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土地招拍挂二十年启示录
第六回 抑房价 政府频放地
筹资金 企业忙上市
土地是用来盖房子的。但在2007年，土地被政府作为抑制房价上涨的重要手段来使用;土地在发展商手中也变成上市融资的资本运作工具;地王频现，而地王的邻居却是政府安排用于抑制楼价的限价房用地。土地价值在2007年被发挥得淋漓尽致，土地的另类作用完全超出人们的惯性思维。
广州房地产市场在2004年“8.31大限”之后房价上涨速度明显加快，“地荒”一度成为发展商“涨价”的最大理由。而近几年，政府却一直以从紧的土地供应政策对待商品房市场，每年用于商品住宅的土地供应最多只有1.4平方公里左右。在当前住宅供求失衡、价格涨幅过快的现实下，政府感到有必要出手调控住宅供应。调节住宅供应有几种切实可行的办法，其一是通过扩大土地供应量增加住宅供应，其二是缩小新增住宅户均面积来增加住宅套数供应，其三是严格控制住宅开发周期，以确保特定时间住宅供应量。2007年初，广州市政府颁布调控房地产市场的“穗七条”，其中一条承诺从2007年开始连续三年，每年以5平方公里土地的规模供应住宅建设，这相当于连续三年每年向市场供应建筑面积1300万平方米住宅。广州市对“90/70政策”也已经全面实施，2007年90平方米以下套型的住房供应大约占总量的32%，2008年有可能提高到总供应量的50% 以上。
广州市国土房管局谢哓丹局长2007年11月29日向社会公布，到年底将如期完成4.35平方公里商品住宅用地出让和0.72平方公里政府保障型住宅用地供应，合起来2007年共完成5.07平方公里住宅用地供应，达到市政府年初承诺的目标。
广州市财政局张杰明局长2008年1月14日向市人大常委会报告2007年共收取土地出让金207亿元，比预算的90亿元超收117亿元，他分析超收原因是由于土地出让力度加大和地价大幅攀升所致。
2007年9月26日《人民日报》第6版登载该报记者沈寅和市场报记者张向永合写文章《开发商土地家底有多厚》，摘录其中几段话于后，供网友参考。
“据不完全统计，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1000亿元。”
“绝大多数上市公司巨额融资到手干什么呢？国务院发展研究中心9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。”
“很明显，融资几乎都投放到了土地储备之上，这可以直接推高公司的未来发展评价。”
“上市公司手握巨资竞拍地块，其直接结果就是，全国范围内的土地价格不断创出新高，上海、杭州、东莞、天津、厦门等地纪录不断被刷新，一个个‘地王’闪亮登场。”
“近几年，不断有开发商发表言论认为，房价上涨主要归咎于土地供应太少。而土地管理部门却多次澄清说，土地供应并不稀少。事实究竟如何呢？”
“在香港上市的地产公司碧桂园的中报显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米。根据万科最新公告显示，万科的土地储备合计2157万平方米。中报显示，保利地产截至7月31日，拥有土地储备1007万平方米……。”
“中国人民大学土地管理系主任叶剑尹认为，开发商大面积囤地，作为市场经济条件下的企业行为，是无可厚非的。可从社会角度上说，这种行为是有一定负面效果的。虽然土地的供应量很大，但问题的核心在于如何提高最终产品（住宅）的有效供应，否则，易形成土地由政府垄断变成企业垄断。”
“大牛市当中，房地产企业创新了融资渠道，相比到银行贷款的严审查，高成本而言，从股市融资成本低廉，无须还本，不用付息，风险被分散转嫁到地产股投资者身上。”
“房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价——高地价拉高房价……，一幕股市、土地、楼市携手高价共舞的循环图画。”
文/黎文江
2008年1月16日
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