标：2007十一黄金周监测特稿

题：广州楼市高位盘整  黄金周淡中求真

释义：经历二三季度的房价猛涨广州房价已逼近深沪，高位运行下十一黄金周楼市偏向谨慎心态，房贷新政更强化理性观望氛围。发展商高位出货刺探市场承受力，多样化促销手段重现，房价上升势头有所缓和;置业群体分化明显，高端客户继续支撑，黄金周效应未能扩大客源。住宅产品供应总量环比今年五一基本持平，成交表现差强人意，各方博弈于十一达均衡之势，上行动力不足，呈现高位盘整特征。

     2007年二三季度广州住宅均价以狂飚速度全面上涨，累计涨幅超过50%，将楼市拉至高位。第四季度甚至08年市场将是如何，高位运行下的十一黄金周楼市牵动着人们最敏感的神经，也充分调动了各方影响市场的策略与资源，透露出丰富的市场信息。

    合富辉煌集团市场研究部认为，十一黄金周楼市心态比较谨慎，局部市场成交意愿强烈，销售难度开始制约房价涨幅，广州楼市进入高位盘整期。

市场背景：房贷新政效果明显  房价地价飙升改变市场心态

9月27日央行出台关于商业性房地产贷款的新政，以抑制置业需求尤其是房地产投资投机需求和严控开发贷款额度。银行系统是房地产市场直接资金供应方，新政对十一黄金周冲击较大，随即有些发展商在十一前催促意向客户完成手续。面对目前流动性过剩的宏观经济背景，该政策长期影响尚难定论，但其在置业者方面提高交易成本加大销售难度，发展商方面也有快速出货减少压力的考虑。

房价与地价的持续飙升也使发展商销售压力倍增，表现出强烈的高位出货意愿。既要巩固高企房价，又要在竞争激烈的营销战中胜出，发展商促销与惜售心态并存，不断试探市场，控制推售节奏，以多样促销手段集中推销上市产品。面对连续累积的加息幅度、巨额房价和限价房即将面市等利好消息，潜在置业群体也加速分化。诸多因素造成黄金周谨慎和观望的市场心态，呈现高位盘整的特征。

市场供应：可售货量保持平稳  实际在售货量明显减少

    据合富辉煌集团市场研究部监测，十一黄金周期间广州楼市可售货量约3.6万套，比今年五一略有增加。然而据统计由于各种原因未推货量有9000套左右，实际在售货量却仅为2.7万套，环比五一明显减少。出现大量未推货量直接原因是不少楼盘预售证批出时间接近十一（9月28日），销售准备不足，因此将黄金周作为扩大影响积蓄客源的楼盘不在少数。

    据了解，与上半年发展商对后市乐观捂盘惜售情况不同，本次黄金周未推货量在主观意愿上主要鉴于市场反应平淡，成交预期不高。如白云富力城批准预售货量约1000套，但以现有价格实际去化速度有限，所以发展商采取了谨慎的销售计划，黄金周期间只推出将近300套。从整体来看，住宅供求失衡的基本现实未改变，但现阶段拥有实际支付能力的客户规模有限，目前环比明显减少的供应状况不足以对黄金周实际供求结构营造新的失衡。

发展商：高位出货意愿强烈  促销、惜售心态下试探楼价空间

合富辉煌集团市场研究部监测结果显示，2007年9月1日至30日广州全市住宅楼盘在四大主流媒体广告投放费用共10697万元，比2006年十一和2007年五一黄金周分别上升10% 、43.6% ;而2007年十一黄金全市推广楼盘为112个，与06年“十·一”基本持平，与07年“五·一”相比上升13% 。可见实际推货力度有明显加强，高位出货意愿非常强烈。

此外折扣优惠、送家电、赠装修甚至售楼现场明星作秀等多种促销手段，再现广州楼市，也表明面对新一轮调控压力和房价压力，发展商无意继续增加与置业者博弈筹码。鉴于十一住宅产品大规模集中供应，也有不少发展商为规避激烈竞争局面，采取了提前、错峰等销售节奏安排。

