地王频出  上市企业欲垄断市场

文/吴晨

“新地王”频生

7月23日下午15：30分，以30.48亿元拿下建筑面积为21万平方米的上海青浦赵巷镇特色居住区10号地，楼面地价高达14498.5元，中标总价比挂牌起始价9.46亿元溢价222％，创出今年上海土地市场单宗土地成交价的新高。

在金地集团去年约114亿的销售额中，上海格林世界、金地湾流域和未未来三个楼盘就达到43.6亿，2008年金地在上海的主营业务收入约33亿，占公司收入的三成。但其长三角的土地储备在金地1133万平方米的土地储备中，仅为279万平方米，仅为总土地储备24.62%。金地集团此番在上海拿地，也是为了快速调整其区域土地储备结构，加大高收入区域的土地储备，快速提高企业的销售业绩。

6月30日，在北京的一个拍卖会现场，挤满整个大厅的各路媒体记者。他们到来的唯一原因就是见证北京广渠路15号地块的竞价结果。共有11家企业加入此次争抢行列，其他知名企业还包括SOHO中国、远洋、华远、中信、首开、保利、华润、金融街、万科和安联地产。

最后这个规划28万平方米的地块被中化方兴以40.6亿的价格摘得。这个地块其中包括1.5万平米的配建廉租房，还包括一所学校，一个托幼，一个体育公园。初步计算，除去廉租房面积后，该地块楼面价约为15320元/平方米。对于此价格，中标方中化方兴竞标代表盖剑高表示，价格在公司预算之内，该项目将打造成精品项目。

此前，广渠路15号地块报价从16.47亿元，溢价达140%。6月26日，北京朝阳区奥运村乡九厂地块经过46轮的激烈竞价，拍出了19.6亿元，使得楼面价高达15216元/平方米，成为北京今年总价和均价双料新地王。

7月19日，广东东莞诞生新的“地王”，19家开发商竞争一块公示价格为2.686亿元的地块，最好竞拍成交价格为7.03亿，据介绍，这是今年东莞经营性用地参与竞拍买家最多的一次。

经初步计算，该地块的楼面地价已经高达4847.25元/平方米，楼盘预计售价将超过1万元，而目前东莞市区一些高端楼盘的售价仅在7000元左右。该地块也一举成为今年以来东莞市拍卖土地上的最高身价。

开发商大举“夺地”的背后

今年上半年楼市出人意料的火热，促使了各大开发商的销售指标在半年内，就以完成大部分，回收大量的资金。这样的行情也是开发商始料未及的，继而出现了，开发商对于2008年作出的一些规划战略步骤出现调整。“2009年上半年的销售节奏打乱了万科的步伐”，万科内部人士表示，万科在上半年的项目推售周期与下半年的项目推售周期之间形成了断层。

事实上，万科在大多数城市似乎都面临着与深圳类似的窘境。一方面是无法开工的土地，另一方面则是迅速销售的楼盘。

万科大规模进入今年土地市场是在5月之后，此前万科在4月甚至没有进行任何土地的购置。万科五月销售及近期新增项目情况简报显示，万科在5月突然加大在土地市场的购地速度，仅当月便购入佛山、沈阳、青岛、无锡4个城市购的6块地皮，计容积率后的建筑面积合计188万平米。

作为行业的龙头，万科总是预想在其他同行之前，储备地块，就好比开发企业储备粮草。一位在外资豪宅开发企业担任市场部经理的知情人士告诉记者，公司在上海开发了好多年了，每个项目都是相当成功的，但是每次项目销售良好，他们都要担心，下一块地在哪里，没有地，就没有项目，公司存在的意义就微乎其微了。土地是地产企业的唯一生产动力。

整个09年，土地市场的火爆不亚于整个二级市场。万达在武汉、长春拿地；大华在大连高价拿地；富力集团也欲在上海、天津高价备地；绿地集团积极在上海储备土地；世茂集团在青岛拿地；华润则在合肥吸纳土地；龙湖地产进军江苏，在常州，无锡等地与政府签订开发计划合作书……

