主持人：今天“铿锵楼语”论坛，将请出几位北京房地产界有影响的专业人士，从各个方面分析一下奥运之后，北京房地产将会受到什么影响。现在老百姓都在说的“奥运之后再买房”的理论依据是什么？各位在工作中遇到购房者，他们是怎么思考的？从历史上来看，几乎近几届举办城市都存在奥运会之后有一个经济低潮期，受影响最大的莫过于房地产。人们还担心，北京奥运会之后，场馆建设、市政建设停止了，围绕着奥运的一些岗位取消了，这会造成一定程度的投资减少、失业上升，这无疑将减少购买力，那么“后奥运”的北京楼市会迎来第二个“拐点”吗？

2008年，北京楼市开局不顺，在宏观调控的影响下，加上“拐点”论的争论不休，根据买涨不买落的原则，北京买房人继续持币观望，“奥运之后房价还能降”的传闻使很多有买房能力的人推迟了置业规划。2008年劳动节期间，北京晚报楼宇周刊邀请了部分专家学者和业内人士，在北京新闻大厦七层第一会议室，就“奥运后拐点”问题进行了探讨。

  嘉宾

  李开发：中国经济名家讲坛部理事长、中国管理科学研究院研究员

  黄玺庆：北京万年基业建设投资有限公司总经理

  贾卧龙：香港太平洋国际集团投资顾问有限公司总裁

  陈云峰：明天第一城总经理、国美第一城总经理

  任启鑫：亚豪房地产服务机构副总经理

  陈顺：中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁

  主持人

  蒋举：北京晚报楼宇周刊记者

  摄影

  孙 妍 J222

  李开发：

下浮10％比较理想

     语录：1988年到1998年这十年间，房地产的贷款占整个金融机构贷款总量一般情况下不超过10%，这也还是符合国际标准。而近几年的发展变化，在我们的一线城市，房地产贷款已经远远超过40%，而北京已经连续4年房地产投资超过整个固定资产投资的50%。这就意味着中国的财政收入和GDP，已经严重依赖着房地产。

    讨论奥运之后是不是“第二个拐点”这个问题，需要探讨第一个拐点是不是存在，这也是近期房地产业内广泛争论的话题。这个话题的回答是有立场问题的，每个人在房地产行业的位置不同，所发表的观点也许不同。我是做宏观经济研究的，研究城市发展战略和城市经济的，那么我想直接表达我的看法：拐点是存在的。

    去年王石提出“拐点论”，我在一些公众媒体发表言论，也谈了跟他类似的观点。我认可楼市拐点的存在，同时也认为奥运后楼市可能会有第二个“拐点”。

    国家在挤压房地产泡沫，宏观调控造成了投资者利益的不确定性，减少了投机炒房的行为。同时国家还在不断推出限价房和经济适用住房来解决保证普通居民的住房问题。把购房人群分流，不要让所有的人都拥挤在商品房市场，这势必导致价格越来越高的商品房只能指向一少部分消费者，最后的结果是房价会缓缓下降。

    我认为房价在奥运以后还会有一个比较大的落差。奥运的利好造成了开发商的炒作理由，奥运会之后没有再炒作的价值了。

    奥运工程建设的四年中，北京在奥运这个项目里面产生了五千亿的消费，租房的人数大大的增加，必然也推动商品房价格的上涨。但这一种推动力，奥运之后就会发生变化。

    房价下来其实是一个好的现象，如果说有第二个“拐点”的话，开发商适当降低楼价反而会增加消费，这对市场供给平衡还是非常有价值的，我也希望有第二个“拐点”出现，就平均房价而言，下降10%左右是比较理想的。

黄玺庆：奥运之后，日子照过

    语录：在西方国家举办的奥运会，都有一个特点，奥运结束会有经济下滑，因为西方城市的发展是均衡的发展。奥运会降临到某一个城市，于是他多了一个价值点，之后这个价值就会失去，房价会有回落。

    与西方国家不同，日本、韩国包括中国等国家，城市化是高度密集的、不均衡的、向大城市聚集的，更能借助奥运的推动力继续发展。首尔奥运会之后并没有出现拐点，十多年来房价涨幅将近8倍。

    北京也是高密度聚集城市，价值点太多了，有没有奥运会，人们都渴望到北京来居住。所以说奥运会之后，人们还会到北京来买房子。

    李开发老师说了一个炒作奥运概念的问题，本人意见不同。

    2001年至2003年，奥运概念透支得特别厉害。2004年、2005年之后，市场的支撑点根本不在于奥运，主要是产品供不应求造成的。

    最近社科院发表的房地产蓝皮书，学者们经过调研，结论是北京房价没有拐点。当前北京的住宅市场，高房价仍然运行着，涨幅是放缓了，虽然交易量明显下降了，但价格上并不存在着拐点。