依合富辉煌集团市场研究部分析，9月份天价拍地一方面强化房价上涨预期，另一方面也加大了发展商储地成本，发展商现金需求增大，自然希望在保证房价利润前提下将一部分产品迅速变现;另外由于宏观市场投资性需求依然旺盛，发展商对房价上升仍有所期待，于是坚持继续刺探置业者房价承受力。不过由于黄金周前期市场反应平淡，不少发展商在后期加大促销力度，并在保持房价基本水准的前提下进一步推出优惠措施，其谨慎心态可见一斑。

置业者：置业者继续分化支付能力区隔线限制成交量

三四季度高涨的房价将十一黄金周置业门槛大幅提高，大量中等收入置业者已被阻隔于市场之外，支付能力较强的换房置业者和投资置业者构成黄金周几乎全部购房客户。本次黄金周已有万科金色家园、富力城等9070产品面市，但大户型和高端定位的产品仍是十一楼市主导，并基本上都将销售对象瞄准购房欲望强烈的换房客和投资客。

9月27日出台的房贷新政及调控预期对投资性需求抑制作用明显，9月29日广州发布限价房购买资格公示稿，进一步强化中等置业者观望情绪，显然更多置业者将从黄金周购房群体中分化出去了。据统计近两年广州市将有1.4万套限价房面市，其中保利西子湾将于11月正式面市。

由于观望客户退出，黄金周楼市实客比率较高，置业者层次较高，在宏城广场搭乘楼巴看楼的客户大幅减少，以往广州人习惯的度假看楼那种从容的置业方式已成过去。实客置业诚意则非常高，嘉裕君玥等楼盘样板房尚未推出即完成销售任务。

由于实客纯度高，总体置业规模弹性较小，实际成交量上升空间比较有限，连素以楼价实惠著称的碧桂园人气也不比往常，以往那种黄金周楼盘旺销抢购的局面没有再现。

市场表现：总体市场反应平静  房价洼地南沙成为热点板块

    十一黄金周广州楼市市场氛围比较平静，部分热点楼盘还是受到买家追捧，其中比较突出的有花都雅宝新城、南沙奥园、天河嘉裕君玥、白云万科云山、番禺锦绣半岛和星河湾、海珠恒鑫东和湾、越秀万科金色家园、荔湾逸彩庭园等，较热的板块有南沙、金沙洲，珠江新城新货较少人气逊于五一。

南沙板块一直处于广州楼市的边缘地带，起步晚、发展速度较慢，在今年十一黄金周成为备受关注的价格洼地。南沙板块在售货量比“五一”货量成倍增加，有1000套左右，各类产品价格水平与广州中心区差距明显，其中优山美地、南沙碧桂园和南沙奥园的洋房产品与中心六区均价差距达3000-5000元/平方米的，吸引了广州以及深圳、港澳等城市客户进入，成为广州楼市人气畅旺第一热点。上半年火热的花都楼市多数楼盘房价升幅均超50%，本次黄金周市场反应较平稳。

十一期间新推楼盘成交表现尚可，其中恒大御景半岛是成交额最大的楼盘，据报成交总额达15亿。不过通过典型楼盘监测显示，总体来看十一黄金周成交表现不容乐观，相比五一黄金周有明显萎缩。

房价走势：楼价快涨逼近深沪  黄金周开始进入高位盘整

2007年二三季度以来广州房价持续快速上涨，到十一黄金周期间广州主流住房销售均价区间已升至13000～16000元，已逼近投资需求旺盛的深圳、上海，国内住房成交价最高的深圳9月均价约1.5万元。显然，广州楼市价值重估潮在半年飙升后即将完成，楼市在黄金周开始进入高位盘整期，供求双方均需适应新的房价水准、寻找新的房地产价值坐标。