2008年的危机到2009年的火热，这之间的毫无征兆的过度，使得开发商拿地计划和战略都发生了极大的转变，原本守住拿地不出高价的原则底线的开发商，纷纷抛弃当初的准则，不惜血本拿地开发。这样的土地竞争，让很多业内人士感到了担忧。

一面是土地价格的不断上涨，一面是房价的居高不下。这样的局面，也使消费者对开发商的痛恨转而变向到政府部门，现在民众认为是政府拉虚地价，致使开发商骑虎难下，用高房价来牟利，如果政府平抑地价，那么开发商就无理由高价售房。

其实并不尽然。政府拍卖土地的公示价格都在一个合理的范围内，一些大的开发商，其中很多大型的国有企业，比如：中石化，中海外，首开，保利，北辰等央企大户，为了全国性的战略，进行规模庞大的拿地战争。

“过去几年一线城市土地供给普遍不足，开发商无地可开，这也可以从万科、保利、金地等上市公司的土地储备结构中可以看出。”申银万国分析师江征雁认为，从开发链条来说，房产去库存化速度会快于土地的去库存化，因而土地购置面积的回升会滞后于新开工的恢复。

就是在这样一个地王频出的时代，仍然难以掩饰房地产底气不足。上半年，全国土地购置面积1.36亿平方米，同比下降26.6%；6月单月土地购置面积为0.37亿平方米，仍下降22.0%。

大企业用价格给土地市场设置“门槛”

自有雄厚资金，快速回收的销售资金、占有多种融资渠道等，已经成为目前拿地开发商的专属特征。

SOHO中国董事长潘石屹：“因为这个门槛越来越高了。广渠路15号地40.6个亿，招标文件中写得非常清楚，是一次性付款。你想如果是一个不上市的公司，没有很好的融资途径，它如果是一下要拿出40个亿50个亿的款，确实是非常困难的。”

大型的开发企业用小企业不能企及的价格，限制了一些实习不够的企业进入土地市场，这已经是不争的事实了。国内一家地产顾问机构的研究人员说：“长此以往，整个国内的土地市场将剩下不足百家大型的开发企业，而且这些企业又必然都是上市公司。”所以，我们看到去年龙湖，恒大等地产商不遗余力，花大成本和精力谋划上市，为了有一定的土地储备作为上市的条件，他们都采取了不惜高价拿地的政策。而上市未果之后，坚决不放弃上市的目标，只会促使他们加大加快拿地的步伐和决心。

房地产行业是资金密集型的行业，所以主导这个行业的一定是资金实力雄厚的公司。而如果房地产业的游戏规则是资金为王的话，那些可以从股市上直接融资的上市公司无疑又有着先天的优势。从这个角度，我们不难理解上市对地产企业意味着什么。可是，一旦这些被上市公司以天价拿回的土地，遭遇市场波动，成本无法收回的话，风险又由谁来承担呢？

“地价”推升“股价”  “股价”保温“地价”

上市公司有着其他公司无法比拟的优势，就是资本市场的运作。上市地产公司高价获得地块后，就可以在其年报和中报里写上漂亮的一笔。天价地块，上市公司经过包装后，将会形成一个预期的高回报业绩，这样股价就自然而然的上升，股价上升，资金再次流入企业腰包，加之银行的资信额度不断提高，貌似一个“良性循环”就形成了，有钱的开发企业会越来越有钱，也越来越不顾及土地价格的高低，土地市场价格也水涨船高，那么高房价如三九天一般，顶在高处下不来，而这时大型开发企业可能会形成新的地产寡头，竞争日趋减弱，一旦这些企业形成价格联盟，消费者面对的房价只能望而兴叹，以至于，需求方只能“听命”与供应方。

只要不赔钱，就可以拿下高价地，这样导致的结果自然是土地交易市场天价地的频频出现，而天价地的出现直接带来的影响就是房价的上涨。据某网对全国10个重点城市商品住宅均价涨幅的最新统计数据显示，与2008年1月相比，广州上涨了33.2%、上海是27.5%、深圳26.9%、北京排名第六位，上涨了12.0%。

