广州市近来拍卖土地产生众多“地王”。因此，有专家公开指责发展商高价拿地推升房价。而有专家则反驳，认为房价决定地价才是经济学常识。这样一个“鸡与鸡蛋谁先有？”的因果关系问题，业界争论不休。以“成本论”为依据者，批评政府以价高者得的拍卖方式出让土地推高地价，他们又痛斥发展商为争地而盲目举牌，非理性出价，从而推高地价、推升房价。以“市场论”为依据者，坚持市场经济原则，指出目前屡创新高的土地出让价格只是开发商预期未来房价会更高的结果。换句话说，就是由于预计未来整个市场的房价会走高，开发商才大胆在目前高价拿地。我认为“预期房价决定当前地价”的观点是正确的，而“当前高地价推升未来房价”的论断证据不足，认为政府和发展商共同抬高地价从而推升房价的指责有失偏颇，以下试论证之。

一、对“高地价推升房价”观点，以逆命题“低地价能低房价吗？”反驳之。举广州市天河区珠江新城2005年3月最后一块住宅用地拍卖楼面地价3348元/平方米为例，对比今年3月广州市海珠区纺织路一块住宅用地拍卖楼面地价7000元/平方米，珠江新城地价比纺织路地价低了一半，但珠江新城该楼盘目前住宅出售均价1.9万元/平方米，是同期全市商品住宅均价2.4倍，是海珠区商品住宅均价1.8倍。据此，“低地价产生低房价”只是成本论者一厢情愿而矣。发展商以市场供求情况定价，并非以成本论价，目前高成本拿地未必以后一定能卖出高房价，因为市场变幻无常，未来房价是高是低只有上帝清楚。

二、试证“预期房价决定当前地价”。今年1月广州市开发区以三限双竞方式出让两块住宅用地，其中一块地以第一轮竞房价确认的4000元/平方米将来最高售价作为第二轮竞地价前提条件，最后竞出1380元/平方米的楼面地价，另一块地以6000元/平方米将来最高售价竞出2551元/平方米楼面地价。这两块地的地价远低于近年其他拍卖地价。本例证明了“预期低房价决定当前低地价”。基于同样的预期思维，发展商对未来市场房价继续走高的估计，促使他们现在以高价储备用地。

三、“地王的诞生使周边楼盘应声起价”成为“高地价推升房价”论者的有力佐证。殊不知，他们把批判帽子张冠李戴、搞错对象了。事实上，应该指责的是乘机坐地起价的周边楼盘房价推手们，而不是尚未有抬高房价证据的新“地王”。那些把购房者未来升值空间也吃掉，还要贼喊抓贼的无良者，才是应该批判的对象。

文/黎文江

2007年8月15日