最近几天连续参加了两次讨论会，以及接受媒体采访，形成了对房贷新政下广州楼市走势的一些估计，以某次会上的发言为基础，整理摘录为博文，向各位同行请教。本文分六个部分：1、新政出台的背景;2、今年与2007年房贷新政比较;3、新政对市场的影响;4、开发商可能采取的应对措施;5、对楼市投资需求宜疏导;6、五一黄金月量价企稳。

一、房地产贷款额度占比过大、房价没有减速，导至中央出台房贷“杀手锏“。

背景：1、我国GDP去年第四季度增幅10.7 %，今年第一季度增幅11.9%，令中央感觉经济趋稳，可以出手调控房地产而不会对GDP造成大的影响。2、房地产贷款额度占比过大，令信贷结构不正常，需要调结构。3、两会期间对高房价声讨的汹涌民情，中央级媒体连续发表14篇炮轰高房价檄文，仍没有使全国房价漲幅明显减速。因此，促使中央再次出台在2007年行之有效、立竿见影的房贷“杀手锏”，并且比之2007年9.27.二套房贷政策更强有力。这其中并没有谁能够误导中央决策层，也不至于新政出台就是“壮士断臂”，专家们大可不必悲天怜人，忧国忧民。

二、2007年与今年房贷政策比较。

今年背景是GDP刚从低谷回升，房价居高不降，而在适度宽松货币政策之下，房地产贷款额度过大，中央不得已对贷款买楼的投机投资需求实行控制。今年房贷新政比2007年房贷政策加强了，涉及面不仅是二套房贷，还扩大到首次置业90平方以上和三套及以上房贷。然而，由于目前五年以上贷款基准利率5.94%，是近几年来最低位，二套房贷实行上浮基准利率1.1后的执行利率是6.534%，仍处在低位，比2007年执行利率低一大截，因此，利率上调10%造成的心理影响比2007年小多了。而相对影响较大的是首付提高到五成，以及买三套及以上者有可能停止贷款。

三、房贷新政对市场的影响。

国10号文这个被称为近十年最严厉的房贷新政，由于大幅提高了购房门槛和成本，其市场影响比较直接。

从下表可见，以一套100平方米、总价150万的住房，国发10号文房贷新政出台后，首次置业买90平方以上住房20年贷款利息比之前多付50640元，二套房20年贷款利息多64320元，以20年之长增加几万元，影响不算大。主要影响是首付增加。

1、银行反映。据了解，大多数银行均表态立刻按新政策执行，新政实施过渡期短。

2、一手房市场。首先影响最直接的是已签认购书或己签购房合同，但银行贷款还没批下来的买家，由于首付和利率的不确定性，出现了部分买家退房或可能退房的现象。由于广州现时一手房市场以二次置业和投资客为主，从周末楼盘的人流和成交情况看，普遍有所下降，客户观望气氛增加，这也是政策出台后短期的必然反应。但顶级豪宅的成交仍然理想。价格方面，由于开发商资金压力不大，楼价仍维持平稳。

3、二手房市场。据监测，新政对投资客打击很大，首次置业买家影响不大，改善型多次置业买家虽有一定观望情绪，但出于对楼市前景的信心以及较强的置业需求，仍表现出较强烈的购房欲望。此外，有部分实力稍弱的买家退市或“向外走向下走”。业主对新政反应不大，放盘量没有明显变化，也没有抛盘、降价的现象，但之前楼价快速上涨的势头中止，小部分业主出现松动或变售为租。对于“五一”二手楼市，看楼量和成交量比3月份可能少一到两成，价格走势平稳，应属于逐步消化政策的正常过程。由于银行执行细则未出，新政实施时间尚短，新政效果还有待观察。

四、开发商可能采取的应对措施。

由于2009年房企销售回款猛增，目前大多数房企持有现金充足，房企资金压力不大，短期內降价促销可能性较小。开发商目前主要研究的是如何挽留受提高首付影响的二套房贷买家这个问题，购房合同已签，但房贷未批，开发商不愿意取消合同，怎么办？开发商可能会把提高的那一成首付在一年内分期让买家慢慢还，银行五成贷款不变，这样来解决问题。

当市郊外围楼盘成交量显著下降情况出现时，开发商为了吸引二套房贷买家及投资者，可能会下调房价5～10%，或较大折扣优惠来让利，弥补由于利率上调增加的5～10万元供楼利息（例如下调600元/平方米，买100平方米就省6万元，可以抵偿利息的增加）。这样，二套房贷买家就重新回到市场。不过，中心城区楼盘以及外围豪宅盘不会出现成交量显著下降情况，开发商并不需要采用这种降价招客办法。

五、对楼市投资需求宜疏导。

为什么那么多人投资买房，因为中国老百姓的投资渠道非常单一，不是股市就是楼市，现在股市一有什么风吹草动就掉下来了，所以大家都跑来投资楼市，不是大家只愿意投资楼市，而是没有其他更好的投资渠道，三年来楼市经历证明：房贷政策压制投资需求，房价下调只是见效一段时间。不是说政策出来，投资欲望就没有了，这种需求其实还是有的，不过是积压在那里，如果有其他的投资渠道就不一定来楼市，压住并不等于需求就消失了。等房价降下来，投资买家马上又回来了，房价因成交量上来，就不会再降下去。显而易见，房价一直降到让首次置业者买得起的价位是没有可能的。因此，要抑制楼市投资需求，需要政府扩大和开辟更多国内投资渠道。

六、五一黄金月一手房量价企稳。

从前面的分析中已经提到，虽然流动性有一定的收紧，但经济增长、通胀预期、投资渠道少及人民币升值等因素在一定程度上与房地产政策调整的影响相对冲，资产价格仍具备支撑力。

短期内广州市尤其是中心城区商品住宅供不应求的局面难以扭转，随着广州市国家中心城市地位的确立以及亚运会召开之际，城市价值提升到一个新的层面，这些因素将继续支撑楼价维持在较高水平，短期内降价压力小。现时大多数房企现金充足，资金压力小，不会轻易降价，毕竟降价可能陷入市场价量齐跌、客户观望更浓的恶性循环。但必须看到的是政策调控的决心和力度比预期要来得更快更强，开发商在定价上难以继续之前的上涨态势，态度日趋谨慎，价格提升空间不大，同时不排除部分楼盘给予适度让利以抵消利率上浮影响。

五一楼市外围供应仍然相对充足，而且单价万元以下楼盘几乎全部集中在外围区域板块，所以预计外围尤其是具有较高性价比吸引力的楼盘将是此次五一楼市的人气聚焦热点之一。另外中心城区楼盘价值是毋庸置疑的，将一如既往受到高端买家的关注。市中心优质个盘将是五一楼市人气又一热点。

总体上广州楼市仍然处于上升周期，楼市结构整体健康。城市价值正处于又一个快速上升和释放期，这都加强了置业者对广州楼市看好的预期。另外再加上经济等宏观因素向好的影响，预计五一依旧是广州楼市传统的热点期。但政策力度的不断加大，令得本已受到高楼价侵蚀的消费力进一步削减，特别是支付能力较弱的部分群体。相比政策环境宽松的上一年五一黄金月，本次黄金月成交难以重现当年的全面激活场面。在房贷新政下，可能使五一楼市置业氛围受影响，对改善型置业者和投资者形成直接压力，估计五一黄金月价格稳定，一手房成交量仍会保持60万平方米以上的正常水平。

文/黎文江

2010.4.23.