十一黄金周前广州接连两次大规模土地拍卖，第一次同和板块新地王楼面地价1.87万，结果导致同和不少楼盘在十一定出15000以上的高价，同时番禺、花都、金沙洲也拍出高地价，附近楼盘房价均迅速拉升;第二次珠江新城猎德地价拍卖表现比较理性地价适中，珠江新城楼价亦未受此影响，依然保持在23000左右。本次黄金周同和、花都等地市场反应就略显平静，可知虽然房价飙升周期结束，总体水准大幅提高，房地产价值格局、房价梯度线也需要慢慢回归本位。预计广州房价也将在黄金周后逐渐确立新坐标体系。

总体来看，房贷新政调控效果比较明显，房地产市场成交总额也将无力支撑房价继续快速上涨。此外今年9月份预计CPI涨幅将不会低于6%，据悉第四季度央行可能改变“小步快跑”的加息节奏将增幅调至54个基点;主流置业者价格承受力已达极限，房地产投资市场风险意识“927”后在逐渐加强;一方面继续推动价格上涨动力不足，另一方面目前发展商手里筹码越来越少调低价格几无可能;各方角力趋于均衡，而“927”后政府调控措施将对盘整期楼市产生决定性影响。 

后市展望：调控预期持续增强，市场亟待整固

2003年以来我国经济进入了宏观调控周期，而房地产领域调控依常例往往以几个核心文件作划分，已有830招拍挂阶段、国五条阶段和国八条阶段，着力点和阶段性调控目的也有所变化。显然“927”房贷新政将成为新一轮调控起点，着力点在金融，调控目的就是规避房价泡沫导致楼市踏空的风险，措施更加谨慎、务实。

2007年十一黄金周刚刚结束，中央接连颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，调控力度持续加强的信号已经非常清晰。

房贷新政对十月楼市影响显著，各商业银行执行细则也将陆续出台，同时预期本月加息幅度将进一步拉大，房贷紧缩趋势已成必然。这将极大遏制炒楼现象发生，并且对现阶段整体购房需求也有明显抑制作用。

除了调控预期增强外，本次十一黄金周的市场反应也给大多数发展商一定的警醒：前期楼价大幅提升之后，销售速度明显减缓，反映房价上行缺乏有力支持，强行拉升可能造成空涨。市场需要时间消化前期房价涨幅维持比较稳定的成交量，第四季度不可能继续大幅冲高，市场需要整固，发展商要在价格拉升与成交量之间寻找最佳的平衡点。

长期来看房地产市场基本面仍然是供不应求，近年来广州房价上涨有其必然性。而房价持续快速上涨将同时伴随着投资、投机资金大规模进入，自住需求逐渐退出。由于目前国内经济普遍存在流动性过剩，房地产价值可能高估，这种高估导致自住置业与投资置业比例倒转，形成市场隐患。

在产业制度不可能发生根本性变革的前提下，供不应求的局面不会改变，政府新一轮调控从金融着手控制需求，将是短期内最行之有效的调控措施。近期新政抑制下的购房需求明显萎缩，成交反应不积极房价继续上涨难获支撑，然而房价涨幅趋于平稳可能进一步加重投资置业者的观望情绪、延缓成交速度。所以楼市长期向好，但短期内逼空难度加大;发展商诱多意愿不强，房价也不大可能下降，高位运行的广州楼市将面临比较艰难的销售环境，沪深都经历过类似阶段。房地产市场整固就意味着，广州楼市要在今年第四季度甚至更长时间继续维持相对平稳的房价和成交量的同时，实现成交内涵的转变，让更多自住置业者重新回到市场，形成自住为主投资为辅的置业比例。预计多样化的促销手段和营销方式将会在十一之后继续呈现，产品创新与置业者需求再度成为市场焦点 

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白云区：供应平稳新货充足  快步跨进万元时代

2007年“十一”黄金周期间，白云区住宅可售货量超过5000套，与“五一”黄金周基本持平，是中心城区供应量最大的区域，其中主要是新推货，余货不多，显示白云区前期住宅的消化良好。从供应量看，白云区无疑是今年“十一”广州楼市的一个热点。