    举个例子说什么是拐点：一条直线突然转一个弯了是拐点，但现在的房价并不是大幅度跌落，用线段来表示并没有折转。实际情况是，北京房地产两年来一直习惯着高速增长，现在是平稳了，但是还在涨，只不过速度降低了。这个拐点是购房者希望的拐点吗？从个人利益出发，购房者希望房价直线下降到自己能买得起房，并不是房价增幅的放缓。现在北京房价仍然缓慢地涨价，这不是购房者需要的。

    即使说北京的第一个拐点存在过，奥运会之后是否有第二个拐点？对北京来说，支撑北京楼市的价值点是非常多的，全中国的人民都想到北京来，都想看到天安门广场，更别说安家立业了。所以说奥运会之后，北京的房地产市场原来是什么样的，那时候还会是什么样，不会遇到第二个拐点。

陈云峰：降幅5％，稳定万岁

    语录：前一段时间我说过2008年房价可能有5%的降幅。“5％”只是一个概念，说明了今年北京的房价不会大涨，也不会大幅下跌。支持不会大涨和大跌的理论依据是三方面的判断：

    第一个是国际经济形势。房地产市场离不开中国经济，也离不开全球经济，美国这一次次贷危机应该说对全球影响是特别大的，特别给中国的银行业上了一课，把已经很紧绷的房地产信贷一下子上升到了必须进行严厉风险控制的阶段。看一看整个世界经济的走势，肯定是不乐观的。包括美国总统都在说，日子不好过。

    第二点是国内经济形势。我们可以看看2008年国内的经济形势，我觉得最显著的一个特征就是通货膨胀居高不下，中央需要动用货币政策来调控。房地产拐点是否存在且不说，治理通货膨胀的严厉举措必然会给房地产行业带来重重的一击。我们应该理解房地产是一个金融产品，有很强的投资功能。

    第三点是北京房地产本身的发展过快。在2007年下半年每个月都高达了10%的高增长，例如四环内近1.5万元单价的楼盘，在07年6月到12月份每个月都增长了将近1500元。

    以工薪阶层比较接受的90平方米左右的两居算，如果单价1.7万的话，就近170万。30%的首付，就是51万。贷款120万左右，月还款将近1.2万。对年轻的购房家庭来说，就意味一道沉重的枷锁。

    语录：从房地产本身的发展规律来看，房价的涨速确实是要降下来。现在北京正在销售的楼盘有两个明显的现象：已经开盘的考虑回落价格；新盘入市定价普遍比较谨慎。尽管统计数据表明现在的房价比去年同期上涨超过17%。但是我觉得数据统计相对滞后，综合价格、品质各方面因素，我认为下浮5%左右是很现实的。

语录：奥运对北京楼市的影响，第一个是政治价值，第二个是经济价值，第三个是社会价值。这些价值当中的大部分都不会随着奥运结束而消失，相反，有些还会进一步增强，因此房地产市场不会出现拐点。

任启鑫：承认第一个，否认第二个

     语录：我同意说第一个“拐点”的存在。我理解的“拐点”并不是全面的降价，而是从一种快速的涨幅，回归到一个合理的增长速度。

     从第一季度的统计数据来看，房价环比增速还是比较慢的，每个月的增幅都不超过1%，这和07年下半年出现的每个月超过10%的增速相比，是形成了拐点的。

     另外，第一季度的成交降幅比较大，尤其是期房的数据，一月份到三月份的期房成交面积下降了56.7%。从这些数据里面可以看到目前的房地产市场相比2007年发生了很大的转变。

     以下因素导致了2007年的快速增长向今天的理性回归：

 1．土地价格的增长直接导致房价的飙升。土地拍卖价格上涨，形成“面粉的价格高于面包价格”的心理恐慌，生怕一房难求产生了抢购，推动房价进一步走高。但到了2007年年底2008年年初，整个政策导向和市场环境发生了很大的变化。

 2．保障性住房制度的进一步落实，分流了市场、稳定了购买心理。

 3．投资者很难从股市向楼市转移资金。从去年6月份开始，股市从6100点一直跌到3000点，很多人的购房款都陷到了股市里面去了。

 4．老百姓愿意房价降下来。普通老百姓都希望价格降低，而且这种心理偏好形成预期的改变，之所以现在的销售速度普遍的减缓，一个非常重要的因素就是现在整个的市场尤其是消费者的预期改变，大家普遍在观望。