CCTV的《经济半小时》曾访问长期研究地产的专业人士杨少峰，他认为：“对上市公司而言，它拿地的时候，土地只不过是它们融资的一个工具。长久这样发展下去，这些非上市公司将失去拿地的机会，而土地资源会越来越集中在上市房地产公司手中，地产寡头一旦形成，土地一旦被这些公司拢在它们手中，我们所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。”

阳光100置业集团董事长易小迪认为很多上市公司成了投机商，它为了保护它的股价，保持在资本市场价值的提升，只要不赔钱就可以拿下高价地。

杨少峰：“这个时候上市公司就趁着股价在高位的时候就去融资、配新股、增发，发行公司债。这几年来几乎上市公司每一轮的囤地的背后，一定是它们在股市上融资，而融资之后，它一定会把这个钱用来囤地。”

杨少峰坚定的认为：上市公司不管怎么样都是最后的赢家。

潘石屹：“如果是损失了一个亿，股东只能够承担5000万元，剩下的5000万元就是银行承担这个风险。”

房价上涨，上市公司预期收益增加，带动了股价上涨，公司融资空间大增，就在融资后再次高价储备土地，进一步推高收益预期。，上市公司在楼市、股市的如此循环往复中实现了双丰收。房价下跌，风险转个股民，房价上涨，苦了买房者。不论是准备进入股市的还是欲买房的人来说，都被这些上市地产商玩弄于鼓掌之间。

“地王”领航房价

2007年11月9日仁恒在上海新江湾城D3地块用13亿拿下。当年一阵“面粉贵过面包”的风刮遍了整个业内。随之新江湾城的在售项目，得到这一消息后，纷纷抬高价格，价格上涨之快在人们意料之内，但上涨幅度却出乎想象。如一套雍景苑2房的房源，2006年叫价每平方米8000多元，没有卖掉。D1地块一成交，周边二手房价格马上涨到12000元／平方米，这套房子的业主表示，还好06年没卖掉。

华润橡树湾是华润置地在新江湾城的重点项目，08年7月份单价就高居40000元/平方米。而当时华润拿地远远低于仁恒的2万元楼面单价。新江湾城的新城御景在2008年4月单价跃上2万元大关。而新城御景的前身新江湾一号作品，06年开盘仅仅1万元单价，而更早的05年，仅8000元的单价。

北京广渠路15号地块竞拍中，北京万科仅报了一次33.1亿的价格，就再也不出手了。最后当中化方兴拿到40.6亿的价格后，万科晚上就开了一个庆功大会，缘由是，北京万科在广渠路15号地块附近有一个地块，当初拿地仅17亿。

随着“地王”的诞生，地块被热炒，周边楼盘因而“一人得道，鸡犬升天”，无论是新江湾的20000元单价还是40000元单价，按照他们之前拿地的价格，早已经赚的盆满钵满了。

当然，也有非地王的知名开发企业领军房价的例子，万科在上海浦江镇的翡翠别墅，当初拿地价格仅仅400多元/平方米，现在开盘叫卖36000元/平方米，也迫使周边的华侨城和一品漫城，浦江智谷等楼盘价格非理性上涨。

三林地区也因万科的价格波动而波动。

结语

在楼市“熊”转“牛”的过程中，市场消费信心恢复之快，开发商拿地热情恢复之快令人瞠目。“春节过后，市场好像和绝大多数人开了一个玩笑，没有任何信号和前兆，突如其来的一轮成交放量和价格飙涨，确实在我们的意料之外。这种现象不太符合市场逻辑，没有迹象可寻，这某种程度上，给人一种压抑感。”远洋地产市场总经理肖劲在参加“2009博鳌房地产论坛”时称。、

古希腊传说中的达摩克利斯之剑，用来比喻时刻存在的危险。在房地产市场很是热闹的今天，这柄曾经非常熟悉的宝剑，再次悄然升起。