行情下的“黄金期”已然渡过，2010年度虽然还有房价上涨机会，但是以目前局势看来，短线超买空间还是比较小的。

对于中长线持有的投资人：

投机和投资有着很大的区别，投机是追求短线获利的一种炒买炒卖行为，需要在特定市场环境下（譬如2009年优厚的信贷政策以及税费政策下）或是一些房价处于起步阶段的、管控欠规范的时间节点才有操作机会;而“房产投资”在时间把握方面更为宽松，事实上更像一种理财行为。房产投资理财的回报形式是多元化的，一方面，在通胀预期之下，不动产具有极强的保值增值性，同时根据自身情况而负债也是一种正确的理财方式，如果今天背负100万的房贷感觉到压力的话，那么放到十年之后再看，100万的实际购买力可能已经大为降低，或许每个月六七千元的月供在收入占比当中的比重已经降低很多了;而另一方面，房地产中长期持有的回报途径还包括其融资消费功能，信贷工具的发展已经越来越快，持有房产并不意味着占压大笔资金，当面对再度购房、装修、购车、留学与移民等大宗消费时，借助金融信贷工具将房产价值提取出来，也符合“让不动产动起来”的理念，毕竟在各种融资渠道中，房贷的成本还是最低的之一。

对于自住型的购房人

恐慌性购房并不可取，因为对于自住型尤其是初次购房的购房人而言，降低成本才是最好的。而降低成本的途径，除了降低期望值、选择兴建轨道交通沿线房产以外，缩小期望面积、选择房龄10-15年左右的二手房也是一种方法，这类房产大多不涉及营业税，而且面积小、总价低，作为过渡型住房还是可以考虑的。“一步到位”已经是一种陈旧的购房心态，逐步升级、以旧换新才是比较科学的。此外，多为自己的“房产理财”知识充电也是非常有必要的，当金融信贷产业走向繁荣，越来越多的信贷产品可以供消费者选择，选对按揭信贷产品，一样也可以节省大批的利息支出，而根据调查，80%以上的消费者并不知道怎样进行提前还款是科学合理的，事实证明，如果你选择的提前还款方式正确的话，甚至可以节省超过1/3的利息支出，而现在种种消费教育活动也在向消费者传达着这样的思想。譬如中易安房地产担保有限公司几乎每个月都要与银行、媒体联合推出置业理财大讲堂，义务的为消费者答疑解惑、规划信贷组合并对购房行为提供免费、中立的第三方建议。

对于老旧公房的持有者

对于持有的房产房龄已经在20年以上的业主而言，目前已经到了最佳出售时机，现在很多银行已经不再愿意为房龄20或是25年以上的房产提供交易按揭，这势必导致此类房产价值进入下行通道，在一些老旧公房集中的区域，已然出现了“有价无市”的局面。当此类房产的价格探顶之际，适时出手也是明智之举。

此外，值得特别提醒的是，如果你现在还处于“看房”阶段，尚未进入实际的签约环节的话，那么除非你是全款购房，够则抢搭营业税优惠的末班车已经意义不大，因为在后续的贷款办理、面签、评估、网签等环节走完之后，基本上已经赶不上营业税优惠的末班车了，消费者还应该放平心态。