     另外，由于货币紧缩政策，现在很多开发商手上的资金还是非常紧张的，迅速收回资金维持项目运转，房地产企业一般会采取降低涨幅完成销售。

     但说到奥运，会对北京未来的产业布局带来积极影响，我不认为会出现第二个“拐点”。

语录：房地产行业是在“玩银行”，中国的房地产无论是买房者还是开发商，其实都是银行在承担资金风险。开发商贷款靠银行、消费者买了房首付之后的资金也是靠银行，买卖双方都是围绕着银行贷款操作的。这样的话，一旦房地产出现大的泡沫，就像任志强所讲，“银行比地产商先死”。

贾卧龙：拐点出现，跟奥运无关

      语录：奥运之后会不会产生第二个“拐点”？“拐点”不是因为奥运而产生，是因中国经济宏观调控产生的。分析全国的经济形势，2008年第一季度CPI指数达到8.3，同时通货膨胀居高物价飞涨，在这个前提下，整个中国经济的全部，无论从房地产行业、股市还有其他的建材和钢材行业，包括食品类，都出现了高价产品。也就是说我们现在很多普通老百姓的生活成本比前几年增加了很多。

     房地产只是整个中国经济中的一个产业链，它不是中国经济的全部。

     随之而来的宏观经济调控，货币从紧政策首先抑制了房地产发展的过快过热，调控必然会带来开发资金链的断裂可能。

     购房者产生观望心理的原因，一个是因为生活成本在增加，购房需求在减弱；另外，既然各种表现说明房价不会涨，那就更有时间“观望”，购房者在等待更好的购房时机。从2007年底到2008年的“五一”，持续时间超过半年，北京楼市还没有从观望中走出来。

    从价格表象上来看变化，比单纯争论“拐点”是否存在更有意义。

    前两年入市的楼盘，现在很难处理将要入市的项目后期，因为必须挺住不能降价，要不然老业主的房子贬值了，要赔人家“青春损失费”。也就是说这批开发商只能挺着，不能降，一降就“死”。新入市的楼盘，价格表现却形成多样化，如果在去年可能定价2万元，现在非常谨慎定到1.4万起，虽然你看不出来降价，但是和同区域前两年入市楼盘相比，价格上有很多实惠。这是不是“拐点”的出现？

     奥运之后，价格下浮的空间更大，因奥运结束分散了人流，旅游地产、宾馆业、住宅租赁业都会受到一些影响，但是归根结底，“拐点”不是奥运造成的，是宏观调控的作用。

陈顺：投资乘数效应  带动经济增长

     语录：利润的降低，市场竞争的日趋激烈，反而会造成产品品质的进一步提升、服务质量进一步改善、价格更加合理、百姓满意度增加。

     展望2008年全年的房地产发展趋势，总结为四句话：市场将会越来越规范，涨幅将会越来越有限，品质将会越来越提升，百姓将会越来越满意。

     房地产市场本身不存在拐点，而是部分企业在房地产宏观调控下进入了拐点。

     假设我们能由着性子让房价下跌，房价到底能够降多少呢？

     目前我国住宅商品房价格主要由4个部分组成：一、土地成本，占到房价30%—40%；二、建筑成本及拆迁安置费占40%；三、税收费用占13%；四、管理费用占13%。换句话说，即使企业认可全面亏损地开发房地产，也不可能回到前几年的房价水平。中国人口基数大，人们改善居住环境的要求非常迫切，可供开发的用地不断减少，原材料价格、劳动力价格又不断上涨，因此，房价向下调整的空间不大。

     投资乘数效应是奥运筹备带动这几年北京经济增长的主要因素。在奥运会后，这种效应显然不复存在。但北京的建设还处于发展阶段，如环渤海经济圈、新城区建设等有很多支撑点，不会因为奥运会结束导致城市建设、经济增速大幅度减缓。同时，政府方面也陆续会出台很多政策，包括引入大的项目，发展跨国公司，调整产业要素等。另外，由于奥运给北京留下丰厚的服务能力，奥运会后国内国际服务“输出”增长将提速；新的产业也将不断出现，包括文化创意产业、物流产业等，会给北京市的经济发展带来强大的支撑。发展方向的转变带来投资仍将保持较快增长，形成高科技产业、金融与生产性服务业、社会服务业、文化创意产业“四极”带动的产业发展格局。

    北京已经进入城乡居民收入加速增长、消费能力快速提升、消费结构迅速升级的发展型和享受型消费成长阶段，随着社会保障建设加快，保障范围和水平的不断提高，居民的消费信心将增强，消费水平将增高。

以下是此次活动直播链接：奥运后是否遭遇第二个“拐点”？