土地招拍挂二十年启示录（三）

第三回  拿地易 划拨是主因

拍地难 流拍占四成

2008年1月8日新年甫至，广州市政府将挂牌出让天河区员村二横路广州绢麻厂地块，新年图个吉利，吉日靓地卖个地王好价钱开门红。绢麻厂这块地在2001年5月曾拿出来拍卖，因为无人应价而流拍。据不完全统计，从1997年到2002年6年间广州市政府在城市中心区共推出44宗土地实行“招拍挂”出让，其中成交28宗，无人应价16宗，失败率高达37%。究其原因是当时开发商们“手上有地，心中不慌”。一直在员村地区开发楼盘的广电地产集团营销中心负责人杨先生近日接受新快报记者采访时说：“当年在这块土地拍卖前，公司也曾与绢麻厂接洽过，最后因条件谈不拢而放弃了，当时我们还有其他途径拿到土地，所以也不觉得特别可惜，现在地价疯长，地块已经不是中小开发商可以问津的了，我们已经拿不起那块地了！”事实确如杨先生所说。当年发展商通过划拨等各种不必竞争的渠道，以低价买入土地的情况十分普遍，因此楼面地价仅1012元/平方米的绢麻厂地块也遭白眼。时至今日，比当年用地面积、总建筑面积及容积率均缩小的同一地块，起拍价整整提高10亿元（2001年起拍价3.86亿元），起拍楼面地价4200元/平方米，翻了4番。今时不同往日，杨先生因此而有此番感叹。

媒体报导巴曙松先生（国务院发展研究中心金融研究所副所长）近日评估广州“市值”从改革开放初期不到1万亿元到今天超过50万亿元，他想说明的是城市集聚和产业集聚带来的国民财富增长。但我想巴曙松先生漏算了广州市土地的价值，广州市土地有7400多平方公里，如按市场价值评估，仅广州市土地一项就已经不止巴先生所说广州“市值”50万亿元了。以往政府对划拨土地实行估价的方式是人为地确定一个楼面地价标准（如住宅820元/平方米，商业1800元/平方米等），并根据影响该地块的各种可想象到的因素如地段等，制定出±30%的相关调节系数区域值进行修正。今天看来这完全不是市场经济的做法，土地价值被严重人为低估，稀有的国土资源不断浪费和流失。而且调节系数±30%的随意性确定很容易形成腐败，也因此有土地官员受贿而有意压低估价被判刑的例子。广州市20年来坚持推行招拍挂方式出让土地，走在全国前列，同时也招致一些人的质疑，认为招拍挂是推高地价从而推高房价的重要原因。其实某些人的头脑仍未完全脱离计划经济的桎梏，总是以成本来计算价格，而不懂以供求定价格的市场经济思维方式。

文/黎文江

2007年12月17日