2007年9月27日晚间，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。其中规定：“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，还规定：“对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款”。今年3月20日，中国证监会发行部三处处长对媒体表示，房地产企业通过IPO（首次公开发行股票）募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。银行的一系列信贷新政策，彻底打碎了开发商以往拿到土地就可以到银行办信贷或在股市融资，获得更多的钱后再买地、再融资的循环融资链条，不少开发商陷入因去年拍到地王而没钱交巨额土地出让金的危险境地。据今年4月25日的《21世纪经济报道》记者文中披露，土地流拍的风潮在全国范围内蔓延，从去年10月至今年3月的半年时间里全国土地流拍40幅，另有大量土地以底价成交，这与去年全国各地“地王”频出的情况简直是天壤之别！

    今年以来，广州只推出了4宗居住用地，其中1宗流拍、1宗底价成交。深圳今年共推出9宗居住用地，仅有3宗成交，其中1宗是限价房用地。4月9日上海土地交易中心8幅土地挂牌拍卖，2幅无人问津，多年来首次遇冷。今年1月南京推出5幅土地，2幅流拍，3幅底价成交。昆明市区黄金地段2幅地块拍卖，遭遇无人出价的尴尬。厦门继9幅地块全部流拍后，10幅土地又有4幅流拍。北京一幅位于东四环大名鼎鼎的广渠门15号地块（“8.31大限”前的2004年4月曾经过258轮竞价以18.2亿元标杆式价格拍出，2005年因未交齐地款收回，2007年曾列入限价房用地，之后又变更为41万平方米配建廉租房的商品房用地，经历了辉煌、沉寂、复出、引人瞩目、失望、惊叹等一系列颇能代表近几年房地产市场走势的过程），1月16日挂牌因只有2家公司参加，不符合至少3家竞价的规定自动流标，再一次陷入迷茫。土地流拍目前正在向二线城市蔓延，例如合肥日前拍卖12幅地，10幅流标、1幅流拍、1幅转挂牌。芜湖2幅地拍卖，1幅流标、1幅流拍。4月初，福州某地产商因无法融资而宁愿舍弃7000万元保证金，退掉了一块去年9月拍得的高价黄金地。

    回看去年信贷新政颁布后的第四季度，10月22日江苏常州9幅土地，2幅流拍，6幅底价成交。12月6日广州12幅土地挂牌，一共才来了7家公司竞价，其中2幅流拍，5幅底价成交。相比三个月前的9月11日13幅地，参加竞价有50多家公司，拍出数个地王，土地收益有90多亿元，一天就完成全年计划（广州市政府2007年全年土地收益计划亦只是90亿元）的盛况，真是一泻千里。12月7日成都推出总面积约258亩的3幅土地全部流拍。12月14日北京朝阳区清河营村1幅土地因投标者不够3家而收回。12月深圳推出6幅地全部流拍。

    有鉴于此，广州市政府修改了2007年初公布的“穗七条”政策中关于连续三年每年供应5平方公里土地的规定，2008年土地供应调整为2.5～4平方公里的弹性供应计划，原2006年9月出台的“五年住房建设规划”里，每年供应双限双竞地占总量40%的计划，亦变更为调节器式的“长期、灵活”供应方式。

    在3月下旬恒大集团香港上市受挫之后，潘石屹先生提出“百日剧变”论，认为发展商面临资金链断裂危险。去年大发展商得到的土地因融资渠道堵塞而存在无钱交地价被政府收回的可能，中小企业则要卖地自救。例如具有代表性的发展商如富力集团，2007年总资产负债比76.6%，今年还要交80亿元买地款，资金链绷紧。不过，经过近半年来加快开发物业出售回笼现金，目前资金紧张局面已趋缓和。例如有报道，万科集团第一季度销售物业回笼100亿元；雅居乐集团称已交付土地出让金90%，并放弃4亿美元优先票据的发行，今年将放缓土地储备步伐；富力集团董事长李思廉日前接受记者采访时，以广东地产商会会长身份对记者说，发展商最困难的时期己经过去了；5月20日中国证监会批准保利集团发行最高额度43亿元人民币的公司债券，批准万科集团有条件地发行最高限额59亿元人民币的公司债券（这是一种成本最低的融资渠道）；河南建业集团亦正在积极筹备，力争5月份在香港上市，为后续上市的其他地产商开辟通道；奥园集团日前表示有钱买地，已发广告征购土地；如此种种迹象反映发展商资金链已有松动。