同和、白云大道和机场－黄石路是今年“十一”白云区楼市的热点板块。其中同和板块数个楼盘推出新单位，如云山熹景、怡新花园、云裳丽影、合一国际等，供应量超过1000套;白云大道板块则有新盘万科云山发售，加上云山诗意、岭南新世界、托斯卡纳、颐和上院等推出新一期，供应量比“五一”有较大幅度的增加。机场路板块的金碧新城和富力城单盘货量则非常大，如金碧新城推出近600套单位。

据监测，国庆黄金周白云区住宅售价在10000元/m2以上的楼盘成为主流,占总供应超过八成，白云区住宅快步跨进万元时代。其中同和板块楼盘在最近楼面地价超1.8万/平方米的新地王刺激下，主流均价升至13000-15000元/平方米;白云大道板块现均价则集中在10000-14000元/平方米，富力桃园D区的均价在15000-16000元/平方米，价格升幅明显。

随着白云区楼价的大幅上升，其一直以来在中心城区中的价格优势有所减弱，“十一”期间楼市整体人气表现不如往年，但一些高性价比楼盘销售情况仍然理想，如万科云山、岭南新世界等。

番禺区：新货有效供应少  价格上涨快速

“十一”黄金月期间，番禺区有效的新增供应少，整体在售货量有所减少;黄金周内，整体市场淡静，人气集中在少数新盘及推新货的大盘。

   “十一”黄金月，番禺区在售货量约4000套，环比“五一”减少约二成;其中，入市新货约1200套，较“五一”略有减少。入市新货量以大石板块最多，锦绣银湾·地中海印象和新月明珠分别有约350套和250套的新货入市;其次是市桥板块，约500套新货，主要是花样年华三期、番禺奥园冠军城·上御以及东方白云花园的部分新货;华南板块则只有广州雅居乐花园天域120套新货在黄金月期间入市。

另一方面，由于在9月底才领取预售证，新盘锦绣半岛、星河湾第五期等新货并未在黄金周期间正式入市销售，而只是开放参观，将黄金周做为“储客周”。预计有1000多套货量在10月中下旬正式发售。

在黄金周期，番禺区楼市的热点集中在几个有新货推销或参观的大盘。其中锦绣半岛，星河湾、锦绣银湾以及番禺奥园、花样年华等盘最为活跃。

 “五一”以来，番禺区个盘销售价格一路走高，“十一”黄金月期间番禺区个盘价格环比“五一”均大幅上涨。其中，锦绣银湾、广州雅居乐、星河湾、江山帝景等领涨大盘，涨幅均超过50%;市桥南区的楼盘受最近成交的地王价格的带动，涨势也较迅猛，其中番禺奥园新货价格环比上涨五成。其它在售楼盘价格也普遍上涨10-20%。

预计在第四季度，番禺区新货供应将有所增加，主要是星河湾五期、锦绣半岛、广州雅雅乐新地组团以及花样年华、番禺奥园等盘的供应。

南沙区：新货集中入市  价格洼地吸引市场追捧

新货集中供应和价格洼地效应，共同推动南沙板块成为这个“十一”黄金月市场追捧的热点区域。

“十一”黄金月期间，南沙在售货量有1000套左右，环比“五一”货量成倍增加。其中，新货比例超过九成——两个新盘富港·优山美地和中环华庭开盘，新货共400多套;三个大盘则均在黄金周推出新货，南沙滨海花园、南沙碧桂园和南沙奥园分别有110-230套左右的货量。

在南沙的在售货量中，洋房成为主导，比例超过八成;并且洋房均是新货，主要来自富港·优山美地、南沙碧桂园和南沙奥园的供应。别墅产品主要是南沙滨海花园新推的叠加别墅和独立别墅，同时有少量南沙境界、南沙奥园的余货;其中，以叠加式别墅和独立别墅为主，联排别墅少。

价格方面，目前南沙板块洋房均价集中在5500-7000元/平方米，叠加别墅均价集中在8000-8500元/平方米，联排别墅均价集中在11000-13000元/平方米，独立别墅均价则在14000-18000元/平方米左右。各类产品价格，环比“五一”均大幅上涨30%-50%;其中独立别墅和联排别墅升幅领先，分别在40%和50%左右，这与这类产品供应的稀缺性有关。

