房地产成本分析

 以北京的房地产为例,土地成本由两部分组成：

⒈土地出让金：2006年北京平均楼面出让成本仅903.8元。

⒉拆迁成本：2006年北京平均楼面拆迁成本仅1970元。

建安成本由三部分组成：

⒈市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过250元。

⒉建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本，不超过每平米1300元，但由于有大约17%的建筑面积在地下，即总建筑面积1万平米的项目，建安成本应不到1300万元，但只有8000平米在地面以上，楼面成本＝1300万÷８300平米＝1566.2元。如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到1200元。

⒊节能成本：即便按照节能80%的德国2002年标准，全面采用“太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”，楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后，每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50元，且可以获得国家政策支持，所以，事实上，节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。

管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成。目前的趋势是，企业直接成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管理，都将以外包为主，管理成本通常占项目总成本的5%，每平米250元以内。

利息成本：由于开发企业自身的资金有限，所以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然。由于国家规定自有资金比例最少达到35%，实际操作中，北京甚至不能低于50%。所以，按照两年估算，项目利息总成本不应超过项目总投资的7%，也就是通常不超过350元。

税费成本：房地产企业偷逃税款犯罪，是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于与客户合同、按揭有关，所以很难规避；只是个人所得税、企业所得税和土地增值税，容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下，正常的纳税成本通常为每个项目总投资的8%，通常为每平米400元。

综上，如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目，其成本约为：

楼面土地成本(903.8＋1970)＝ 2873.8元＋楼面建安成本(250＋1566.2 ＋ 300)＝2116.2元＋楼面管理成本250元 ＋楼面利息成本350元＋楼面税费成本 400元

合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到5390元。

仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63%＝(8792-5390)÷５390。所以，房价完全有下降的空间和可能。

具体分项成本可参见下表: