| 《海峡都市报》的福房指数终于在千呼万唤中跚跚而来。记得房产周刊从2004年9月推出福房指数与读者见面以来，大多数都能在上旬面世，但去年下半年以来，却常常要拖到中旬后才与读者见面。不管如何，有个风向标，还是值得称道的，毕竟，聊胜于无。从这一点上说，还是要感谢海都报，特别是福州大学房地产研究所所长王阿忠博士（福州人，1964年10月生），虽然不少人对曾镀金于厦大经济学院的他所做的分析与数据有不同看法，但毕竟还是在“吓大”呆过的，任凭风吹雨打，我自巍然不动，为了名利，厚黑一点又何妨？
福房指数中有一项别墅指数是广大福州别墅爱好者的一个重要参考数据。有一次出于好奇，将福州市房地产信息网上公布的别墅数据进行记录，月底进行统计，却发现与福房别墅指数对不上号。惊讶之余，随后的几个月都进行了统计，数据还是不对。特别是去年，福房的别墅指数“离奇地”震荡了一阵，做的分析也常常“语焉不详”。比如将上月的别墅成交量缩小，解释成“可能受到当月政府查处违规别墅等行为的影响，导致消费者谨慎消费”，都有点娱记的味道了。在厦大时曾经拜读他的文章《我国城市商品房价格及市场走向》，觉得还能秉承客观、公正的原则，用科学的方法精心分析。或许，他也有统计数据不全的苦衷，要知道，政府为了地方经济的需要，常常在操弄房地产数据，谁又敢说“福州市房地产信息网”上的数据是真实准确的呢？不过，这倒是符合了他曾进行的研究课题--中国城市住宅价格：基于不完全市场下的经济性管制研究。
说了一大通王博的“坏话”，我担心让自己的思路继续无节制地游走下去，可能会发生人身攻击了。
其实，本期的话题是扯一扯福州别墅的价格。说到福州别墅的价格，就不得不说2006年4月推出的福房分指数--福房别墅指数。之所以要将别墅单独分出，就是研究人员发现别墅的价格对于容量不大的福州市场造成较大的干扰，这个分割其实在2005年7、8月就有所认识了，但当时只是有朦胧的意识，大半年后，才真正发现市场细分的重大意义，若不将别墅分出，福房指数将无法摆脱“上窜下跳”的猴性。下表是刚出炉的海都报上披露的福州别墅均价图。
从上表中可以看出，07年是别墅均价动荡的一年。其实，统计数据也会误导人的。06年以前，福州的别墅基本上是正常发展的，说它正常发展，是因为之前的各类别墅品种（特别是独栋别墅）供应充足，所以价格基本上是稳步增长。遗憾的是，此后的独栋别墅用地“弹尽粮绝”，推出独栋别墅的只剩翠湖山庄二期、润华山庄二期等，价格却是淹没在联排别墅的之中。至于闽侯的融汇山水二期、建发领域一期等独栋别墅却因行政位置关系，进不了福州别墅指数。所以，07年的福州别墅均价应该是反映福州联排别墅的均价。中间偶尔的“上窜下跳”，不过是受到翠湖二期、几个独栋尾盘及个别“顶级”联排（如泰禾红树林的端头与沿江联排）的“干扰”。福州这样一个中等城市，市场容量并不大，稍微有一点高价独栋的出现，对别墅指数的影响就较大。
这是有事实依据的，只要看看福房指数样本楼盘，代表别墅样本楼盘的分别是三盛中央公园、泰禾红树林、中天金海岸、公园道1号;独栋的样本只有翠湖山庄Ⅱ期云顶。了解了这一点，就不难理解07年别墅均价的震荡。其实，只要将独栋从福房别墅指数抽出，另外设立一个福州独栋别墅均价指数，就可以更清晰地展现福州别墅指数的走向。而目前的别墅指数在个别独栋的干扰下，使真实情况“失真”，这也解释了为何别墅指数只有交易面积，却没有交易套数的资料。因为一旦公布了别墅交易的套数，简单的计算就可以看出其单套的面积。在福州，300平米大约就是独栋与非独栋的分界（个别小独栋除外）。按我的估计，抽去独栋别墅后的07年别墅指数应该是稳步增长的，联排价格并没有下降，倒是因为KFS的力推，07年甚至出现了一个联排别墅的放量（7-9月份），部分没赶上独栋的客户分享了这一顿联排“盛宴”。
如果承认了07年的均价是联排的价格，那么，就可以发现福州联排的均价在年底突破了万元大关。发生在福州地产911的万科事件是将别墅均价推高的“罪魁祸首”。遗憾的是，911也结束了福州联排的盛宴，10月以后，别墅交易面积在震荡下行。下表是摘自海都报的07年别墅交易量。
因此，福州07年别墅的真实情况是“价升量缩”，所谓“物以稀为贵”。可以预见，福州别墅市场在政策、资金和需求三方博弈之下，价格或将在今年持续走高。在政府连续规定禁批别墅用地后，福州别墅供应已由泛滥转为紧张，因供应量持续不足而引发价格上涨的情况尤为明显。07年福州别墅项目的销售在一片“拐点”声中一枝独秀，不少别墅楼盘把前几年的尾量都售完了。面对07年“买别墅如同买大白菜”的情况，08年所知的情况也不乐观。目前所知的在福州市范围内的别墅楼盘只有北纬25N、融信大卫城、水岸君山二期，以及前途未卜的禹洲鼓山一号。至少是08年将会出现一个别墅供应的萎缩期，福州别墅市场或将出现独栋零供应的状况。
在众多项目中，真正以别墅立项的已经没有了，目前市面上的都是以住宅立项，却以低密度住宅形式冠名，大打“擦边球”的“别墅项目”。唯一可能的市区纯别墅项目就是运盛美之国三期，有200多套独栋别墅及24套双拼，要2009年推出。但连KFS自己也不能保证能完全搞定ZF，让它批准独栋项目，除非是用变通的办法，比如将车库、走廊或地下室相连，以双拼的名义立项。近年来，土地利用政策和企业市场利润导向的博弈催生了混合型别墅区的逐渐兴起。不少主打别墅的项目选择采用别墅加公寓或洋房的开发模式，市区中的普通住宅项目也开始纷纷在社区内增加别墅产品。看来，想淘独栋别墅只能到郊县特别是闽候去了，比如建发领域二、三期、云亩天朗二期（溪谷），联排有大洋鹭洲二期、阳光丹宁顿和正祥林语墅一期（桥郡）、鸿盛阳光美墅（碧水琴湾后面）等。要不然就去淘二手别墅，比如一段时间以来在二手市场放量的绿洲家园与闽都大庄园，但风格较为老式，而且不是纯别墅楼盘。之所以推荐淘以上两个盘的独栋，是因为这两个盘有产权证，要知道，目前市面上的独栋有不少是还没有产权证的。好一点又有产权证的独栋又不愿意挂出，说买方持币待购，其实卖方又何尝不是“待价而沽”？
除了前面讲的别墅用地禁批政策，使得别墅项目的后续开发愈显紧缩，稀缺性短期内不会改变以外，CPI的高涨，将使别墅开发成本上升，价格上涨也成定势。而人民币的升值预期，资金流向别墅市场将非常普遍。另外，正式实施的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”草案中住宅用地满70年续费的条文被删除。因此，别墅最大的价值在于拥有土地几乎已成为共识，《物权法》的通过使别墅具有的投资价值又多了一个理由。这就意味着福州别墅将继续维持“量减价升”的局面。或许，08年将成为福州别墅的“最后晚餐”。
最后，“恶意”地揣测一下王博：每月福房指数滞后半个多月发出，可以减小月初的判断失误率。毕竟，预测半个月比预测一整个月容易的多，准确率也高的多。偏安一偶，福建人的悲哀，高手都不愿意来，让一些人可以“鹤立鸡群”。
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