另一方面，南沙板块各类产品目前的价格水平，与广州中心城区相比，差距明显。特别是洋房产品价格与中心六区成交均价之间也有3000-5000元/平方米的差距。价格洼地效应，吸引了广州以及深圳、港澳等城市客户对于南沙市场的高度关注，“十一”期间，推售新货的各盘人气畅旺，其中不乏投资客户。

海珠区：供应总量减少新货增加  价格多在15000元以上

2007年“十·一”黄金月可售货量4100套，较“五·一”期间减少近15%;实际在售货量近2600套，较“五·一”期间减少超过40%。市场可售及在售货量都较“五·一”期间大幅减少。在售新货量近1500套，占实际推货量近60%，市场推货以新货为主;而“五·一”期间新货量占实际推货量近40%，市场以余货为主。两个黄金周的推货形式发生了根本变化。

其中东晓南板块严重缺货，芳草轩、锦绣花园、尚领时代等主力供货楼盘基本处于售罄或清货阶段，整体供货量较“五·一”期间明显减少。

“十·一”黄金月期间滨江二线推出珠江新岸公寓、恒鑫东和湾两个新盘，加上富力银禧的新货量，整个滨江二线板块可售新货量超过1500套，受市场关注度较高。

海珠区的主力供应楼盘：逸景翠园、罗马家园、珠江帝景、珠江御景湾、恒金东和湾、保利康桥、富力银禧、等楼盘均价都在15000元以上。万元以下供货楼盘仅剩赤岗板块的索丽苑，总供货量仅200多套。

荔湾区：新货大部分未推售   货量主要集中在原芳村

2007年“十·一”黄金周期间，荔湾区可售货量1400套，较“五·一”期间增加近20%，其中可售新货中超过80%未正式推出。

    荔湾区可售货量1400，其中近70%集中在原芳村区，主要供货楼盘来自力迅原筑、恒荔湾畔、逸彩庭园、翠竹苑。

黄金周期间，原芳村区主要可售楼盘：力迅原筑、逸彩庭园、翠竹苑价格均集中在9500元以上，其中力迅原筑的预计价格将达10000-12000元/平方米。

越秀区：可售货量大幅上升  20000元以上楼盘增多

2007年“十·一”黄金月可售货量近1500套，较“五·一”期间大幅增加近90%，供应量主要来自于：文星阁、万科金色家园、东山欣园、锦源国际等楼盘，个盘可售货量均在200套以上。期间越秀区面市的新盘达4个：万科金色家园、东山欣园、文星阁、逸海华庭，可售新货量达1100多套，占区域可售货量近80%。

    老城区第一个“9070”楼盘——万科金色家园接受参观，楼盘有三栋，总货量300多套，预计将首推A栋，全部以90平方米以下的二房为主，预计价格在27000-28000元/平方米，送豪华装修。

    近几年来越秀区均价达20000元以上的楼盘只有凯旋会一个，2007年“十·一”黄金周期间，越秀区均价过20000元的楼盘达三个，新增加了万科金色家园和东山欣园，20000元以上楼盘的增加拉升了整体越秀区“十·一”黄金月的价格。

花都：可售货量增加个盘拉价超过50%

“十一”黄金周可售货量相比五一略有增加，由五一的7000套增加为9400套，其中，在售新货约2301套，在售新货中主要是旧盘新推，如：雅宝新城新推货量为1000套左右占到新货的四成多。另外，十月中下旬预计还有约1000套新货推出，其中，新盘星缘美居约有300套下旬推出，金狮华庭约有174套新货推出，银丰大厦约有285套小公寓推出，锦东花园也将有200套左右的新货在10月底或者11月初上市。