    广州市士地管理部门近日发出公告，将在6月30日拍卖旧城区一幅商品住宅烂尾地。据记者采访有关负责人士的报道称，在目前情况下，他们对这幅土地能否顺利拍出信心不足：“心里确实没底，只能是试一试，但又不能不推出，都是根据法院委托进行的。”

    衷心祝愿这幅靓地顺利拍出！

文/黎文江
2008年5月27日

一、2007年10月以来，楼市价量齐跌是不健康、非理性的现象。

二、后五一楼市态势研判。

（一）、价格底线探明，楼价趋于稳定。

1、先看一些市场数据。
⑴ 2007年商品住宅每平方米年均价：8599元，每月平均成交量：67万平方米。
⑵ 2007年10月至2008年4月七个月，商品住宅每平方米月均价：9303元～11574元，每月平均成交量：41万平方米。
⑶ 2008年5月前后，典型板块购房者对价格承受区间（日光盘均价）举例：
珠江新城：18000元～20000元/平方米；      旧荔湾区：13000元～15000元/平方米；
海珠区：  11000元～13000元/平方米。

2、2008年5月至12月未来八个月楼价判断。

未来八个月商品住宅每平方米月均价在8500元～9000元之间的话，每月平均成交量可以达到60万平方米左右。如果未来八个月仍然保持目前9300元/平方米均价的话，每月40万平方米的成交量是没有问题的，高端物业的需求完全可以支持每月40万平方米以上的成交量，因为在2007年9月9686元/平方米均价情况下，仍有70.36万平方米的成交量。当然，今年情况与去年大不相同。下半年如果要有60万平方米的月成交量，则全市十区均价回调至8500元～9000元/平方米比较合适，这个均价范围适应中端物业需求者的心理价位，这个价位在2007年的月均成交量是70万平方米。

（二）、买家陆续入市，成交少于去年。

随着楼价平稳回调到位，产品亦丰富充足，将刺激买家放弃观望，尤其是首次置业和房改房换房一族，因为不受二次房贷政策影响，将陆续入市买楼，五一后成交量有望不断回升。由于广州市政府为满足符合享受保障住房条件的8万户居民的需要，今年及以后几年将大量推出经济适用房。据广州市统计局近期利用万户居民调查网，以入户调查方式对越秀、荔湾等8区200个社区5000个常住居民家庭抽样调查，今明二年有明确购房计划的家庭中，37.1%计划买经济适用房，10.3%计划买限价房，而计划买商品住宅的仅有29.2%，买二手房的仅有23.4%。这些权威数据反映了众多市民不管是否符合条件，仍然期待购买经济适用房，因此会把一手房和二手房市场原有的一部分中低端住房潜在需求分流去等候经济适用房（限价房属商品房市场）。预计在国内和国外、经济与天灾等多种不确定因素严重影响市民购房心态之下，今年广州市的一、二手房交易登记量相比往年将削减。

（三）、高地价增成本，楼价回升在即。

2007年广州市政府土地收益200多亿元，比年初财政部门计划90亿元土地收益翻 一番以上，各板块地王频现，有的楼面地价甚至比周边楼价还要贵。按土地二年不开发即收回的政策规定，预计2009年这些地王将要建成楼房上市销售。如此高的土地成本，对楼价的确存在很大上扬压力，若仍然保持2007年8599元/平方米的均价是不可能的，楼价回升是肯定的。

（四）、5月楼市保温，6月再现热潮。

五一假期楼市“旺丁”是社会舆论一致公认的，“旺财”会在整个5月保温期内陆续反映出来。从近三周“阳光家缘”网站公布的成交情况看，5月份每周都保持相当不错的成交登记量，市场形势还是乐观的。6月8日是端午节，有三天假期足够做一次楼盘促销活动，6月广州楼市会再现购房热潮。

（本文由5月16日“理性楼市研讨会”上的发言稿整理而成）

文/黎文江
2008年5月26日