十一产品主要以100-140的三房、四房单位为主。价格方面较五一期间有较大幅度的拉升，平均个盘拉升幅度为50%以上。洋房均价去到7500左右

 十一期间总体市场表现较为平淡，个别有新货推出的楼盘相比而言比较火暴，如：雅宝新城十一推出1000套新货，销售大约60%，凯旋国际推出新货大约400套也基本售磬。

天河区：供应量减少  珠江新城领跑全市楼价

十一黄金周天河区可售供应总量近5000套，与五一相比供应量减少了15%，其中推出新货超过3000套，占总供应量的约六成。楼盘推货在区域分布上有了明显变化，五一黄金周时的热点板块珠江新城本次只有嘉裕君玥公馆和粤海丽江花园两个楼盘有新货推出（前者为全新盘），其余在售楼盘均为尾货而且货量较少。上个黄金周的另一供应主力板块北天河，十一黄金周依然有大量新货供应，总供应量大约1200套左右。另外，久没有新货推出的天河公园和东圃板块，十一期间分别有公园一号和锋尚两个全新楼盘面市

在户型结构上，大户型产品仍然占据了天河区楼市的主导，只要拥有稀缺资源的楼盘，其产品一律是120m²以上产品。虽然受到90/70政策限制，但部分楼盘通过两套小户型单位打通，事实上推出的产品都是160-170m²左右的大户型。北天河和植物园板块的楼盘推出的货量中含有部分小户型产品。另外，锋尚和君林天下则有投资型公寓产品推出市场。

珠江新城“十一”虽然供应量大减，但这并不影响它继续领跑全区甚至全市楼价。整个珠江新城已经难觅均价两万元以下楼盘。一直处于天河区价值洼地的北天河板块，供应量充足，价格相对其他板块有较多优势，该板块均价基本在13000-16000元/m²左右。从整体上看，天河区均价万元以下楼盘几乎绝迹。新货中均价15000元/m²以下的楼盘也都集中在北天河、植物园、东圃等板块，而处于天河中心区域的板块均价则高达20000元/m²左右。

萝岗区：板块价值持续看涨

萝岗区目前在售楼盘仍然只有万科城、保利林语山庄以及位于东区的宏康花园三个楼盘。备受市场关注的保利香雪山项目“十一”期间只接受咨询和参观。萝岗区在售货量共约300套，与五一相比货量减少了超过一半。这主要是因为保利林语山庄别墅产品已经售磬，而且宏康花园也是有20多套尾货在售。

万科城在售产品为联排别墅，保利林语和宏康花园均为洋房产品供应。在价格上万科城别墅产品价格处于22000-27000元/m²。保利林语山庄洋房价格由五一的6500元/m²上升至现在的9500元/m²，价格上涨明显。这两个楼盘均位于萝岗科学城板块，随着近期科学城多项交通规划的实施，以及多项包括产业、生活配套等利好信息，板块价值持续看涨，楼价上升明显。位于东区的宏康花园在售洋房价格6000元/m²，虽然和五一相比价格有一定上涨，但和科学城板块相比，其上涨幅度名显小了很多。

萝岗区作为房地产新兴板块，受各种利好带动，普遍被市场看好，十一期间受到不少买家关注，科学城两个楼盘均有不错人气。该区楼价与中心城区相比拥有很多优势，且在售楼盘拥有较高素质，相信随着保利香雪山、万科和龙光三限双竞项目以及其他项目的推出市场，该板块将持续升温。

黄埔区：供应减少明显在售盘均价达11000元

黄埔区目前在售楼盘仅有两个，且均为恒大地产集团项目，金碧世纪花园四期和金碧骏鸿花园，在售货量共600多套，比五一大幅减少1000多套。这主要是因为金碧骏鸿五一推出的6栋洋房产品目前只有1栋还有货量供应，令黄埔区供应量减少明显。

金碧世纪花园产品全部为130m²以上大户型，金碧骏鸿户型也以101-110m²三房为主，因此黄埔区在售产品面积明显走大，90m2以下小户型只占约2成左右。

受全市楼价大幅上涨带动，黄埔区十一在售楼盘均价11000-13000元/m²左右，与五一6000-8000元/m²的价位相比，上涨幅度之大是显而易见的。金碧世纪和骏鸿均为两个楼盘的最后一期产品，黄埔区住宅物业后续看紧，这也是该区均价大幅走高的另一原因。